漫谈疫情和房地产

金融街地产 Broker 李 军

近日，笔者过去的一位OSHAWA买过房客户告诉我，她最近在另一个小镇买一

座小别墅，价格非常便宜。还在电话里对我说，这是受我的话影响，即在大多

伦多周围，哪里的房子价位低，就到那里买房。不信“什么一路向北，一路向西

的”那套人云亦云的说法。价位低才是硬道理，价位低的房子才会有更高的上涨

空间，价位低的房子才会有轻松的移民生活，价位低的房子才有宽松环境与朋

友一起喝咖啡机会。今年4月份以来的疫情已经改变很多人的工作方式，学习方

式，和买房方向的选择。

该客户几年前，在网上找到我，问我，说她一家人只有5万加币。不想再租别人

家地下室了。问我是否能帮她买一个房子，让一家人住在阳光普照的房子里。

我说，完全可以。最终我的客户在Oshawa湖边社区买一座半独立房子。结果5

万块钱还没用完，剩下近一万加币的钱还买一部不错的车。不但彻底改变自己

的生活方式，让家人的生活环境得到极大改善。而且几年下来，家庭资产也得

到显著增值，几年前20万买的半独立房子，如今已经70多万。通过这一过程，

我客户得到启示，在多伦多周边小镇买房的收益更好。所以，最近，她又在另

一个价位低的小镇买一个独立房。我非常佩服客户的实际精神，和开阔的视野

。希望她们今后的日子越来越好。

投资者的视野对于选择正确的投资方向和投资项目有非常重要的作用。投资者

视野越是开阔，选择的投资机会就会越多，投资的成功率就会越高，投资的回

报率就会越理想;反之，投资者的视野很狭窄，人云亦云，选择的投资机会就会

越少，投资的成功率就会越低，投资的回报率就会不太理想。在多伦多，一些

新移民一提到投资，就会联想到买楼花，就会想到大杠杆，和巨额投资高档房

子。

当然，有一些先期投资者确实在这方面投资挣到了钱。但此一时，彼一时，不

同的时机投资一样的楼花，其结果可能截然不同。先期投资者得益于先机，后

来者可能失去这获利的机会。其实，在加拿大，新移民还有很多良好的投资机

会，而且其收益远远好于楼花，风险性也远小于投资楼花。例如，很多新移民

将投资的区域延伸到边远小镇，并取得非常优异的的成绩。

五六年前，我的一些客户，他们选择在多伦多附近小镇买房，只投资十几万元

，买自住房或投资房。从原来的二十几万，三十几万，到现在的八十几万。在

那些小镇，他们不但成为小生意业主，使自己的资产得到大幅度增值。物业增

值幅度一点也不比那些备受热捧的高档社区低。更重要的是，一家人通过买这

样的房子过上轻松愉快的生活，成为当地受人尊重的中产阶级。

近期，随着疫情发展，全球逆全球化越来越快。整个世界正在碎片化，每个国

家都在尽可能建立自己的完整产业链，和物流链。避免国家重要资源过分对国

外依赖。而且还有利于国内就业。没有全球化，就不会有熙熙攘攘的人流，就

不会有繁忙的民航业，就不会有日益增长的房屋需求。疫情正在加速逆全球化

，当今世界，一些大型机场的飞机停满机坪，一些航空公司，旅游公司，酒店

，餐馆等服务业都处于半停摆状态。这样状态如果长期持续下去，会对房地产

业有相当不利的影响。

疫情确实改变人们的工作方式，过去一直到办公楼与很多同事工作的传统工作

方式，现在换作成在家工作。比如，IT， 互联网，物流，等行业。很多职业的

专业人士都一改传统工作方式，改在家工作。这一改变，对公司和个人都有益

。对公司来说，可以节省房租；对于个人，可以节省大量上班路途时间，节省

车耗，能耗，而且工作时间灵活。更重要的是，买房的选择方向更灵活，不必

要非得选择在离公司较近的核心地带买房，不必要买空间小，价格高，人口稠

密，疫情传播较容易的市中心地带。人们开始把买房的方向选择在多伦多周边

房价较低的小镇。那里的房子，不但空间大，房型好，而且房屋性价比高。

疫情也改变人们的学习方式。过去，人们留学，都是到美国，到加拿大，到欧

