走進美國房地產（系列之二）-美國房地產經紀人、估價師發牌考試制度 　　　 　　 美國政府對房地產業的管理一是管規劃，二是管人，三是管收稅。管人就是對房地產從業人員資質的管理，主要是通過發牌考試制度來實現的。目前房地產行業的牌照主要有兩種，一是經紀人牌照，二是估價師牌照。下面以紐約州為例說明房地產發牌考試的一些基本情況。 一．房地產經紀的發牌考試制度 　　房地產經紀（broker）是美國房地產行業中為數最龐大的群體，起着非常重要的作用。美國的大部分房地產轉讓、抵押、租賃等是通過經紀實現的，通常人們從廣告、招牌中見到的“某某房地產公司”,一般都是指中介經紀公司，而不是指開發公司。房地產經紀公司大部分是獨立執業的公司，但也有一些屬於大型房地產發展商的有獨立法人資格的子公司（稱為in house sell）。 　　美國房地產經紀從業人員實行考試發牌制度，這是美國最重要的一項房地產考試制度，所有從事房地產經紀活動的經紀人或法人都要取得房地產牌照後才能從事經營活動。 房地產經紀的分類 　　美國的房地產經紀人一般分為：經紀人（broker）、銷售員（salesperson）和夥伴經紀人（associate broker）三類。 　　經紀人是指為收取服務費而代他人從事房地產買賣、轉讓、抵押、租賃等服務的個人、公司、商行等。 　　銷售員是在經紀人的名下協助經紀人為經紀人服務的個人。銷售員不能單獨執業，只能在經紀人手下工作。 　　夥伴經紀人是指具有經紀人資格的經紀人自己不單獨開業，而選擇在另一個經紀人的名下從事銷售員的工作。 　　房地產經紀人牌照分為兩種：一是經紀人牌照，二是銷售員牌照。 經紀人的業務範圍 　　經紀人的業務範圍包括： 各種房地產轉讓交易過程中的談判協商事項； 代理房地產銷售和租賃活動； 代理抵押貸款； 代理收租； 代理房地產交換； 代理房地產拍賣； 代理房地產價值占半數以上的企業拍賣 　　但必須注意的是，經紀人不是律師，他不能給顧主提供法律意見或從事產權審查方面的業務，不能起草合同，否則就是違法，要受到處罰。 經紀人的資格和考試要求 1、銷售人員的資格： （1）年滿18歲及以上美國公民或擁有合法永久居留權（綠卡）的外國人； （2）無犯罪紀錄； （3）完成規定的45個小時的課程學習； （4）通過州政府組織的銷售人員發牌考試； （5）有註冊經紀人的擔保。 2、銷售人員的考試課程與學時： （1）牌照法與相關條例4小時 （2）代理法13小時 （3）房地產權益與房地產文書10小時 （4）房地產金融5小時 （5）土地利用條例2小時 （6）建築概論3小時 （7）房地產估價2小時 （8）人權與住房平等法案4小時 （9）環境保護法案2小時 3、經紀人和夥伴經紀人的資格要求： 經紀人和夥伴經紀人的資格要求相同，要求： （1）年滿19歲及以上； （2）已取得銷售人員牌照滿一年或兩年的相關工作經驗並經批准； （3）無犯罪記錄； （4）完成90小時的規定課程學習； （5）通過州政府組織的經紀人發牌考試。 4、經紀人的考試課程與學時 經紀人除要完成銷售員課程學習外，同時要完成如下課程學習： （1）牌照法規定的經紀人職責5小時 （2）代理法規定的經紀人職責8小時 （3）房地產金融5小時 （4）房地產投資5小時 （5）物業管理5小時 （6）房地產轉讓2小時 （7）建築課程3小時 （8）土地開發與土地分割3小時 （9）房地產稅賦與負擔2小時 （10）產權交割與費用2小時 （11）房地產估價原理2小時 （12）地區事務3小時 發牌考試的組織 　　紐約州房地產執照考試和發牌由州務部執照處（the New York Department of State, Division of Licensing Service）組織和核發。 　　房地產銷售員和房地產經紀人考試是開放的，任何有興趣的人，無論是否完成課程學習都可申請參加考試。考試採用標準化試卷，銷售員考一小時，經紀人考二個半小時，一般當天就能知道考試結果。