漫談加拿大未來兩年房屋市場

李軍

談到加拿大房屋市場，其實主要談的是華人較為集中得多倫多，和溫哥華這兩個城市的房屋市場。至於加拿大其它城市的房屋市場基本比較穩定。原因是，在加拿大，市場經濟已經非常成熟，人們從事商業投資的風險意識比較成熟，契約精神非常強。而且當代的家庭成員前輩，炒房，炒股票造成的家庭經濟重大損失的教訓對當今家庭成員影響猶在。所以，在華人較少的加拿大其它城市，炒房的現象基本不存在。房價變化很小，基本在社會通脹率附近上下波動。

加拿大房屋價格變化最大的兩個城市是多倫多，和溫哥華。這兩個城市是全球移民最喜愛的城市，也是我們華人移民最集中的城市。受國內炒房發家致富影響，華人開始在多倫多，溫哥華炒房。前期炒房較為優厚的收益，激勵越來越多的新移民投入火熱的炒房運動。最火熱的年度是2016，2017年上半年。很多新移民都重新定位自己的身份，一些人忽然感覺自己有投資物業的專長。前幾年，寬鬆量化貨幣政策下，自己家房子漲價了，給很多新移民造成非常大的錯覺，誤以為自己的長處是投資物業，自己有投資物業天賦，是投資專家，並量身為自己定做一下，高槓桿投資兩套高價物業。市場好時，房價上漲時，沾沾自喜！一旦遭遇市場不景氣，遭遇經濟逆周期，幾乎跌入深淵，萬劫不復。親眼見到一些新移民，日復一日辛苦工作。在超市，在餐館，斤斤計較；朋友之間，親屬之間，往來精細算計。但到股市，到樓市，一虧就是幾十萬，上百萬，上不上火？

再有，凡是中國人參與的大規模群眾運動，都是不可長期持續的，而且結局都不好。當然，前些年火熱的炒房運動也不例外。歷史經驗表明，中國近百年來，凡是大規模群眾運動，全民參與的活動，不論是政治，軍事，還是經濟活動。其結果和結局都是一樣的，結果就是參與者成為受害者，受騙者，上當者。近二百年來，大規模群眾運動，太平天國，義和團，國共戰爭，文革，大陸股市，大多數參與者結局都不太好，或者成為炮灰，或者傾家蕩產，或痛心疾首。這次全球華人參與的房地產運動，要比歷次運動規模都大，參與人數比歷次運動人數都多，持續時間比歷次運動都長。高官巨賈不用說了，普通央企職工，政府公務員，銀行職員，每個人都認為自己擅長投資，都是一名投資專家。如果家裡沒有兩三套房子，都不好意思在市面上混了。當今世界國內外華人，幾乎人人都成為房屋投資者，這樣大規模的群眾運動，空前絕後。其結果可想而知！有人說，當今國內外華人的炒房運動就是一場全民產於的一場“龐式騙局”。未來兩年，維持這騙局的成本會越來越大，一旦房市下跌成為清晰的預期，房市巨大的體量和下行慣性，國家力量都無法托市。一旦泡沫破裂，將造成無法想象的社會和家庭災難！

當今的”炒房團“和過去的”義和團“一樣，都有自己的信條，過去”義和團“ 自稱其刀槍不入，而今”炒房團“ 聲稱土地越來越少，房價永遠上漲。在這種近乎迷信一樣信條導引下，全然不顧世界政治經濟形勢發展方向，更不在意什麼政府加稅，央行加息，縮表對房市的不利影響，沒有一點物業投資風險意識，就怕搶不到樓花吃虧。如果說，國內投資人是在利益集團的信息不透明“限購政策”誤導下，致使很多人錯誤地投資了高價房；但多倫多不一樣啊，政府每次加息都事先告知國民，一次次警示國民利率將要上漲，在這種信息透明的情況下，加之，近一年來，國內反腐，建築材料大幅度降價，極大降低開發商建房成本。這對房屋市場價格都有不利影響。而且政府已經認為，高房價推高社會運行成本，對發展實體經濟不利。為此，政府近兩年不斷出台不利於樓市的政策。這些諸多對房市不利因數疊加在一起，多倫多和溫哥華房市繼續下行是大概率事件！

國人什麼都搶，好像搶到手，就贏！其實，“搶”是“義和團”文化。有時，在電視裡看到，國內新樓盤開盤時，廣場上人山人海在排隊搶購。這樣方式買到的房屋多半不會有任何投資價值，即便有，也是暫時的！“久利之事不為，眾爭之地不往”。做投資，應該有視野，懂經濟，更要懂策略。當前，樓市就到了非常關鍵時刻，世界經濟也到大周期的拐點。全球很多熱點城市的樓市開始反轉，開始下探。多倫多和溫哥華也一樣，數據顯示，大多倫多地區和大溫哥華地區的公寓二手房市場正在步獨立房後塵，成交價開始下降，庫存量逐漸上升，成交量不振。此時，手握大量樓花的前期投資者，精神壓力倍大。總所周知，現在的樓花價格已高於市場同樣二手房市場成交價格，如果二手房公寓成交價繼續下降。那些手握大量樓花的人，將面臨很難獲得銀行房屋充足貸款額度，無法CLOSING問題，這將是房屋投資者面臨很嚴重的問題。未來兩年，美聯儲可能還處於加息通道，與此同時，前兩年高價接盤的多倫多，溫哥華的物業投資者的房貸壓力會越來越大。加之，當地民選政府都在迎合大多倫多民意，都在不斷制定新的政策打壓城市房價。溫哥華新市長，和多倫多新市長都在通過加大市場供給，和加征房屋空置稅等辦法打壓房價。所以，未來兩年，加拿大的房地產市場還會持續降溫。因為這是社會經濟發展的客觀要求，也是多倫多和溫哥華大多數人的內心呼聲。（本文純屬學術探討，不作為任何人，和投資者的買,賣房屋依據!）