空巢城市

　　中國出現空巢城市。

　　營口、常州等新現房地產風險的三線城市，說明複製房地產拉動的舊城鎮化、工業化模式在中小城市風險極大。

　　營口、常州、邯鄲等三四線空巢城市均背靠大城市，土地城市化的步伐太快，進行土地與債務的大躍進。營口在建房超過當地人口所需，房價收入比過高，房地產困境無法解決。目前，營口市常住人口約70萬人，官方稱，要在“十二五”末爭取成為百萬級人口的大城市，很不幸，營口被瀋陽與大連兩座大城市夾擊，難以吸引到更多的人口與資金進入該城市。這是所有的中小城市面臨的相同的困境，無法分享城鎮化過程中的人口與資金紅利，房地產成為無源之水，政府的收入因此大縮水。

　　資金去了兩個地方，國內一線城市房地產升溫，托中國資金之福的是遙遠的城市，溫哥華、多倫多等眾所周知的中國移民城市暫且不論，洛杉磯是後起之秀。

　　1月15日公布的南加州房市報告顯示，投資型買家以現金搶購市場上為數不多的房屋，促使南加州房價大漲，且沿海高價位房屋銷售強勁。

　　位於聖地牙哥的房地產統計公司DataQuick的報告指出，南加州獨棟屋和集合住宅2012年12月的中間價位32萬3000元，較2011年12月的 27萬元上漲19.6%。12月的中間房價較11月上漲2000元，是2008年8月以來的最高價位。DataQuick指出，12月成交房屋現金買主占 33.8%，高於一年前的29.8%，更遠高於2000年以來每月平均數17.3%，顯示借貸不易，以及投資客對房地產興趣大增。

　　美國全國房地產商協會(NationalAssociationofRealtors)最新調查顯示，2012年3月截止的過去12個月中，海外投資客在美國購買房地產的金額高達820億4000萬元，比前一年660億4000萬元的投資額，再度攀升24%。南加房地產市場來自海外的投資，主要為中國大陸、台灣及香港的華人。目前橙縣地區的高檔豪宅市場，已為房地產經紀推出了解中國及華裔客戶的研討會。

　　一則華人富豪的買房報告廣為流傳，《世界日報》披露，近年來在南加州周邊地區觀望或零星購買好區豪宅的大陸豪客，近期大手筆向海邊進軍，一位大陸有錢女最近相中爾灣海邊的豪宅，80萬一棟房子，一口氣買下15棟“給領導住”，1200萬元全部一次付清。而購買者本人一周之後在附近山頂上另外買下一棟百萬豪宅。

　　國內一線城市房地產價格上升，海外移民聚居地房價上升，說明兩點：第一，中國城鎮化圍繞一線城市進行布局，一線城市的有形、無形資產的價值不可替代。無論小城鎮有多少房產，除了極少數適合旅遊、適合創新之地，其他實業基礎不佳、環境不理想、服務不到位的城市，難以吸引到外地購買者。第二，推動房價上升的主要是高收入群體，目前高收入者購房的集中地是國內大城市，和養老、安置財富的海外移民地。

　　逐漸出現的三四線城市“鬼城”，給有關方面敲響警鐘。這些城市依靠基礎建設與房地產拉動的城市化不可持久，這些城市有足夠的基礎設施與商業物業，卻沒有人在這些物業中定居、創造財富。相反，由於大量負債導致這些城市未來的稅費環境不安全，當地消費價格過高，阻擋了本地從農村進入城市的人口。中國目前的資金只能拉動高鐵通過的重點城市，絕不可能讓所有的小城鎮一步登天。而南加州的華人購房熱，預示中國資金外流方興未艾，對於中國投資市場絕不是好消息。連曾經不缺錢的浙江省政府都在呼喊浙商回家，深圳盤活工業樓宇，可見資金之緊張。

　　拔苗助長的城市化已經出現明確的風險信號，但土地城市化並未因此止步，地方債務規模還將擴展。《經濟參考報》1月23日披露，多地提“壯大”地方投融資平台，南昌、蘭州、北京等地已經提出明確要求。從目前的情況來看，固定資產投資中電熱水、交通運輸倉儲、水利、教育、衛生以國有企業投資為主。按照東方證券預計，2012年全年上述城鎮固定資產四項投資完成額為 6.67萬億元，地方融資平台債務總規模將增至11.4萬億元，增速為11%。

　　隨着空巢城市的增加，風險首先表現在房地產市場資產價格的回落，地方政府賴以抵押的物品價格大降，最終，依靠負債建設的城市必然會發生債務危機。不要說投資環境不讓人滿意的三四線城市，就是某些大城市都會遭受債務動盪的風險。

　　惟一的辦法是放棄拔苗助長的做法，回到正常的城市化軌道上來。城鎮化需要建設基礎設施與房地產，但絕不意味着擁有基礎設施與房地產城鎮化就能成功，說到底，設施是給人用的，沒有具備創富能力與消費能力的人，所謂的城鎮化就是紙上談兵。

　　希望地方政府從建設的高熱狀態降溫，讓鄂爾多斯與營口等城市警醒自己，而不是以大無畏的精神瘋狂舉債，把GDP留給自己，把所有的爛帳留給後人。