中美稅法比較：屋地產買賣的個人所得稅 （capital gain）

個人擁有房地產，做為一種投資，和任何其它投資一樣，會有賺有虧。賺了，就是所得，有所得，就會因此產生所得稅問題。

中美兩國稅法都有對個人投資房地產所得徵稅的規定：

美國稅法把這種所得歸為資本利得（capital gain），所謂資本利得，簡單地說就是投資房產賣價高於原始買價之差。短期資本利得併入普通收入，按普通收入稅率計算稅額。長期資本利得稅率是15%。判斷短期利得還是長期利得取決於擁有房產的時間。擁有房產在一年以內賣出，是短期資本利得，擁有超過一年以上售出是長期資本利得。

美國公民或是美國納稅居民在海外的房產交易所得，也是按照上面這條稅法的規定來申報納稅。美國稅法雖然規定海外房地產不在海外資產申報之列，但是房地產產生的所得，比如房租收入，出售房地產的所得收入必須申報納稅。

《中華人民共和國個人所得稅法》第二條規定了11種類的個人所得。房產買賣所得歸屬於第九種所得：財產轉讓所得。第三條第五款規定財產轉讓所得稅率為20%。第六條第五款規定財產轉讓所得，以轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用後的餘額，為應納稅所得額。

聽起來，中美稅法好像很相似，都有資本利得稅，資本所得都是賣價高於原值的部分，只是中國稅率較高為20%，但實際上，中國個人所得稅法的這個條款從來沒有執行過。中國立法部門通過的這條法律，被行政部門制定的規則取代了。《國家稅務總局關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》第三條規定：納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據《中華人民共和國稅收徵收管理法》第三十五條的規定，對其實行核定徵稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。具體比例由省級地方稅務局，或者省級地方稅務局授權的地市級地方稅務局，根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1%-3%的幅度內確定。長期以來，中國的房地產交易一直就是按照這條規定來徵稅，這樣的稅雖然被成為所得稅，但顯然不是所得稅，因為它不是基於所得（賺的部分），而是基於賣房收入。

這是一條很有中國特色的規定。。納稅人不能提供房產原值憑證，就可以不按照所得的20% 而是按照賣房收入的1% 來徵稅，在今天房價高漲的中國，人人自然都會說不能提供房產原值證明，要求按照這條規定來納稅。這條規定估計與中國的國情有關。中國有很多二手房是單位福利房，房主當年房改時，只付很少的錢就買下單位的房子，房產原值很大一部分具有單位福利性質，不容易準確確定。所以按照售價的1%徵稅比較簡單易行。

由此看來，最近公布的所謂新國五條並不新，它不過是要回歸人大制定的所得稅法。總的說來，從所得稅的角度看，房地產買賣產生的所得是一種收入，應該要納稅，不然稅收的公平性就會有很大問題。

中美兩國稅法都有房地產所得免稅的規定。

美國的規定是：

自住房產售出所得，所得稅的免稅額，單身最高額是25萬，夫妻合併報稅是50萬。也就是說，自住房產賣出時，所賺的錢（gain）在這兩種情況的不同額度之下完全免除所得稅。但如果超出額度的部分就要被徵收所得稅：資本利得稅。

什麼叫自住房產，稅法上稱作“principal residence”。滿足自住房產的條件是，賣方在出售房產之前5年中，必須有24個月也就是兩年時間中住在此房產。24個月不用連續計算，可以中斷。只要在5年中，加起來有24個月，就是自住房產了。這個規定被稱為“2 out of 5”rule。

中國的有關規定見於《國家稅務總局關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》的第五條：

各級稅務機關要認真落實有關住房轉讓個人所得稅優惠政策。按照《財政部、國家稅務總局、建設部關於個人出售住房所得徵收個人所得稅有關問題的通知》(財稅字[1999]278號)的規定，對出售自有住房並擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關係，全部或部分退還納稅保證金;對個人轉讓自用5年以上，並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免徵個人所得稅。要不折不扣地執行上述優惠政策，確保維護納稅人的合法權益。

此規定簡單地說就是一年rule和五年rule。

一年rule就是出售個人住房一年內重新購房可以免稅。

五年rule就是唯一的家庭自用房，住滿五年以後出售，可以免稅。這條規定和美國的“2 out of 5” rule 聽起來很相似。

美國稅法對合乎免稅條款的房產買賣所得的稅額免除有25萬美元和50萬美元兩個限度，不是完全的免除，而中國稅法的有關規定看起來是完全的免除，沒有門檻。這是兩國稅法在這個規定上的一個重大差別。