新移民談到買房，首先是想到孩子讀書的學校。而且，在多倫多，很多華人地產經紀的文章，和房產廣告都和好校區聯繫在一起。整個多倫多的房產周刊和報紙連篇累牘地不斷報道這個好校區，那個好校區。在多倫多，地產經紀的主要工作內容就是不斷挖掘校區題材，就是不斷地介紹多倫多及其附近好校區;而不是房子的房型。這陣勢好像多倫多的地產經紀主要工作內容似乎不再是向人們介紹什麼房子，而且介紹校區;人們也不是在買房子，而是在買校區。校區越好，房價越高。甚至高的離譜。十多年間，多倫多有些好校區的房價從原來30多萬一直被新移民推高到現在的80多萬甚至一百多萬加幣。面對高昂的校區房子，面對新的央行貸款政策，新移民即便想買理想的校區房，也感到力不從心。針對這個問題，本篇文章向大家介紹一種新的買房方法，一種非常省錢的買房方法。這種買房方法就是
“租一套房，同時再買一套房” 的買房新方法。
其原理有點像人們買“對沖基金”，租一套房用以解決孩子上好學校問題;買一套房用來規避通貨膨脹及貨幣貶值的風險。這個買房辦法的好處是既可以使孩子實現到理想學校讀書，又可以節省大量金錢，而且又能使家庭財產保值增值。
“租一套房，同時再買一套房”，咋看起來，是一種非常愚蠢和浪費的想法。現在，我們先不討論這個問題。稍後，我們再深入探討它。首先，我們先解決主要矛盾，也就是先解決孩子的就學問題。新移民不遠萬里來到多倫多，首要任務是先為孩子找到一個合適的學校。找到學校後，我們再在學校附近找到一個理想的房子租下來。在多倫多，不同社區有不同社區的學校。住在A社區的學生原則上是不能到B社區學校的。在這個前提下，為了一家人能舒舒服服，寬寬鬆鬆地生活和學習，我們先預算每年支出20000加幣，用來在一個比較理想的校區，租一個比較好的APPARTMENT或一個HOUSE
的單元。常識上講，在多倫多，每年租金20000加幣，即便是在非常好的校區，也能租到一個條件比較不錯的，能滿足新移民一家三口居住和學習的HOUSE
單元或是APPARTMENT的一個單元。家庭租到了理想社區的房子，孩子進入理想學校也就有了保障。孩子基本實現了上理想學校學習的目的，家庭的主要矛盾也就解決了。
現在，我們開始探討“租一套房，同時再買一套房”的省錢問題。人們只要在買房之前，認真地在MLS.CA動態數據庫上查找房源會發現，同樣的房型的房價相差少則十幾萬，多則三十幾萬，甚至更多。其主要原因就是不同校區因素影響的。那我們就取個保守的中間值，假如好校區的平均獨立房價和一般校區價格相差20萬，再假設每個買房新移民的孩子平均學齡是5年級。為了方便比較，我們假設家庭X選擇單純地支付80萬加幣在好校區買一個獨立HOUSE;而另一個家庭Y有另一種選擇，家庭Y一方面在好校區每年支付2萬加幣租個房子，同時又在一般社區支付60萬加幣買一個與家庭X同樣的獨立房子。家庭Y即是“租一套房，同時再買一套房”的家庭。那麼，家庭Y在一般社區，買個相同獨立HOUSE
節省下20萬加幣，減去7年租房的租金14萬加幣，等於6萬加幣;另外，家庭Y還有一個在一般社區獨立HOUSE，假設獨立HOUSE的每月出租的租金
1000加幣，那七年總計下來也是7萬多加幣。家庭Y與家庭X相比，家庭Y有兩個淨進項總計6萬加上7萬，等於13萬加幣。也就是說，家庭Y支付80萬加幣的“租一套房，同時再買一套房”的買房計劃，與家庭X的單純支付80萬加幣在好校區買一套房子計劃相比，7年下來，淨賺13萬加幣。這還是非常保守的算法，如果再精細操作和計算，省得錢要比13萬要多的很。
最後，根據以上計算結果，有人會說，我承認，根據你的計算，這種“租一套房，同時再買一套房”買房子方法，與單純支付80萬在好校區買一個獨立房相比，7年下來，能省13萬加幣。但你是否考慮過通貨膨脹，考慮過當今各國都在量化貨幣，貨幣貶值的因素。這個問題非常好。記得十年前，我剛來多倫多時，麵包一大袋0.99加幣，現在同樣一袋麵包1.99加幣。同期，很多生活日用品也相應大幅度地漲了價。多倫多的房子價格也是這樣，當初剛來多倫多時，二十幾萬的獨立HOUSE，現在已漲到50萬左右了，也像麵包一樣，價格平均上漲一倍。所以，7年下來，家庭Y僅僅節省13萬加幣，是不足以彌補貨幣貶值的風險的。所以“租一套房，同時再買一套房”的買房方法，要求人們租一套房同時，再買一套房子。買這套房子就是為了規避量化貨幣帶來的貨幣貶值風險。假如在孩子上學的七年間，多倫多的獨立屋平均上漲了20萬，那更好，這時“同時再買一套房”的獨立房的房價也會隨着市場行情上漲20萬加幣，這樣，這種買房方法就規避了通貨膨脹和貨幣貶值帶來的風險。這種買房的方法最終的總收益是：20萬加幣(漲價)+14萬加幣(節省)=34萬加幣。
總之，“租一套房，同時再買一套房”是一種非常有益的好方法。這種買房方法既解決新移民孩子的上理想學校學習問題，又能使家庭財產保值增值。人們知道，現在的好校區的房價已經高的離譜。根據安省地產教科書的理論，加拿大通常房屋的市場價格應當為出租該物業的年收入十幾倍。而現實情況是多倫多的好校區房價遠遠高於十幾倍，而是幾十倍。好校區房屋的價格已經不是校區之間的房屋差價，它還包含大量的人為炒作水分和頻繁交易的交易費。比如，一個好的高中校區，孩子讀完三年高中，上大學後，家長把房子賣掉。假如這個房子交易價格是100萬加幣。那這次房屋的交易成本包括：5%的地產經紀費是5萬加幣，3年期間的MORTGAGE損失少說幾萬，因為還貸在開始幾年內，主要是支付貸款利息，本金很少;此外，還有土地轉讓稅，律師費等等。這些費用，賣方會潛意識地算到房價之中。如果這樣的校區房經過這樣的多次買賣轉讓，那麼房價里包含大量的房屋交易成本。這些交易成本對房屋的性能沒有帶來任何價值。這是每一個買房人不願支出的費用。人們買房子，是買房子的優質性能和材料，不是買交易費。所以，“租一套房，同時再買一套房”的買房子辦法能避免買這種含有大量的房屋交易費的房子，又能讓孩子到理想的學校去學習，還能使家庭財產保值增值。所以我們說“租一套房，同時再買一套房”
是一個新移民的買房子好方法。
