沿着政府發展城市方向買房是一種較好的投資方向

金融街地產 BROKER 李郡

最近的一段時間，經常路過士嘉堡McCowan地鐵終點站建設工地。每每看到一座座高高聳立的吊塔，和井然有序的建設工地。職業的敏感，令我聯想很多與自己業務相關的事情。因為平常帶客戶看房時，客戶總在問，哪裡的房屋有投資價值？哪裡的物業有潛在的上漲因素？作為一名在多倫多做了10年多的地產經紀，非常理解客戶這樣的問題。本人這些年也親身見證了，在多倫多，買具有投資價值房屋的重要意義。以往十多年裡，大多倫多的各類房屋總體都是上漲，而且年均上漲率在8%左右。但有的物業上漲高一些，有的物業上漲低一些。上漲率高的社區房屋的業主，幾乎不用做辛苦的工作，在多倫多生活業非常輕鬆；反之，在不適合的時機買了不那麼具有投資價值的物業，人們可能會感覺一些經濟壓力，生活有一點辛苦。那如何幫客戶尋找一些有投資價值的房屋呢？據我多年的觀察，最好的辦法之一就是瞄着政府的城市發展方向，沿着政府城市大型基礎建設工地，如在地鐵建設工地周邊社區，投資Lot比較大獨立房是一個相當有效的投資房屋方法。

一旦地鐵開建，地鐵周邊社區與地鐵相關配套建設，如高密集度公寓，和社區工商服務業都將隨之陸續開建。這理由不難理解，地鐵建設費用是城市基礎建設費用最高的投資，每公里建設資金高達數億加幣。是投資就要求有合理回報。目前，士嘉堡新建地鐵沿線的人口密集度根本無法支撐段地鐵的正常運行費用。不遠的將來，政府從某種意義上講，也是一家“大公司”。為保證政府投資的良好回報，勢必會有傾向性增加地鐵沿線的公寓密集度。如果在目前大多數人們沒有意識到時候，先在新建地鐵沿線投資Lot比較大的獨立房，相信是一個比較具有前瞻性的投資方向。因為新建地鐵沿線都是老社區，都是成熟社區，都是低密度的獨立房。政府想在這一帶增加人口密集度辦法，只能多建公寓。但由於沒有空地可建，只能通過拆掉原有獨立房，和Plaza改建公寓。這對於在地鐵沿線擁有獨立房的業主來說，都是投資利好。不論自己的房子將來被開發商用於建公寓，還是繼續保留。根據以往經驗，物業增值是大概率事件。看一看，北京地鐵站附近的四合院，和多倫多地鐵站沿線的獨立房價值，就會理解未來士嘉堡新建地鐵站周邊獨立房的價值。

地鐵附近的獨立房所附的土地潛在價值更大，未來具有增值效應。眾所周知，房子本身是隨時間折舊和貶值的，房子是越舊越不值錢；但房子所附的土地是隨時間不斷增值的！我們過去談到房子增值通常是指房子所附的土地增值。或者，即便房子本身隨時間折舊了，貶值了，但房子所附的土地卻增值很大，遠遠大於房屋本身的折舊。總體來說，整個物業還是增值了。30年前，北京，上海，深圳，和廣州等大都市也像今天多倫多獨立房這樣，占地大的舊民宅也沒有那麼值錢。那時，人們普遍認為獨立房太“土”。人們買房也都愛選擇新穎的高樓大廈。誰也沒有意識到，隨着城市發展，隨着人口不斷增加，隨着城市的基礎建設，城市的地皮越來越貴。這是因為大型城市基礎建設，就相當於在社區地面以下埋錢。哪個社區地面以下埋的錢多，那個社區的地面的價值當然就大。現在，政府正在士嘉堡新建地鐵沿線埋錢，這無疑會大大增加這一帶房屋的物業價值。這與當時北京站地鐵附近的破舊四合院的地價已漲到今天的幾千萬，乃至上億是一個道理。

多倫多和北京有很多類似之處，兩個城市都是移民城市，都是發展城市。只不過，北京的移民門檻低，每年的移民數量多，城市建設發展快一些；多倫多移民門檻高，每年移民數量沒有那麼多，城市發展慢一些。但發展趨勢都是一樣的。30年前，投資北京占地大的地鐵沿線民宅成功經驗，對今天多倫多的獨立房物業投資者非常有借鑑意義。今天，士嘉堡新地鐵沿線的獨立房就是昨日北京地鐵沿線的四合院，增值潛力巨大。此外，在多倫多投資獨立房還有北京四合院沒有的好處，即，獨立房產權清晰明了；獨立房日常支出費用少；獨立房的投資回報率高。

說到房屋產權，不得不提獨立屋的 “Free Hold” 產權。“Free Hold” 產權是自由擁有的意思。目前來講，”Free Hold”這種物業產權形式,可以說業主的權益最大,同時責任義務最小的一種產權形式。這種物業的產權是完全屬於自己的，產權非常清晰明了。在這種產權形式下，業主最大責任就是每年還要交點地稅。業主可以清晰地知道物業和物業所依附的一塊土地完全歸自己支配。除此之外,在多倫多,人們還可以看到其它兩種物業產權形式,即Condominium─共管產權, Leasehold-租賃產權，Freehold Condominium─自由共管產權等等。但相比之下，“Free Hold” 產權是對業主，和房屋擁有者最有利的一種產權。

人們在多倫多買房子時，首先要搞懂這幾類物業產權問題，搞懂哪種物業產權的權益最大，責任最小；和哪種物業產權的權益最小，而責任最大。在多倫多，沒有任何責任和義務的物業是沒有的。但每個人在買物業時，都希望所買的物業權益越大越好,責任和義務越小越好。這想法也合情合理。很多來自大陸的新移民，認為自己買的物業，在交接之後就完全屬於自己的了，物業跑不了。其實，不完全這樣，有的物業，即便業主買下之後,業主還要不斷地交各種費用，一旦你不按時交這些費用，你的物業有可能被留置和拍賣風險。所以，在多倫多投資物業，投資者要搞清所投資物業的性質。不是“擁有”就有價值，就有利於自己。人們更重要的是看你“擁有”的是義務和責任，還是“擁有”的是權益。投資時,最好選擇業主權益較多獨立屋，選擇“Free Hold”的物業去投資,尤其是選擇士嘉堡新地鐵沿線的Lot大獨立房，因為這種物業的產權不但產權清晰，而且有潛在土地投資價值。

投資獨立屋的投資回報率非常高.眾所周知,一個物業由兩個部分構成,一個是物業本身價值,另一是物業所付的土地價值。物業的本身價值是隨着時間的推移,建築材料的老化,不斷貶值; 而物業所附的土地是隨着時間的推移不斷增值的。有的投資者, 30年前, 投資26萬多, 在多倫多買的二手物業, 物業到今天已部分老化。 物業本身價值也相應降低。但由於多倫多城市基礎建設投資，在房屋所在社區周圍的地面下“埋了”很多基礎設施，“埋了”很多錢，物業所附的土地卻增值很大, 達到160多萬加幣，整整上漲5倍多。而如果當時的投資者, 用同樣的錢去投資別的什麼物業,投資邊遠小鎮的房屋，或坐落在綠地和濕地上的房屋。那結果可能就完全不一樣了。 因為政府近期不可能在那裡投資大規模基礎建設，不可能建地鐵，不可能在那裡“埋錢”。所以，這些地方的房屋投資價值可能就不會有在士嘉堡新建地鐵站附近投資Lot大的獨立房好！（本文純屬學術交流，學術探討，不做任何人房屋買賣依據，特此聲明！李郡 微信peterlee1689)