城市的房价可购性问题归根结底是：人太多，地太少。

是什么因素导致温哥华的房价是温尼伯的四倍，是多伦多的两倍多呢? “非常简单，”UBC中心城市经济和地产主任Tsur Somerville说。

“如果你想在这里得到和温尼伯一样的房价，那你唯一要做的事情就是将山锄平，将海填满。”

这会使得人口的流入停滞或者缓慢下来——尽管这会使得我们优美的风景突然消失，随之而来的就是基础设施状况的恶化。

“ 这取决于你怎么来定义了， ” Somerville说，“70%的土地是不能开发的。

不是山就是水，再或者就是美国的土地了。” 还有，除了不能逾越的地理限制之外，一般情况下，人口还在以每年1.3%或者1.5% 的速度不间断地增长。

“ 一个城市的人口越多， 房价就越高，”他说。“如果我们失去70%的土地，我们的一个拥有200万人口的都市之房价就会和一个拥有700万人口的都市之房价差不多，因为人们的交通距离几乎是一样的。”

神话

这是否就是说这个无处不在的神话是不存在事实根据的呢?你也许知道，维持温哥华置业成本如此之高的因素有：

富有的移民想将自己在香港或者其他亚洲国家的家室接到加拿大;

罪犯洗钱、投机、没有孩子的家庭，他们收益于捐税鼓励，因而不愿意从好地段的大房子中挪动;

用于修建公园和农业土地保护区的;

附加在开发商身上的规则和费用;

房屋销售的物业转移税;

最近的统一销售税;

买主被敲诈的市容建设;

鲁莽的年轻买主愿意承担高负债;

经济状况良好的内在原因。

一个读者甚至认为是公务员的错误，因为他们数量巨大、收入高昂，他们过多地投资于地产。一个学术研究得出的结论是这个城市无处不在的“免费”停车。

以上我们看到了种种神话，这些神话或多或少地都将问题指向了大多数的都市居民，不管我们自己认同的是哪一种神话。总之，结论就是这些神话都根源于一点点事实。但是，他们都没有提到供需关系法的影响。

“那是为什么即使经济崩溃，房价仍然不会受影响的原因，”卑省商业委员会的Jock Finlayson这样说。“你是看到一些跌落，但是非常温和，因为人口在增加，土地不会变。”

　保持需求

　　保持需求的原因在于大部分的人口增长来源于国际移民，卑省地产委员会的 Cameron Muir说，不像内部移民，他们不会追随经济周期的变化。

　　“当经济环境变差时，移民仍然源源不断，” Muir说，“这不仅增加了人口，而且增加了住房需求，” 同时， “ 我们的移民都是精英， ” Muir说，并且引用了数据：大约55%的加拿大投资移民者是来卑省的，大部分是来温哥华的。

　　但是，对那些已经移民来的人或者是那些没有钱的新移民来说，Finlayson强调道， “这里的收入并不高，比卡尔加里、埃德蒙顿、多伦多、渥太华或者伦敦和安省都低。但是，我们的房价却更高。因此，人们就少买房。他们每天的交通距离要比其 他地区的人多，而他们比其他城市的人居住的面积更少。”

　　“他们住在共管公寓里抚养孩子，这在其他的城市是不多见的。” 还有，那些人数激增的年轻人则用一种让人不安的方式来解决这个问题，Andy Yan 这样说，他是Bing Thom Architects的规划师和建筑师。

　　高房价对于创新和创造非常有害

　　Yan 也谈到了其他高房价城市的情形。

　　在香港，这个自由贸易港湾，60%的人们居住在政府资助的房子里，他这样说。

　　另一方面，在旧金山，过去20年里的高房价使得需求萎靡，巨大数量的城市工人居住在离城市较远的低点，在城市和住处来返。

　　三分之二的都市人居住在温哥华城外，尽管我们还没有受到像在旧金山一样的压力。

　　相反，Yan也指出，许多温哥华人，特别是那些有艺术倾向和喜欢城市气息的人来说，他们会背起行囊去蒙特利尔和多伦多，只是因为在那里生活更加便宜，而且可以追求自己的艺术梦想。