洲各国的具体学校学习。这就客观需要留学生到当地的学校附近租房子，或买

房子。而随着疫情的没完没了地扩散。一些大学已经改变学习方式，已经要求

留学生不必来北美，不必去欧洲，在国内就可以网上学习。这种方式一旦成为

固定模式。那势必对多伦多这样的国际留学城市的房屋需求产生负面影响。进

一步影响房屋的价格走势。

疫情也改变政府的财政收入来源。过去几十年，政府一直靠卖房屋开发商土地

获得财政收入。但如今疫情原因，导致原已过剩的房地产业趋于明显化，和危

害现实化。在一些房屋原来较为昂贵的一二线城市，由于中美贸易战，和疫情

蔓延，致使很多产业迁移，很多商业关门。直接导致房屋业主租客跑路，租金

没了。一些业主正面临房贷断供违约风险。在这种情况下，开发商同样面临房

屋库存急剧上升，现金流中断，和极大的还债压力。这种形势下，政府的土地

财政必须改为对现有房屋业主征收物业税。一旦征收此税，势必对房屋拥有者

加重持有负担，进一步导致房屋市场加速下行。

这几十年来，世界面临各种危机，但每一次危机的解决办法不是通过改良，和

改革现有不合理的经济运行体制；而是靠简单量化宽松，靠印货币，靠放水来

苟且度过一次次经济困难。但由于产生危机的根本原因没有解决，只不过暂时

把危机糊弄过去了。致使问题越积越难，越积越大，越积越不合理，直到今天

已到积重难返的境地。有人说，近十几年房地产泡沫经济的发展模式就是各行

各业的专注业务人员最辛辣的讽刺和残酷剥削。这些年，善于投机的人，买一

套房子挣的钱比一个专心致志地技术人员工作一辈子挣的钱都多。有人抱怨，

这种现象太不合理了。也有人说，如果政府改变不了这种不合理现象，那上天

就会管一管。上天是人间最后一个公平正义调节器。疫情可能就是一个房屋市

场的调节方式。疫情可能导致房地产价格下降，市场交易更趋于合理化。

疫情期间，社会经济活动基本处于停摆状态，各行各业创造的物质财富远远低

于疫前。但信誉好的发达国家为了维持正常社会经济活动，即便没有相应的物

质财富，当照常发行社会所需的纸币。这样的纸币不但能内循环，而且还可以

外循环，即到国际市场，到发展中国家采购物质财富。这样，信誉好的国家可

以将自己的经济困难传递给世界发展中国家，让信誉处于弱势的国家分摊信誉

好的国家疫情期间的经济困难，和超发货币所造成的通胀。

但信誉不那么好国家，情况就不一样了。当人们说，政府没有钱了。这句话其

实是指政府没有足够物质财富了。对于政府来说，纸币可以发行充分多。但由

于国家信誉不足够好，国家发行的纸币在国际市场没有人认可。这种情况，不

论政府发行多少纸币，都无济于事。因为这种纸币只能内循环，无法到国外采

购物质。所以，在疫情期间，纸币发行越多，通胀越严重，产生的问题也越大

。因此，大家看到，在发展中国家，疫情期间，政府是没法采用透支信用，发

行纸币的办法，来维持正常社会经济生活。

最后，在长期的疫情情况下，各国就像下围棋一样，相互“比气”，看谁能延气

，看谁的“气”长。看哪个国家的房市先崩坍？看哪个国家的金融保险业先崩溃

？剩下的就会是最后的赢家。毋庸置疑，国家的综合实力，国家的强大信誉，

国际公认的货币是特别有助于“延气”，和“长气”。

综上所述，由于疫情对人们生活，工作，和学习的改变。人们在买房方向的选

择也应该与时俱进。过去相当长一段时间，人们比较过热炒作的市中心的高层

公寓，现在正面临库存急剧上升，租金下降，和需求不足问题。同样，过去炒

作过的所谓的黄金地带的高价独立房，一些业主也有月供压力。而疫情至今还

没有得到有效的控制。人们说，如果疫情长期的不到有效控制，买房就不必沿

袭过去的在所谓热点社区高价独立房，和核心地带公寓之间做选择。不妨向本

文开始的那个客户到距离多伦多有一定距离的小镇去看一看（这里笔者不含任

何政治立场，本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据）。