在美国要靠拥有房屋借钱愈来愈难，结果也让屋主、银行与美国经济都头痛不已。

在房屋业景气时期，千百万美国屋主凭着房屋的价值，就可以轻松借到大笔资金整建厨房、修缮地下室、支付信用卡债、买电视与汽车，或是应付教育开销。

银行业也鼓励消费者借贷，他们在广告中告诉消费者可以在自己家里开辟财源，「住得富裕」与「抓住梦想」。

如今，靠着房屋的价值轻松借钱的日子，已随着高房价时代的终结而消失。全美现在约有四分之一的屋主不符申请房屋净值贷款 (home equity loan)的资格，因为他们积欠的房屋抵押贷款，已超出房屋本身的价值。而还有资格借钱的屋主，则发现银行愈来愈小气，信用额度大幅萎缩。

抽紧银根会拖累美国经济、家庭预算与银行业的财务，也意味近十年来推动美国经济迈进的消费者支出挥霍，短期内不可能恢复。

根据《房贷金融内幕》杂志的报导，在2006年房屋业鼎盛时期，银行业提供消费者高达4300亿美元的房屋净值贷款与信用额度。芝加哥大学两位金融教授米安与苏非的研究报告更指出，在2002到2006年间，这类放款相当于全美经济活动的2.8%。

但在今年前九个月，房屋净值贷款的总额急速萎缩到仅有400亿美元，对经济的影响可说几近于零。

以往，屋主可以靠房屋的价值借钱改善生活水平，他们已无法指望房屋价值的上涨来吸收借贷，负债累累的屋主再也没有富裕的感觉。

银行业的处境同样也是一团乱。房屋净值贷款从1986年以后开始流行，因为美国国会在这一年取消信用卡债利息的税款扣除额，但保留房屋净值贷款与信用额度的扣除额。

屋主很快就发现，利用房屋净值借钱比利用储蓄帐户、共同基金或个人贷款借钱更容易、也更便宜。银行业也靠提供这类贷款赚了不少钱，因为房屋净值贷款户除了支付很多买房子的相关费用，还需要支付会员年费、帐户维护费以及每次动用信贷的交易费。

1990年时，未清偿的房屋净值贷款总额是2150亿美元，2007 年已飙到1.13兆美元，今年前九个月的总额也有1.05兆美元。根据First American CoreLogic的统计，全美目前有超过2000万笔的未清偿房屋净值与信用额度贷款。

然而，这类贷款的违约率不断飙升，并在第二季创下空前新高。根据美国银行家协会的最新资料，房屋净值贷款的违约率约达4%，并有2%的贷款逾期30天以上未缴。

房屋净值贷款违约对放款银行的打击特别大，因为房屋遭法拍后，第一顺位拿到钱的人是主要的抵押房贷放款机构，房屋净值贷款银行到最后往往只能拿到很少的钱，或根本拿不到钱。