作者：青青

进入2010年，楼市开始消停了。当然，消停的背后硝烟依然滚滚，大怪兽不甘心束手就缚，南京杭州等地方政府纷纷出台托市政策和中央唱起对台戏

。中央vs地方，一直是中国楼市的两个阀门，一个关门，一个放水，都忙得不亦乐乎。

从中央的层面看，调控是必需的。当房价威胁到总体的稳定和发展，那么楼市是可以放弃的。当然，放弃多少还要看有没有别的行业可以顶上。如果

经济回转，那么楼市价格降一些可以减少对资金的吸引力，可以促进其他方面的消费，可以得到老百姓的鼓掌认可。反正地已经卖出去了，要跳楼也

是开发商的事情了。至于说银行──只要不是崩盘，真的舍得不还月供让银行收了房子的是少数。人只有在绝望的时候才会走绝路。只要整体经济面

向好，人人有工作，收入还能涨，大家就会选择咬碎钢牙和血吞。所以经济发展是最重要的。只要经济形势向好，2010年打压楼市的主旋律就不会变

。当然，经济不理想，楼市这跟上吊绳子就还得拿来将就用一用。

在这样的一个形势下，楼市投资是否还可以进行？怎么判断时机？咱们一个一个看。

四合院儿

早几年四合院儿涨得很厉害，2009年反而没有太涨。我觉得这倒反而说明四合院而这种小众产品被炒作的余地小，所以价格基本反映了本身的价值。

四合院儿承载了老北京的文化底蕴，位置又往往是核心，所以其价值是不言而喻的。你可以在五环外自己花几万块钱盖一个四合院儿，但是你没有办

法把周围的胡同儿也弄过去。你能copy形，copy不了神。四合院儿这种不可复制性和稀缺性导致增值是必然的。即便遭遇危机，恐怕也不会有什么漏

儿能捡着。

同时四合院儿还有一个特点就是商务功能。和别墅不同，四合院儿很多被改建成了精品酒店或者会所，收益很不错。这也使得四合院儿的投资功能明

显强于别墅。

四合院儿的缺点就是有几个局限性，比如交通、停车、水电等，改建费用很高，而且有些位置不好不能解决交通问题那就根本没法使用。不过这个问

题也正好阻挡了投机客的脚步，使得四合院儿的市场能够依照其本身的价值而运行。这类物业我觉得只要位置好，几个硬件的问题能够克服，那么价

格不是问题。

别墅（双拼叠拼之类的山寨别墅除外）

中国真是个神奇的国度。2006年就限制别墅用地了。而且国家规定拿地2年不开发就要没收。可是时光飞逝到了2010年市面上还有独栋别墅项目入市。

这说明要不是拿地超过2年没开发，要么就是2006年之后拿的地或者改的规划。所以别墅荒嚷嚷了好几年，到目前还没有出现。不过越卖越少是个总体

的趋势。

当然，总体来说别墅的供应量还是在逐渐减少的。而随着中国的发展，财富阶层会越来越多。中国人对于房子，对于“接地气”的追求，使得别墅成

为财富阶层的终极追求。“终极追求”四个字值得好好注意。这说明交通便利，位置优越的品牌高档别墅保值能力肯定高于中低档别墅。贵的会越来

越贵。越贵越保值。

再一个变化就是别墅的收藏价值高过了投资价值。别墅的单价其实不算高，特别和现在的公寓一比真的很谦虚。但是别墅面积大，买个顺义新城的别

墅都要5、600万，5、6环之间顺义奥北要千万起步。这样的房子如果出租得租多少钱？怎么也得一个月5万吧？可租客觉得贵，房东还不乐意呢！经济

不景气，各大企业高管的房租补贴不升反降，还有走包干儿的，能租别墅的现在都往联排或者公寓去了。老外确实都喜欢住别墅，不过欲望是随着荷

包变化的。派驻东京香港的不都窝在小公寓里么？北京的别墅也要和他们挥手再见了。

博升值呢？是一个投资的思路。不过别墅的问题在于你要买，它肯定越来越贵。你要卖，一时半会儿还真不好找买家──变现能力差。尤其在别墅的

投资性越来越低的行情下，买别墅的人要么是为了自己住，要么就是买了放着占个地儿──所谓收藏。这些买家大多数对于品质会比较挑剔，不太会

为了些许价格的优势而降低要求。所以如果房子不够好，要卖还真费劲。这么大一个不能出息的家伙空放着，那就不是资产而是债务了。所以呢，如

果有买别墅自住的打算，看到合适就出手吧，降价的那一天恐怕不容易等。更何况2009年别墅市场的涨幅远远小于公寓，也就是说水分少很多，要挤

也没太多泡沫。如果想买别墅投资，那建议还是买公寓吧。

