焦點房談,開門見山. 常見的房貸有三種:

1. 常規抵押貸款 (Conventional Loan), 通常是指首付高於20%購買價格的貸款, 可避免購買私人貸款保險Private Mortgage Insurance (PMI). 但不一定20%頭款, 如果不夠20%,可以買PMI私人貸款保險.

2. FHA (Federal Housing Administration) 貸款, 是美國政府Department of Housing Urban Development (HUD) 提供給一般較低收入民眾的一種貸款方案. 首付3.5%, 大約96%為貸款.

3. VA貸款是專為美國退伍軍人購買家庭提供援助. VA貸款的一個好處是, 你可以零首付購買住房.

FHA和VA是政府提供貸款保險.

在我服務的客戶對象中, 大都是申請常規抵押貸款的, 所以我們就專門討論Conventional Loan.

Conventional Loan 又分Fixed, Adjustable, Interest Only. 你可以選擇 Fixed: 30 Years Term 或15 Years Term. 如果你有較高的風險承受能力, 或你有時間觀察利率升降, 或你還不打算做長期計劃, 可以選短期的貸款 ARM (Adjustable-rate mortgage). 作為一個經驗法則, 期限越短,利率越低, 期限越長,利率越高. 不同的貸款策略要根據你個人的具體情況和需要去選擇, 我不是貸款專業人士, 還是請你向有經驗的信貸主管Loan Officer去查詢, 我就不在這裡誤導你, 我可以給你介紹非常專業的貸款人士.

我們看到, 30年的固定房貸利率在今年(2013)的5月初, 從3.35%的歷史底部區域跳到了4.5%. 我們公司Keller Williams年初的 Team Meeting 就在講, 房貸利率要上揚, 我一直在提醒客戶, “狼來了, 狼來了!” 結果現在 “狼真的來了!” 聽到有人因未能在上漲前鎖定低利率, 懊惱的頓足捶胸, 我的勸慰是, 房地產買賣要從大處着眼, 儘管房貸利率的回升, 有可能抑制市場購房需求, 但從歷史上看利率還處在低位, 房價和利率仍有上漲的空間, 預期房價還會持續上漲,不過不會像上半年那樣快速.

本來我想用 Mortgage Calculator給大家算一筆賬, 30年的固定房貸利率從3.5% 跳到4.5%, 到底貸款成本上升的差別有多大? 結果發現變化的因素很多, 很複雜. 不是三言兩語能說清的, 甚至還會把我自己繞進去, 所以避實就虛, 只講概念, 給出Mortgage Calculator 的鏈接, 讓那些真正感興趣的人根據不同情況自己算吧.

http://www.bankrate.com/partners/sem/mortgage-calculator.aspx

http://www.bankrate.com/calculators/mortgages/mortgage-loan-points-calculator.aspx

我想說的是, 房貸利率上升並不影響你購房價的本金(Principal), 多付的大部分是利息(Interest). 如何減少你的損失, 這裡有很多小竅門, 我把我知道的告訴你, 拋磚引玉, 你也可以根據自己的實際情況,做你更好的資金運作.

1. 儘可能的多還貸. 如果一個30年的固定房貸利率4.5%, 貸款額在$20萬的房, 你每月不僅還規定部分的貸款, 還應多還個$1000, $1500, $2000的. 如果你能在 5 年, 7年,或 10 年付清, 那你損失多付的利息部份就相對地減少很多. 有很多老中買20 ~ 30萬的房產, 讓他一下子拿出20 ~ 30萬恐怕有困難, 但經過5 年, 7年,或 10 年付清的例子比比皆是. 如果是這種情形, 這3.5 % 和4.5%貸款的一個百分點利息的差別,可能就多付了$5000, $7000, $10000, $1,5000, 對於一個$20 ~ 30萬的房產, 相信大多數買房者都可以接受這一現實. 當我把這個粗淺的道理揭示給那位懊惱者, 他說他實際上打算5 ~ 7年就付清的, 想明白了這個道理,他心裡就釋然了. (笑)

2. 還有一種辦法就是如果你不能在5 年或7年之內付清, 那你就在Closing 時花上$5000買 一個Point, 你同樣可以拿到3.5% 的30年的固定房貸利率, 然後你就慢慢還唄, 啥時余錢多就多還點兒, 錢不多就每月只還應付的, 相信你也不會用30年還清, 12年, 15年了不起了. 有些人來美國還沒有30年, 房子都有好幾套了, 邏輯上講, 兩口子都是做IT行業的工薪階族, 貸款買房, 不會花30年還貸吧? (笑)

3. 再說一種辦法, 如果你有實力有信心能快速還貸, 你不要申請30年的固定房貸利率, 你可以申請15年的, 15年的固定房貸利率沒有怎麼漲, 3.52%吧, 更進一步, 你還可以申請短期的貸款5/1 ARM 才3.49% (Last week 8/05/2013).

有人問,我們怎麼知道我們是真正準備好了成為房主的那一刻,尤其對第一代移民來說,在這個艱難的時期?

我的回答: 一般說來, 在美的中國人買房可以分為兩種情況.

第一種情況, 個人和家庭都已經settle down 了. 回顧一下我們走過的路: 學業完成了, 工作找好了, 居住的城市選定了, 個人問題解決了, 也成家立業了, 甚至由工作簽證H1換成了綠卡, 沒有後顧之憂了. 這種情況, 想都不用想, 肯定可以着手買房, 就不多說了. . .

第二種情況, 可能你還沒有穩定. 身份沒有搞定, 工作不確定, 但是你住煩了公寓Apartment, Tired of paying rent, 總覺得付很多錢在房租上不划算, 想買房又怕將來有變動. 後顧之憂是萬一那天換工作了, 或是回國了, 這房子怎麼辦?

我們可以舉個相似的例子, 有些人在中國買了房子, 他們人在美國, 卻把房子委託給當地的物業管理公司打理. 他們能那樣干, 你也可以照方抓藥. 如果你在美買的房子不想賣, 你可以委託這邊的房管公司管理啊, 出租呀. . .

其他的情況各有不同, 因人而異, 我不就一一闡述, 只能點到為止. 關鍵是你要付得起你的房貸, 房地產稅Tax, 小區HOA Fee 等, 不要被銀行 Foreclosure 了. 那樣的話, 就得不償失!

在美國, 很多老中很勤勞, 能吃苦, 即使工作一時掉了, 打餐館也能付房貸, 沒有在美國上學拿學位的人, 照樣能買房, 很多人在H1工作簽證時就買房了, 不也過得好好的?

說現在是艱難時期, 也可從兩方面看. 一方面工作不好找, 消費還不少, 但另一方面, 目前房價和利率處在歷史上的中低位, 是買房較好的切入點. 我寫這篇 《巧用利率槓桿》 就是給大家提個醒, 出個招兒, 也可任你自由發揮.

如你首付不夠20%, 但只要你能通過FHA Loan的貸款條件,你可以考慮申請政府提供的FHA Loan,  首付 3.5%就行. 錢不多, 不買$30萬的大房子, $15 ~ 6 萬的總可以了吧? 我就知道一個人用FHA Loan貸款, 買了個$16萬的房.

路要一步一步走,飯要一口一口吃, 只要你肯努力, 相信你的"美國夢"一定會實現. 你看, 條條大路通羅馬, 早買房子早享用, 就是看你選哪條? (笑)

參考文章:

再次瘋狂 全美87%的城市房價上漲! http://news.creaders.net/us/newsViewer.php?nid=578039&id=1287023

美國房價到年底可能再漲10% http://news.creaders.net/us/newsViewer.php?nid=575935&id=1282741