考試費用為15美元。考試的課程內容和選擇的上課學校以及考試題目等由州房地產理事會（State Board of Real Estate）審定和批准。 　　考試合格後，申請人可以備齊其它文件資料，即時申請執業牌照，合格者當天先拿到一張臨時執照，並馬上可以開始營業。申請人申請牌照時，除提供考試成績外，還必須提供完成法定課程和課時學習的證明，如果是申請銷售員資格，申請人要提供註冊經紀人的擔保書，如果是申請經紀人資格考試，則要提供工作經驗證明，要達到規定的經驗分數。經審核符合條件後，方能取得資格。 　　銷售員和經紀人的執照有效期兩年，兩年後申請換發，申請換發時必須再參加22.5小時的繼續教育。一直到連續工作滿15年後，或者有律師牌照，才可以免除參加繼續教育。 　　牌照費用為經紀人牌照150美元（兩年），銷售員牌照50元（兩年）。 （五）工作經驗的量化計分制度 　　從房地產銷售人員升為房地產經紀人必須具有一年全職(定義為工作50周，每周工作35小時）的房地產銷售員工作經驗。為了有效考核有關申請人的相關工作經驗情況，紐約州建立了比較完善的工作經驗量化評分制度，用打分的方法衡量申請人的工作經驗。計分辦法見表三： 　http://www.szhome.com/new/NewsWindow/zhuanti/1012/101207.jpg　　　 　　銷售人員申請經紀牌照除必須有一年全職工作經驗外，還須至少滿1750分，並提供相關證明文件。如果其它從事房地產職業的人員而非持牌的銷售人員申請經紀牌照，那麼需二年全職房地產經驗，並滿足3500分。 （六）關於經紀人和銷售員的一些管理規定 1、關於經紀人的從業規定 　　持牌經紀人必須有固定的營業場所才能開業，要在醒目的地方張帖標誌。如果設有分公司或辦公室，必須為每一個公司和辦公室申請同樣的執照。經紀人必須設立不同的帳戶分別處理代理的資金和自己的資金。 　　經紀人必須保留所有經手處理的有關房地產轉讓的文件至少三年。 　　房地產廣告必須註明經紀人的公司名稱。 　　如果經紀人從事房地產按揭經紀業務，還必須取得銀行核發的按揭經紀執照。 　　經紀人要承擔其屬下銷售員的職業責任。 2、關於銷售員的從業規定 　　銷售員只能在經紀人名下從事房地產服務，一般情況下，銷售員牌照由經紀人保管，銷售員持執業工作證。銷售員如果要脫離當前服務的經紀人，為另外的經紀人服務，要知會發牌部門，註銷舊執照，換領新執照。 　　如果經紀人的牌照被註銷，那麼其屬下所有銷售員的牌照自動註銷，直至銷售員投靠新的經紀人，並取得新的擔保後，方可換領新的銷售員牌照。 　　銷售員只能從他所服務的經紀人手中獲得報酬，不能接受其他任何人的佣金和報酬，因此類似代經紀人從客戶手中收錢等是禁止的。 《代理法》對經紀活動的約束 （1）《代理法》對代理人、顧主、顧客關係的定義： 　　代理人：是指被授權並且自己同意代表他人利益的人。如，房地產經紀人可以充當賣方（或地主）的代理人，也可以充當買主（或租戶）的代理人。銷售員是註冊經紀人的代理人。代理人只能充當一方的代理。 　　顧主：雇用或授權代理人代表其利益的人。 　　代理：代理人與雇主之間的誠實與信用關係。代理關係一般要通過達意的協議（express agreement)來表示。 　　顧客：代理人代表顧主處理交易事務時所面對的第三人。 　　代理人對顧主有“關心(Care)、保密(Confidentiality)、忠誠(Loyalty)、服從(Obedience)、解釋(Accounting)和披露(Disclosure)”的責任，俗稱為“CC-LOAD”關係。 　　代理人對顧客要公平合理，如實反映所代理的房地產情況，不能欺騙和誤導。 （2）主要代理關係： 　　賣方（或房東）代理：分為獨家銷售代理（Exclusive-right-to sell listing)，獨家代理(Exclusive-agency listing)，敞開掛牌(Open listing)三種形式。