多倫多的租售比在世界大都市裡面還是比較合理的，中長期看，投資房產的風險非常小。在此我具體算一下投資房產的賬。我在多倫多投資房子這些年，跟很多投資者交流過，發現不少人賬算的很不清楚，甚至掙了錢還說沒掙到。投資房子實際上相當於一種生意，既然是做生意，賬就要算得明白仔細，成本多少，毛利潤及淨利潤分別是多少，都要很清楚。實際上，投資房子這個賬太好算了，有小學數學基礎就能算出來，關鍵要邏輯清楚，分清投入和產出。

　　我們以多倫多40萬的房子為例，可以這樣算一個投入和產出的回報比：首付20%就是8萬，貸款32萬，30年分期付款，因為貸款不是投入，所以最初投入的本金就只有8萬，然後把房子出租，以租養房，以目前的市場貸款利率及租售比，租金和每月支出基本相抵，即現金流基本為零。32萬30年貸款，5年下來平均每月月供的本金部分大約是560元，這樣5年後，月供所付的本金部分累計大概是3.3萬。

　　那5年後的貸款就只剩下28.7萬。如果這時候把房子賣出，即使房價一分沒漲，不算中介費仍賣出了40萬，償還欠銀行的貸款28.7萬以後，到手的資金是 11.3萬，除了收回最初投入的本金8萬以外，還掙了3.3萬，這就是收益，毛投資回報率超過了40%。正常情況下，5年後房產還會升值一些，升值這部分的投資回報率算起來很簡單，這裡忽略不提。

　　再看看世界上其他一些租售比比較高的大都市，像北京、上海、溫哥華、悉尼甚至紐約這些城市，首付20%買不太差的地點，房貸月供會很高，租金肯定不夠付所有支出，即負現金流很大，業主每個月還得往裡貼不少錢，如果房價不漲就100%是賠錢，這種投資風險就相對大多了。

　　例如：我有一個朋友在北京的房子今年年中市場價是360萬人民幣，每月租金收入4千人民幣，淨租售比900。如果現在首付20%，貸款80%投資這個房子，30年按揭，以中國現行的房貸利率，每個月房貸月供至少需要1.7萬，這就出現負現金流1.3萬，即投資人每月還要倒貼1.3萬。頭5年房貸月供的本金部分平均每月只有3.3千，所以每月的負現金流裡面有9千多元純粹是打水漂付利息的，如果幾年後房價不漲，這個投資就賠大了。具體計算如下：

　　買360萬的房子，首付20%就是72萬，貸款288萬;5年下來，貸款只還了3300 x 12 x 5 = 20萬，而5年負現金流累計為：1.3萬 x 12 x 5 = 78萬人民幣。如果這時把房子賣出，房價這幾年沒漲，不算中介費仍賣出了360萬，還掉銀行貸款288-20=268萬，到手現金是360-268=92 萬。然而之前投入的首期72萬加上5年累計倒貼的78萬，前後總共投入了150萬，投資負收益92-150=58萬。也就是說房子賣掉了連本都沒撈回來還虧了58萬，投資回報率(92-150)/150 = - 39%。

　　再來看一下溫哥華的情況，溫哥華好一點的房產租售比大約是400-500，取中450，即使按目前加拿大的低利率，首付20%出租的話，負現金流仍然很大，比每月還貸款本金的數額還大一些，幾年後還貸款的總數小於累計負現金流的總數，如果房價沒漲，這時賣出房子，到手的錢就會比當初投入的本金還少，投資收益及回報率鐵定都是負的。

　　非常關鍵的一個問題就是，在這種租售比太高的城市，如果放大槓桿投資房產，要持續每月都往裡面倒貼不少錢，占用資金太多，心理上有點無底洞的感覺

　　多倫多基本不存在這種情況，因為多倫多的租售比普遍只有200 ~ 250 左右，對於一個國際性大都市來說，這個租售比是非常好的，投資風險太低了!既可以放大槓桿儘可能多貸款擴大預期投資回報率，又可以很有效地控制投資風險。比如上面的例子，30年後貸款還清了，房子100%是自己的，而當初只投入了8萬，即使30年房價沒漲，毛投資回報率也是(40萬-8萬)/8 萬=400%。實際上，多倫多這種城市房價30年不漲是絕對不可能的。

　　所以在多倫多投資房產，守很容易守住，很難虧錢，大不了一直租下去，而通過時間換空間，房產增值的前景海闊天空!