　　“因为温哥华目前的地产市场很不健康，”他说。

　　“高房价对于创新和创造非常有害。如果人们都在忙于支付房租，下一个Facebook 和苹果电脑可能会产生于温哥华吗?” 结果就是，他说，温哥华逐渐被年轻人看做是一个可以暂时待两年的地方，而不是一个永久居住的地方。

　　“这是个严重的问题。我们得想想未来的情况。他们不会来这里支持我们了，也不会支付我们的基础设施的费用了。”

　　中国移民钟情加拿大楼市 直呼房价“很便宜”

　　多伦多房价一点也不贵。”来自江苏南通的投资移民陈女士今年3月移居加拿大,稍作安顿之后,就和在国内开工厂的先生到处看房子。今春多伦多的楼 市炙手可热,陈女士看中的多套房源均未到手,有朋友劝她“等一等”。目前,多伦多楼市已现冷却迹象,陈女士表示,只待合适时机就会出手。

　　像陈女士这样一到加拿大就将置业作为首要目标移民不在少数。随着近几年中国大陆投资移民逐渐的增多,大陆买家强大的购买力令当地开发商和地产经 纪“刮目相看”。某华人地产经纪韩建国告诉记者,其投资移民客户中,以购买价值100万到300万加元(1加元约合6.5元人民币)高端物业的居多。

　　Tridel、Concord Pacific等加拿大知名开发商瞄准华人巨大的置业潜力,在多伦多、温哥华等地的华文报纸上大量投放广告,并与搜房等中国网站合作举办“购房团”活动,以吸引大陆买家。

　　投资移民青睐高端物业

　　据加拿大移民局发布统计数据,2009年,投资移民加拿大的中国大陆投资移民的有数千人,几乎占据当年总配额的一半。

　　这些中国投资移民显然没有令加拿大政府失望。他们给加国带来大量财富的同时,还在温哥华、多伦多等城市一掷千金购买豪宅。在加拿大,华人买家炒高房价的声音一直不绝于耳。

　　去年7月,金融危机阴霾尚未散去,一对来自北京的夫妇就以1180万加元(约合7670万元人民币)买下了当年多伦多售价最贵的豪宅。这幢别墅 位于多伦多著名的豪宅区Bridle Path,被称作“小凡尔赛宫”,占地2英亩,建筑面积1.8万平方英尺,共有18+1个房间,仅停车位就有30个,且大花园、游泳池、网球场等一应俱 全。

　　令当地中介颇感惊讶的是,如此大手笔置业,这对北京夫妇却选择一次性现金全款付清。实际上,有相当比例投资移民购房时均未贷款。一地产经纪表 示,尽管其投资移民的客户有能力付清全款,但他还是劝这些客户购置房产时贷一半款,因为“现在按揭利率处于历史低位,银行的钱用起来很便宜。”

　　据一名吕姓地产介绍,由于近年来中国的买家不断问津豪宅,多伦多最大的豪宅区Lawrence Ave与Bayview Ave东北方,已形成加国本地富豪、华裔移民与犹太裔“三足鼎立”的局面

　　相比多伦多,曾多次被评为“世界上最适宜人居住的地方”的温哥华,吸引了更多的投资移民。今年6月,均价90万加元、毗邻温哥华冬奥速滑馆的高 档公寓River Green一售而空,90%是华人买家。一个有趣的现象是,中国“五一”、“十一”这两个黄金周,通常也是温哥华楼市的销售高峰期。因为每逢这两个长假, 不少已获得移民签证的中国买家会到温哥华登陆或探望在此居住的家人,并借此机会购置房产。

　　不仅中国移民对在加拿大置业的热情高涨,来自中国的游客也对加国的楼市表现出浓厚兴趣。今年8月中旬,中加特许旅游目的地协议(ADS)生效后 的中国首发团来到加拿大,令旅游业者意想不到的是,接待的首发团团员中,大部分人最关心的是当地房价。目前,部分旅行社已准备在未来的ADS团行程中,增 加看房时段。

　　颇具诱惑力的房价

　　“不要说和上海比,江苏南通的别墅价格现在都涨到了每平方米1.2万~1.5万元人民币,多伦多大部分地区的House(相当于国内的别墅)比南通还要便宜。”投资移民陈女士向本报记者感叹。