獨家銷售代理，只要買賣成交，不管買主是誰介紹的，都要付佣金給經紀人。獨家代理：賣方不能再委託其他人代理，買賣成交，如果買主完全是賣方自己聯繫的，那麼不用付佣金，否則都要付佣金；敞開代理，賣方可以同時委託多個經紀人，買賣成交後，誰聯繫的買主，佣金就付給誰。 　　經紀人在未知會賣方並經賣方同意的情況下，經紀人不能買自己代理的房地產。 　　買方（或租戶）代理：分為獨家買方代理(Exclusive buyer agency) ，獨家代理買方代理(Exclusive agency buyer agency)，敞開代理（Open buyer agency)三種形式。其含義同前。 　　經紀人在未知會買方和得到買方同意的情況下，不能代理與自己有利益關係的房地產。 　　雙重代理：既代表買方又代表賣方。一般為法律所禁止，除非在特殊情況下，且經買賣雙方書面同意。 　　美國大部分州的《代理法》要求，代理關係當事人應以書面形式向顧主和顧客披露代理關係。 4、《反托拉斯法》（Antitrust Law）對房地產代理的約束 　　《反托拉斯法》規定，房地產代理活動不能有固定價格、聯合抵制、瓜分市場和捆綁銷售行為。 （1）固定價格（price-fixing)：兩個經紀人之間不能討論任何有關佣金標準的問題。 　　例，在Foley案例中， 一經紀人在National Association of Realtors理事會上，對其它經紀人說，不管其他人如何收費，他將單獨提高佣金的標準，結果被法院裁定這種公開言論意在影響他人共同提高價格，屬違法行為。這個案例對經紀人的影響很大，為了避免觸犯《反托拉斯法》，經紀人公司絕不能使用已印好佣金率、掛牌期限和保證期限等條款的表格和文書。 （2）聯合抵制（Group boycott）：不能有排斥他人公平參與市場競爭的聯合抵制行為。兩個（或以上）經紀人之間不能有針對第三經紀人或對第三經紀人不利的任何協議。 （3）瓜分市場(market allocation)：經紀人之間不能有瓜分市場和客戶的任何協議。如經紀人之間不能劃定各自代理的地理位置範圍、價格範圍、物業類型、置業者階層等。 （4）捆綁銷售(Tie-in Agreements) ：如開發商將土地賣給一建築商，附加約定，房子建好後，要由開發商指定的代理商代理，這就是一種捆綁銷售行為。 　　違反《反托拉斯法》，如果是個人，最高罰款35萬美元，入獄三年，如果是公司，最高罰款為1000萬美元。 5、房地產經紀人違法的處罰 　　除《代理法》和《反托拉斯法》的制約外，經紀人還受到許多法律的約束，同時還要遵守本行業的行規，如果經紀人違法違規，將受到處罰。 （1）違法行為認定 A、有誤導行為； B、用虛假的承諾來影響、引誘和尋求代理業務； C、銷售人員接受所服務的經紀人之外的人所付的佣金或有價物品； D、在未事先知會買賣雙方的情況下，接受雙方的報酬； E、未按規定時間將經手的他人資金轉帳或匯出； F、提供法律意見和從事產權審查業務； G、廣告中有虛假、種族歧視等成份； H、故意招攬那些已與其他代理人簽訂了獨家代理合同的客戶； I、簽訂佣金與售價掛購的淨值合同； J、對多重掛牌的，未明確合作方名單； K、通過不正當手段獲得牌照； L、在代理活動中有不誠實和與經紀牌照不相符的行為； M、違反牌照法有關規定。 （2）違法處理程序 　　經紀人違法的處理程序為：受理投訴----調查、聽證----做出處罰決定----申訴。 　　主要處罰措施：賠償---所造成損失的四倍以下金額的賠償；罰款---1000美元以下罰款；吊證；入獄1年以下。 （七）房地產理事會 1、房地產理事會的組成 　　房地產理事會是房地產行業管理機構，在銷售人員和經紀人執業資格考試中，它負責審批房地產學校，審查課程，審查考試內容等。 　　