多伦多买房过程最重要环节—看房

金融街地产Broker 李军

看房，是新移民买房过程中最重要的环节。看房不但要看房型，看Location，看校

区，更重要的是看房子本身有没有大问题。看的房子多了，买房人对买什么样的房子，花

多少钱自然也就有譜了。有人说，房屋有没有问题那是验房师的业务，跟地产经纪无关。

这话说得很有道理，作为一名地产经纪，本人强烈建议每个买房人都在买房前做验房，因

为，验房会使你对你买的房更加踏实，避免一些不必要的损失，也避免一些风险。房屋买

卖对于每个家庭都是一件大事，而且过程也很复杂。在整个房屋买卖过程中，有很多专业

人士都参与其中。如律师，验房师，贷款经纪，保险经纪，财务人员，甚至可能涉及环境

人员。地产经纪是做市场的，做合同的。地产经纪在整个房屋买卖过程中处于核心地位。

其起的作用像是多伦多的家庭医生，及时能将客户的问题推荐给相关的专业人士去解决，

如同家庭医生给客户推荐心脏专家，内分泌专家，等等。地产经纪也一样，也会把客户的

相关问题介绍给相关的专业人士，如验房师，Accountant, 律师，贷款人士，和保险经纪

等等；地产经纪不是大包大揽为客户包办房屋买卖的一切业务的全才。当然，地产经纪对

于与房屋买卖有关的法律问题，房屋的基本概况，贷款的程序，和房屋保险的意义还是懂

一些的。下面，我就谈一谈如何看房。多伦多的独立房的整体构造分三个部分，即地下室

（水泥槽），房屋主体（一个大木头箱子），和房顶。

第一，要看房屋的地下室。多伦多的独立房，或半独立房都有地下室， 其外形就

是一个巨大的水泥槽。其作用非常大。从建筑学角度来说，一个建筑物，越是基础，越是

重要！一旦基础出现问题，维修也就越难，维修费用也就越大。设想一下，如果房顶坏了

，房屋的别处没有毛病，那换个房顶就解决问题了。但如果房屋的基础有问题，房屋的地

下室有严重的问题。那就麻烦大了，我们没法给房屋换个地下室。多伦多独立房的地下室

是整个建筑的Base，客观要求它水平，坚固，防水。如果由于房屋重量分布不均，一侧偏

重或是房屋的所在的土质不同，从而造成地下室沉降不均，向一侧倾斜或位移。其后果就

会是坐落在地下室上面的巨大木头箱子在重力的作用下发生位移，倾斜，扭曲和变形。这

就是非常严重的房屋结构问题。这样的问题一旦出现，很难处理。再有，地下室一定不要

漏水。地下室漏水是很讨厌的事，而且维护费会很高。多伦多的房屋都是木制结构，而且

地下室还有很多设备。一旦地下室漏水，整个房屋都有一种潮气。这对人，对房屋，对设

备都有害。室内潮气太大，容易生霉菌，对人体危害大；潮气对房屋的木头和设备金属都

有损害作用。所以，看地下室时，一定要闻一闻有无潮气。最后，在看一看地下室的设备

有没有锈迹，墙壁上有无过多的接线痕迹，和地下室横梁是否保持良好。因为，如果有这

样的问题，房屋可能有其它严重的问题。

第二，看房屋主体。多伦多的房屋主体就是坐落在地下室上的一个巨大木头箱子（

承重），它的外墙有几种，有砖的，石头的，铝片和槊料片的。但这些材料做的外墙都不

承重，都是装饰品。这些材料做成的外墙多少都有些倾斜，但向外倾斜角度不能过大。如

果砖墙和石头墙，外墙不能有断裂装和塌陷装裂纹。如有这样的裂纹，说明房屋有结构性

问题。有时，人为过度装修也会产生结构性问题，比如在房屋一侧过度装修超重的石料装

饰品，超出原先的设计要求，致使房屋的一侧偏重，致使房屋整体向一侧倾斜，整个大木

箱子发生扭曲，变形或位移，从而产生房屋结构性问题。再有，需看房屋主体的内部墙边

，墙角。这些部位是房屋“应力”最为集中的地方。一旦房屋出现结构问题，出现塌陷，倾

斜，位移或变形，在重力和其它外力的作用下，这些部位必然会反映出来，如墙角，墙边

会发生“龟”裂。这些裂缝非常难以掩饰。今天掩饰好，过一段时间还会裂开。只要细心查

验就会看出来掩饰过的痕迹。这是查验房屋结构问题的最有效办法。房屋的主体部分，当

然要看房屋的供暖方式，其中气暖是最好，最节能的方式。如果是电暖，或是水暖，将来

改成气暖还得花一笔钱。至于房屋的门窗，厨房，洗手间和地板，这些东西很直观，主要

和房屋价格有关。

第三，看房顶。好的房顶都有这样的特点，坚固，防风，防雨，对流好，保温好。

多伦多的独立房都有一个通向屋顶的“人孔”。通过这个“人孔”，人们可以到屋顶进行简单维

修和安装更换保温材料等等。但当你看房子时，卖家将此“人孔”封死。这时，你可得小心

了。我看了很多房子，一遇到这种情况，多半说明房屋有问题，至少是屋顶严重漏水，难

于维修，或维修费用很大，或同时顶部有严重霉菌。有个别的房屋，被一些人种植过大麻

，通过屋顶的通风对流设备排出由于屋内种植大麻而产生的水蒸气。使得整个屋顶的木料

残存大量霉菌。这也是卖方封死该“人孔”的原因之一。当然，不能以“人孔”被封死就断定该

房屋一定存在严重问题。但买房者遇到这种情况，一定要小心谨慎。因为封死“人孔”实在

不好解释。如果，该“人孔”没有封死，很有必要，那手电往里面照一照，看看有没有潮气

或霉菌。看看里面的木料是否保持完好。回到外面再看一看顶部的房瓦有无变形，变色或

翘起现象。如果有这种现象发生，说明该换房瓦了，这需要一笔非常用。

总之，看房是个很重要的环节。每个在多伦多买房的新移民都要花时间去看房。看

这看那，最重要还是看房屋结构。如果房屋是脏，乱，差, 这样的房子其实是没有多大事

的，最多找几个人整理整理，花不了几个钱。或者，干脆就自己干。还能节约大笔买房费

用。但一旦买的房子出现结构性的问题，那可麻烦了。那不是自己干的事，也不是花一点

钱的事。买房不是一件小事，是大多数家庭一件一顶一的大事，花那么多钱，还不可以退

货。所以，本人强烈劝告每一个买房人都在买房前，在Offer正式Firm前，找个专业验房师

验一下房。就像买汽车，要有出厂合格证，和安全证一样。这点钱花的值，省不得！可以

避免很多买房风险。这里值得提的是，千万在验房这件事不要听一些人口头承诺。而且在

房屋买卖合同里，也有这么一条款建议买房人去验房。“即买房过程中的有关其它专业问题

，买房人需向这些相关专业人士咨询，如，法律，会计，税务，验房，或环境方面等等其

它专业的服务”。所以说，买房人非常有必要找个验房师，检验你所想要买的房子。以上是

我的一点看房经验，仅供大家参考和学术探讨，不作为任何人房屋买卖依据！特此申明

！（李军  微信peterlee1689）.