目前，加拿大房屋贷款利率的走势，已经成了购房者、经济学家、地产经纪、政府监管部门，以及各类媒体关注的焦点。尤其是五年浮动利率与五年固定利率之间的差距不断加大，让消费者在风险和实惠之间难以做出选择。

　　浮动利率的结构是由最优惠贷款利率P加上或减掉一个百分数决定的。目前，贷款条件较好的申请人可以从大银行得到P-0.3%至0.4%的5年浮动封闭折扣利率，即，1.95%至1.85%。从贷款的第一天开始，贷款本金最大的时候，就享受这样的低利率，可以使消费者实实在在地得到实惠。但是，为什么不是所有人都被这一低利率吸引，选择浮动利率呢?道理很简单，P随时可能上涨，而且随着通货膨胀的加剧，P会不断攀升。

　　二月份的时候，大银行的浮动五年期封闭式按揭贷款利率大致在P-0.2%至0.3%之间，在不到一个月的时间里，普遍下调了0.1%。回顾2009年4月至今，P值始终没有变化——2.25%，但浮动利率的标价从P+1%一路降至P-0.3%至0.4%的水平，降幅达1.3%至1.4%。早在P+0.8%，0.6%，0.4%。。。的时候，很多消费者就沉不住气，选择了浮动利率按揭贷款。目前，这批消费者已经开始考虑趁利率未涨之前，转为固定利率的问题了。笔者在以往的文章里反复提醒消费者，P值低时，浮动利率的标价比较差，随着P值的升高，标价会越来越好。2007年，P值达到6.25%时，很多银行的浮动利率标价为P-1%。笔者的客户中，二月份申请浮动利率的客户几乎都接受建议，选择了固定一年的利率，待一年后再选择浮动利率也不迟。目前的浮动利率标价已经具备了一定的价值，相信在未来一段时间内不会快速下调，风险承受能力较强的家庭可以适当考虑选择浮动利率。过去5年中，P值多数情况下在4%至6%之间，一旦P值快速上涨，借款人如果能够通过提前加速还款来降低本金，可以避免因支付能力不足造成贷款违约。但最好还是先选择一年固定利率，明年再选浮动利率。

　　硬币的另一面是五年固定利率按揭贷款。在过去一年中，五年期按揭贷款的折扣利率在3.3%至4.2%之间波动。据统计，五年期固定利率的折扣利率与银行挂牌利率之间的差值平均为1.6%。每次银行挂牌利率的调整都是由于加拿大政府债券收益率猛涨推动的。笔者曾在去年5月底和6月初两次成功预测到了银行加息，就是根据收益率的变化作出的判断。去年第三次加息出现在感恩节前后，也是由于债券收益率的急升。加拿大政府债券收益率最近的一次急升发生在本月初，但结果出乎预料——大多数银行没有加息，BMO和RBC于3月9日还调低了利率。

　　从历史数据上看，5年期按揭贷款固定利率，与加拿大政府5年期债券收益率是同步涨跌的。目前，由于竞争的关系，暂时出现了涨跌不一致的现象。债券收益率上涨，而贷款利率降低，银行的收益率变小。

　　商业银行是盈利机构，不可能长期背离成本效益原则打价格战。因此，目前的五年期按揭贷款固定利率水平没有真实反映银行的资金成本情况。各家银行在春季促销战之后，势必调整贷款利率。

　　六、七月份应该是央行及商业银行调整利率的机会。无论是固定还是浮动利率，都会发生变化。本周，印度央行在正式议息会议之前即突然宣布加息;澳大利亚联储和马来西亚央行本月已经提高基准利率。与此同时，中国已分别在1月18日和2月25日两度宣布提高金融机构的人民币存款准备金率。全球加息浪潮势不可挡。根据以往的规律，加拿大按揭贷款固定利率通常会在浮动利率上涨之前加息。去年选择了浮动利率P+X%的朋友要特别留意。

作者: 王红雨