漫谈未来两年房屋市场

多伦多 李 军

谈到加房屋市场，其实主要谈的是华人较为集中得多伦多，和温哥华这两个城市的房屋市场。至于加拿大其它城市的房屋市场基本比较稳定。原因是，在加拿大，市场经济已经非常成熟，人们从事商业投资的风险意识比较成熟，契约精神非常强。而且当代的家庭成员前辈，炒房，炒股票造成的家庭经济重大损失的教训对当今家庭成员影响犹在。所以，在华人较少的加拿大其它城市，炒房的现象基本不存在。房价变化很小，基本在社会通胀率附近上下波动。

凡是中国人参与的大规模群众运动，都是不可长期持续的，而且结局都不好。当然，前些年火热的炒房运动也不例外。历史经验表明，中国近百年来，凡是大规模群众运动，全民参与的活动，不论是政治，军事，还是经济活动。其结果和结局都是一样的，结果就是参与者成为受害者，受骗者，上当者。近二百年来，大规模群众运动，太平天国，义和团，国共战争，文革，大陆股市，大多数参与者结局都不太好，或者成为炮灰，或者倾家荡产，或痛心疾首。这次全球华人参与的房地产运动，要比历次运动规模都大，参与人数比历次运动人数都多，持续时间比历次运动都长。因此，这场房地产运动的后果不言而喻！

这么多年来，高官巨贾不用说了，普通央企职工，政府公务员，银行职员，每个人都认为自己擅长投资，都认为自己是一名投资专家。如果家里没有两三套房子，都不好意思在市面上混了。当今世界国内外华人，几乎人人都成为房屋投资者，这样大规模的群众运动，空前绝后。其结果可想而知！有人说，当今国内外华人的炒房运动就是一场全民参与的一场“庞式骗局”。未来两年，维持这骗局的成本会越来越大，一旦房市下跌成为清晰的预期，房市巨大的体量和下行惯性，国家力量都无法托市。一旦泡沫破裂，将造成无法想象的社会和家庭灾难！

有人说，这个民族一些人好像有被虐症，向上追溯100多年，这个民族大多数人好像没有几天好日过，要么内忧，要么外患，年复一年的内外战争，及各种自然，和人为灾害，这个民族好日子屈指可数，真不多。即便是风调雨顺年月，也会人为制造一个骇人听闻的大饥荒，或旷日持久的大革命。好不容易熬到80年代改革开放，开始吃饱饭，开始向西方学习，开始有一些自由空间。这时，又开始炒楼，很多人不由自主地戴上无形的债务枷锁，开始当房奴！一当就是一辈子！

国人什么都抢，上一点年纪得老移民都会经历过抢冰箱，抢彩电，抢股票，抢盐，和抢房，好像抢到手，就赢！这都是短缺经济留下的后遗症，这病根可不轻，都根植在人们的基因里了。估计得经历两代人才能根除。有时，在电视里看到，国内新楼盘开盘时，广场上人山人海在排队抢购。这样方式买到的房屋多半不会有任何投资价值，即便有，也是暂时的！“久利之事不为，众争之地不往”。做投资，应该有视野，懂经济，更要懂策略。

作为一名房屋投资者，要懂点宏观经济，要懂一点策略。作为房屋投资者，选择入市时机非常重要。有人认为，投资者买房应该是利率最高时，是货币最紧张时，市场买房人越来越少时，此时房屋价格相对比较低，房屋投资人在此时买房是好时机；而当利率逐步越来越低时，当货币越来越宽松时，买房人越来越多时，房价越来越高时，是投资者卖房时机。就像李嘉诚2016年卖掉国内很多物业一样。但实际生活中，很多房屋投资人正好把投资时机搞反了，是在利率最低时入市。这后果可能有点可怕！

近一年来，国内反腐，建筑材料大幅度降价，极大降低开发商建房成本,和建筑商各种运行成本。另外，国家财政收入也由过去依赖开放商新开发得土地财政，开始转变为存量房屋的地税财政。这一转变将对房地产业有巨大影响。对家庭第二套房屋征收房产税政策一旦实施，北京等一线城市价值千万的房屋的房产税是一般家庭无法承担的！这对房屋市场价格都有极其不利影响。最后，政府已经认为，高房价推高社会运行成本，对发展实体经济不利。为此，政府近两年不断出台不利于楼市的政策。这些诸多对房市不利因数叠加在一起，令人感觉未来两年房市继续下行是大概率事件！

当前，楼市就到了非常关键时刻，世界经济也到大周期的拐点。2019年，美联储可能还处于加息通道。加之，加拿大的政治制度有自动解决社会问题得功能,自动纠正社会各种偏差的能力。当地民选政府都在迎合大多伦多民意，都在不断制定新的政策打压城市房价。温哥华新市长，和安大略省省长都在通过加大市场房屋供给，对海外投资者加税，提高房贷条件，或加征房屋空置税等办法打压房价。所以，未来两年，加拿大的房地产市场还会持续降温。因为这是社会经济发展的客观要求，也是大多数人的内心呼声！（本文纯属学术探讨，难免有错，不作为任何人，和投资者的买,卖房屋依据!  BROKER 李军）