　　韩姓地产经纪则表示,确实有不少移民认为多伦多的房价很便宜。比如,在上海佘山地区的别墅动辄售价上亿元人民币,在多伦多只需500万左右加元(约合3250万元人民币)即可买到类似面积的豪宅,且周边环境和教育资源等软硬件设施均要好于上海。

　　不久前,记者在多伦多的房东、来自北京的Lisa Li购置了另外一套房产作投资。这套靠近市区、面积达3500英尺(约合325平方米)的半独立屋,售价为72.9万加元(约合473万元人民币),每平 方米的价格仅为14500元人民币左右,比北京五环外的房价还低,但是租金回报率却是北京同价位房屋的两倍以上。

　　多伦多吴姓地产经纪告诉记者,多伦多房价在世界范围的大都市中都是偏低的,自1996年以来年均增幅度仅为6%左右,如果考虑到通货膨胀因素,增幅甚小。

　　最新统计数据显示,今年7月全加拿大平均房屋售价为33.04万加元。其中,第一大城市多伦多房屋均价为42.48万加元;温哥华最高,为57.71万加元。

　　目前,高达75%比例的华人都购买了属于自己的物业。谈及华人为何如此热衷在加拿大置业,韩建国表示,“安居乐业是中国人的传统观念,不买房就没有落地生根的感觉,此外很多人倾向于投资房产实现保值增值。”

　　哪里的豪宅最有投资价值?多伦多!

　　因为觉得温哥华的豪宅已经高得离谱了，8月中，直飞多伦多考察当地豪宅市场，发现无论是大多地区的中端豪宅(指土地面积10000尺以上，房子 面积5000尺以上)还是多伦多劳伦斯区的高端豪宅(土地面积2英亩以上)，相同的房子和土地，价格是温哥华西区豪宅的30%-50%，经对比和研究之后 觉得：200-500万的豪宅，还是多伦多的有投资价值!

　　如下面这个叫价近2千万的楼盘，这是最高端的豪宅，其实它的土地和建筑成本不会超过1000万

　　比如相邻的一块带旧房子的地皮：

　　面积也是10万平方尺，但是标价只是495万，加上15000尺房子的建筑费，即使土地按照标价成交，完工后成本不会超过900万，投资回报超过100%啊，这可比国内有风险的房地产开发好多了啊!GO,炒多伦多豪宅

　　如果看平常的豪宅：

　　一样的房子，类似的地段，在温哥华西区估计要卖到500-600万!但在多伦多只是280万开价

　　华人看好多伦多楼市大势 升5倍与伦敦比肩?

　　(和讯博客)风景秀丽的安大略湖畔,红河谷之侧,坐落着大多伦多的高科技之城Markham。在2009年6月27日,当地开发商Remington推出的一个公寓,一天内即告售罄。

　　买家当中,不少是已经移民加拿大的中国人。而在这个开发项目背后,有着上亿国内资金的进驻。中国人彼此之间的房产买卖,已经做到了多伦多。

　　移民加拿大数年的施叔范在女儿考上了名校多伦多大学以后,回国从事房地产代理,其参与运营的一家投资咨询公司正在推广多伦多的某个项目。据施叔 范透露,在这个房产项目的开发中,有三分之一是商业地产项目,而这部分的资金就来源于国内,金额有上亿人民币。但对于这部分资金来源于哪个公司或集团,施 表示暂时不方便透露。

　　记者了解到,在房地产施工开发、以及整体法律法规等管理体系上,加拿大有着与澳大利亚相似的优势,同样作为移民输入国,以房养学的概念也开始渗入加拿大移民和留学生头脑中。

　　不过,目前在加拿大购房作为以房养学投资方式的人数,并不及澳大利亚火热。究其原因,不能排除加拿大以前一直尚未成为中国旅游目的地国这个因素。在购房这个投资行为中,看房的便利性还是相当重要的。

　　不过,施叔范对中国人在加拿大投资房产的前景相当看好:"20年前,伦敦的房价与多伦多相当,但现在,伦敦的房价已经是多伦多房价的5倍;考虑到城市发展的趋向,以及多伦多日益增多的移民留学人数,房产的升值空间相当巨大。我们相信,投资的人数也会越来越多。"（加拿大家园）