理财产品“包租房”,不用操心不用忙! |
送交者: WillyRong 2018年05月28日14:25:45 于 [焦点房谈] 发送悄悄话 |
随着房价的高企,买到好的投资房产是越来越难了! 在经济发展好的年头,房价上升的速度往往快于租金上涨的速度。这个道理很简单,房价可以$1万$2万$3万甚至更多的上涨,但租金从原来的租价每上涨$100美元,都会引起租户的不满,也会因此刷掉一批潜在的租户。 比如说,我给自己定找出租房的上限是 $1500/每月,结果房东把原来这栋出租房上市的租金从$1500/每月提高到了$1600/每月,那房东你这栋的出租房就不在我搜房的指标之内了,换句话说,想租这栋房子的人减少了。 相对应的是,买到好的投资回报率的房子不容易了,往往算下来的投资回报率不足以3%,2%,甚至更低!有些人买这样低回报率的出租房,除了看回报率外,另外还考虑其潜在的保值和升值空间不错,才下手买的。也就是说,“矬子里面拔将军”,是一种不得已而为之的举措! 算投资回报率,有人给出了现金买投资房计算回报率的公式: (现金买投资房产)投资回报率 = (10月的租金 – 1年的各种花费)/ 买房价。 我们华人的数学很好,都知道买房价(分母)越低,投资回报率就越高。如果是贷款买投资房产,因素多一些,计算复杂了,为了简化文章,这里就不讨论了。 在我认识的一些华人当中,因为这几年经济好,工作稳定,手里又积攒下了很多现金,有人高达$20万,$30万,甚至更多!他们急于为手中的钱找出路,将现金变实物! 人们喜欢买房子就像女人喜欢买衣服一样,有了钱是一定要买的,不能让钱躺在银行里贬值!那怎么才能解开“房价高企,投资回报率低”的这个死结呢? 据我所知,有“聪明”的开发商为大家找到了解决的途径,提供了“买房-包租”一条龙的服务项目,低价的Townhouse $16万~$20万多一点,过户后,空档期算2个月,然后起算租金,保证净回报6%/一年,如果是Single Family House, 过户后,空档期算2个月,然后起算租金,保证净回报5%/一年。 你问我是买Townhouse好?还是买Single Family House好?这是“萝卜青菜各有所爱”的问题,我只能给你推荐房源,买哪种房产,你要自己拿主意,结果引出了下面的对话: 投资人: Willy,你好,我有一些闲钱,大约$28万美元的存款,我该如何做? Willy:可以考虑买投资房啊! 最近和我们合作的一个开发商推出了“一条龙的套餐”--“理财产品”性质的投资房,小区的独栋2层小楼4房2.5卫均价在$25~$30万左右,这个开发商可负责包租长达5年以上,净回报率是5%一年,就像是一个 “理财产品” ,放在那里,你不用操心不用管,自然回报,省心省力还赚钱!包租满5年以后,如果你还想续包,你可以和开发商谈续约之事。 投资人: 听起来很有吸引力,我知道现在好学区的新房都是$45万了,在哪里? Willy: 在亚特兰大南部, 去机场很方便,离高速也近, 交通发达, 附近还有大型的Shopping Mall,很有发展潜力,看好将来。 投资人: $28万的独栋2层小楼(Single Family House)可以租多少钱? Willy: 据开发商估计在$1800~$1900美元/每月左右。 开发商是这样估计的: 假如$28万的独栋2层小楼月租$1800美元,一年开发商返回给买房客的资金回报是:$280,000 x 5% = $14,000美元/一年。 你全额现金买房,开发商每月回报买房客是:$14000 / 12 = $1,167美元/每月。 即开发商赚取的费用是 $1800 - $1,167 = $633 美元/每月。 这费用中,开发商要付地税、房屋保险、HOA Fee、维修保养等一切费用,当然前5年新房的维修保养费用不会很多,这和你买新车的道理一样,每月分摊了这些费用,开发商每月的$633美元也不算多。 再说“有闲钱”的人,有2种情况: 1. 有全额现金能力的人,可以一次性用$28万现金买$28万的独栋2层小楼4房2.5卫的房子。 2. 另一种“有闲钱”的人,不一定有全款买房的能力,但他们可以利用“银行杠杆”买超过他们首付能力的房产。 这就是 “钱生钱”,“借鸡生蛋,以小博大”的道理! 投资人: 如果我贷款买房,$28万的独栋房付25%的首付是:$28000 x 25% = $70,000. ($7万) 。 