高档公寓

2009年高档公寓不是一般二般的风光啊！撒丫子疯跑，价格方面全面超越别墅。从历史看，高档别墅和高档公寓的单价一直都是势均力敌的，可是如

今北京高档公寓已经全方位冲击4万价位了，高档别墅还基本在3万这儿猫着呢！2009年12月，北京中央别墅区核心位置的二手别墅还有600多万的价格

，300多平米的独栋别墅还带个院子。这个价格在城里也就够买一个100多平米的三居。

涨得多，用物理学的话说就是势能蓄得比较多，要跌起来动能也会比较大。当然，不是说高档公寓就成雷区了。高档公寓之所以高档，其实关键还是

在于它的投资价值。投资价值在于卖点──商务、教育、景观等等。越是接近这些核心价值的高档公寓，越具有投资价值和保值能力。而一些位置比

较边缘，也没有核心竞争力的高档公寓在楼市波动的时候风险最大。

总体来说我对2010年上半年的高档公寓不乐观。但是总体形势不好不等于没有机会。核心地区的品牌楼盘还是可以关注的。比如说CBD东扩，就可以多

关注该地区的旗舰楼盘，比如金地国际，华贸等。

对于高端住宅来说，不管是公寓还是别墅，品牌非常重要。品牌代表市场对于这个开发商和楼盘的认可，这个东西不是一天两天可以改变的。比如说

让一个以偷工减料著称的发展商去开发一个霄云路8号的高档盘，其质量就很值得好好论证一番。要买，就要买好的。这是高档物业投资的不二法门。

普通住宅

普宅主要是为了自住，是给广大老百姓准备的。这部分人对于价格很敏感。所以普宅不是很好的投资对象。如果是为了自住，也不要在观望情绪很浓

厚的时机入市，以免未来在出租和出售的时候陷入被动。买房类似于买股。即便你没有买到最低点，但是在上行通道入市，比在下行通道入市，挣钱

的可能性要大得多。所以没有把握的话不如等等，看到楼市有些起色了再出手。楼市比较适合笨人，因为它的变化是以周，甚至月为单位的。你有充

分的时间好好考虑，细细琢磨。对于老百姓来说，和错过相比，犯错更加要命一些，因为代价可能是你20年的贷款生活。

普宅大户型是保值能力比较弱的产品，与其说它是投资品，不如说是消费品。地处郊区的大户型保值能力尤其差，可以说是楼市投资品中保值能力最

差的形态。所以除非是自住，能够满足对于舒适性的追求，投资的话对这类产品要慎重考虑。与其买一套郊区的大户型，不如把钱分开了买成两个小

户型，投资回报要高得多。

对于很多人热衷的去燕郊、廊坊之类的地方买房投资，我深深地表示不理解。如果是出于经济实力和自住需求，那么可以理解。但是如果是为了投资

，请你清醒一下吧──你去看看在那里买房子的有多少是去投资的？一个只有投资者没有客户的市场是一个什么市场？有可能挣钱么？再说不论离北

京多近，那不是北京。那不是北京政府能够或者愿意通盘考虑一起发展的！它是河北政府说了算的！与其买燕郊廊坊的房子，不如去买北京远郊区的

房子，发展潜力会超过河北的这些地区！

普宅小户型是不错的投资对象，不论市区还是郊区都有市场需求。小户型要注意的是交通一定要方便，尤其是要有地铁、公交等，周边的生活配套也

要方便。如果靠近写字楼群、学校、大型市场、物流中心、交通枢纽就更理想了。90平米以下的小户型投资门槛低，回报比较有保障，是适合资金不

多的投资者的选择。当然鉴于目前行情不是很好，投资需求应该以观望为主，谋定而后动，以防财产受到损失。

酒店式公寓

北京市场上的酒店式公寓供应量一直不是很大。最近几年因为一直肢解着供地，很多地块只能盖一栋或者两栋房子，开发商就只好走酒店式公寓的路

子。酒店式公寓的客户对象主要是商务群体。所以距离商务中心一定要交通便利。另外，酒店式公寓主打服务，所以开发商和物业的品牌非常重要。

酒店式公寓因为格局的原因，只适合出租不适合自住，在目前的租售比的市场上来说不是很有吸引力的物业产品，不值得推荐。

（作者青青，新闻学硕士，曾经在媒体工作三年，后进入国际机构任职至今。专业是舞笔，兴趣是看房。因为不是职业房虫，不参与房地产倒买倒卖

──缺钱，所以自诩为房地产票友。看盘10年，实地踩盘不下100，买房两次，参谋购房无数。愿与各位切磋看房心得。