理财产品“包租房”，不用操心不用忙！-焦点房谈-万维论坛-万维读者网（电脑版）

送交者: WillyRong 2018年05月28日14:25:45 于 [焦点房谈] 发送悄悄话

随着房价的高企，买到好的投资房产是越来越难了！

在经济发展好的年头，房价上升的速度往往快于租金上涨的速度。这个道理很简单，房价可以$1万$2万$3万甚至更多的上涨，但租金从原来的租价每上涨$100美元，都会引起租户的不满，也会因此刷掉一批潜在的租户。

比如说，我给自己定找出租房的上限是 $1500/每月，结果房东把原来这栋出租房上市的租金从$1500/每月提高到了$1600/每月，那房东你这栋的出租房就不在我搜房的指标之内了，换句话说，想租这栋房子的人减少了。

相对应的是，买到好的投资回报率的房子不容易了，往往算下来的投资回报率不足以3%，2%，甚至更低！有些人买这样低回报率的出租房，除了看回报率外，另外还考虑其潜在的保值和升值空间不错，才下手买的。也就是说，“矬子里面拔将军”，是一种不得已而为之的举措！

算投资回报率，有人给出了现金买投资房计算回报率的公式：

（现金买投资房产）投资回报率 = （10月的租金 – 1年的各种花费）/ 买房价。

我们华人的数学很好，都知道买房价（分母）越低，投资回报率就越高。如果是贷款买投资房产，因素多一些，计算复杂了，为了简化文章，这里就不讨论了。

在我认识的一些华人当中，因为这几年经济好，工作稳定，手里又积攒下了很多现金，有人高达$20万，$30万，甚至更多！他们急于为手中的钱找出路，将现金变实物！

人们喜欢买房子就像女人喜欢买衣服一样，有了钱是一定要买的，不能让钱躺在银行里贬值！那怎么才能解开“房价高企，投资回报率低”的这个死结呢？

据我所知，有“聪明”的开发商为大家找到了解决的途径，提供了“买房-包租”一条龙的服务项目，低价的Townhouse $16万~$20万多一点，过户后，空档期算2个月，然后起算租金，保证净回报6%/一年，如果是Single Family House, 过户后，空档期算2个月，然后起算租金，保证净回报5%/一年。

你问我是买Townhouse好？还是买Single Family House好？这是“萝卜青菜各有所爱”的问题，我只能给你推荐房源，买哪种房产，你要自己拿主意，结果引出了下面的对话：

投资人: Willy，你好，我有一些闲钱，大约$28万美元的存款，我该如何做？

Willy：可以考虑买投资房啊！

最近和我们合作的一个开发商推出了“一条龙的套餐”--“理财产品”性质的投资房，小区的独栋2层小楼4房2.5卫均价在$25~$30万左右，这个开发商可负责包租长达5年以上，净回报率是5%一年，就像是一个 “理财产品” ，放在那里，你不用操心不用管，自然回报，省心省力还赚钱！包租满5年以后，如果你还想续包，你可以和开发商谈续约之事。

投资人: 听起来很有吸引力，我知道现在好学区的新房都是$45万了，在哪里？

Willy：在亚特兰大南部，去机场很方便，离高速也近，交通发达，附近还有大型的Shopping Mall，很有发展潜力，看好将来。

投资人: $28万的独栋2层小楼（Single Family House）可以租多少钱？

Willy：据开发商估计在$1800~$1900美元/每月左右。

开发商是这样估计的：

假如$28万的独栋2层小楼月租$1800美元，一年开发商返回给买房客的资金回报是：$280,000 x 5% = $14,000美元/一年。

你全额现金买房，开发商每月回报买房客是：$14000 / 12 = $1,167美元/每月。

即开发商赚取的费用是 $1800 - $1,167 = $633 美元/每月。

这费用中，开发商要付地税、房屋保险、HOA Fee、维修保养等一切费用，当然前5年新房的维修保养费用不会很多，这和你买新车的道理一样，每月分摊了这些费用，开发商每月的$633美元也不算多。

再说“有闲钱”的人，有2种情况：

1. 有全额现金能力的人，可以一次性用$28万现金买$28万的独栋2层小楼4房2.5卫的房子。

2. 另一种“有闲钱”的人，不一定有全款买房的能力，但他们可以利用“银行杠杆”买超过他们首付能力的房产。