30年固定投资房贷款利率现在都接近4.75%了,贷款$21万,差不多每月还贷也要有$1300了,我每月没有什么赚头了,搞不好还要向里面倒贴$150/每月。 Willy:你本来就应该付$28万现金买这房,可你借了银行的钱,你是用“杠杆”得到的钱去买这房子,你就要付银行的利息+本金,贴点钱是应该的,“天下没有免费的午餐”! 假定你从开发商收到的钱 ≈ 你还贷的钱(甚至你每月还要自掏腰包还银行$150美元), 假如开发商负责给你包租10年,和你同步还贷结束(你每月用多还贷的方法提早还完贷款), 但你是拿$7万+ $18000 (每月贴钱$150 x 12个月 x 10年) +还银行贷款的钱,10年后你得到了一栋现在$28万可能那时市值$38万美元的小洋楼了。 投资人: 对啊!我2016年在银行就存有$28万的现金,心想等等看房价是否会降,结果2017年房价又升了,2018年会怎么样? Willy: 2018年经济依然看好,朝鲜韩国元首实现了首次会面,“川金会”也在酝酿中, 半岛朝着“无核化”进行,东北亚局势稳定,东北亚中日韩+1自贸区协议正在谈判中。还有最新消息:中美贸易战停火止战!这都是经济利好的信号,所以2018年度房市应该是“稳中有升”,有大把闲钱还是要投资买房。 Willy: 你说2016年你在银行就存有$28万的现金,现在银行的存款利率很低,就算10年后,你在银行账面上的存款数额达到了$30万,可现在的这栋$28万的房子那时可能已经是$38万了。钱毛了,相当于你在银行的存款“缩水”了,买不了现在的$28万的房子了。 投资人: 有道理,我想去看看这个开发商负责包租的小区,你什么时候有时间能带我去看看 ? Willy: 这次一共开盘从 lot 1 ~ lot 51, 定金是$3000,有好的lot, 也有靠近高压线的lot, 可选的好lot 不很多,买的人不少,要抓紧! 投资人: 哇!我要赶快和我老婆商量一下,马上去看,不然好lot 都要被别人定走了。 Willy: 是呀!我们正在组织一个看房团,带真想买房的人一起去看,如果你在亚特兰大,想要参加,赶快私信我,我等你的好消息! 正在销售的Single Family House 小区二期效果图。 正在销售的Single Family House 小区二期效果图。 已经建成的Single Family House 小区一期房子。 已经建成的Single Family House 小区一期房子。 已经建成的Single Family House 小区一期房子 已经建成的Single Family House 小区一期房子 已经建成的Single Family House 小区一期房子 已经建成的Single Family House 小区样板房一期一层室内照片 已经建成的Single Family House 小区样板房一期一层室内照片 已经建成的Single Family House 小区样板房一期一层室内照片 已经建成的Single Family House 小区样板房一期一层室内照片 已经建成的Single Family House 小区样板房一期二层室内照片 已经建成的Single Family House 小区样板房一期二层室内照片 已经建成的Single Family House 小区样板房一期二层室内照片 正在销售的一个Townhouse小区效果图 上面这个Townhouse小区已经建成的联排房子外观照片 正在销售的这个Townhouse小区Lots(地段) 分布图 另一个正在销售的Townhouse小区已经建成的联排房子外观照片 上面这个Townhouse小区已经建成的联排房子背面照片 上面这个Townhouse小区联排房子已经建成的样板房一层室内照片 上面这个Townhouse小区联排房子已经建成的样板房一层室内照片 上面这个Townhouse小区联排房子已经建成的样板房一层室内照片 上面这个Townhouse小区联排房子已经建成的样板房一层室内照片 上面这个Townhouse小区联排房子已经建成的样板房二层卧室照片 上面这个Townhouse小区联排房子已经建成的样板房二层卧室照片 上面这个Townhouse小区联排房子已经建成的样板房二层卧室照片 (全文完) |
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