紐約州房地產理事會由15名成員組成，包括州務卿、消委會總幹事、五名10年以上經驗的執業經紀人、其它為與房地產經紀無關的公眾人事，州務卿為理事會主席。 　　在除州務卿和消委會總幹事之外的13名理事中，由州長任命三位經紀理事、四位公眾理事共七位；由參議院議長，任命一位紀理事和一位公眾理事共二位；由眾議院發言人任命一名經紀理事和一名公眾理事共兩位；餘下的兩位理事一位由參議院少數黨領袖任命，另一位由眾議院少數黨領袖任命。 　　理事會理事任期兩年，但在任期內他的任命人可以隨時換人。 2、房地產理事會的職責 　　房地產理事會履行如下職責： 發布一些有關經紀人和銷售員管理的規則和規章； 審查申請人資格，審查課程內容以及考試內容； 審批有關學校從事課程教育的資格； 研究與經紀人活動有關的法律法規； 行使有關房地產法律賦予的職能，管理房地產經紀活動； 每年向眾院和參院司法委員會提出報告。 二、紐約州房地產估價師的發牌制度 　　美國政府從90年代初開始倡導房地產估價人員持牌和許可制度，規定凡涉及與聯邦政府有關的轉移價值25萬美元以上的房地產評估，要由持許可證的估價人來評估，與房地產抵押有關的估價一般也要有執照，但其它房地產評估沒有要求一定要有牌照。 　　估價師考牌制度各州有所區別，現將紐約州有關房地產估價的考牌制度簡單介紹如下： 估價師的分級及業務範圍 估價人員的級別由高到低和所允許從事的業務範圍為： 1、特許總估計師（Certified General Appraiser）：可以評估所有的房地產業務。 2、特許住宅估價師(Certified Residential Appraiser)：可以評估四個單位（包含四個單位）以下的任何住宅。 3、持牌房地產估價師(Licensed Real Estate Appraiser)：可以估價一至四個單位，轉讓價值低於25萬的住宅房地產。 4、估價師助理牌照(Appraiser Assistant License)：估價助理必須在持牌估價師或特許估價師手下工作，估價報告要由持牌估價師（或特許估價師）出具。 考牌資格要求： 1、有關估價的必修課程 R-1房地產估價介紹30小時 R-2估價原理與程序30小時 R-3實用住宅估價—案例分析30小時 R-4利潤資本化方法與技巧15小時 G-1收入型房地產介紹30小時 G-1收入型房地產估價30小時 G-3實用收入型房地產估價30小時 附加職業道德與職業標準15小時 　　估價師助理和持牌房地產估價師必須修完R-1，R-2共60個小時的專業課程，和15個小時的附加課程；特許房住宅估價師必須完成R-1、R-2、R-3、R-4共105小時的專業課程和15小時的附加課程；特許總估價師必須修完R-1、R-2、G-1、G-2、G-3共150個小時的專業課程和15個小時的附加課程。 2、關於實踐經驗的要求 　　除估價師助理無實踐經驗的要求外，其他估價師要有二年全職房地產估價經驗，並取得240分以上（分數計算方法見三）。特許總估價師的240分中，有180分必須來自綜合性房地產估價，其它牌照的估價師必須至有180分來自住宅估價。 3、考試 　　與經紀牌一樣，牌照考試和發牌由州務部執照處（the New York Department of State, Division of Licensing Service）組織和核發，考試內容由執照處會同州房地產理事會確定。考試費為50美元，牌照費為250美元。 估計實踐經驗計分辦法 計分表 （1）住宅估價 單戶型住宅1分 2-4戶型住宅2分 1-4戶型住宅空地0.5分 小於100英畝帶住宅的農場2分 （2）綜合性估價 100英畝以上的農場3分 未開發大片土地3分 多戶型住宅用地3分 工、商業用地3分 5-12戶型住宅6分 13戶型以上住宅（未竣工的工程加2分）8分 單租戶辦公樓、零售商店、服務中心、倉庫等6分 多租戶辦公樓、商業中心、酒店、倉庫等到10分 製造工廠8分 醫院、學校、教堂、政府建築等機構房地產8分 計分辦法 　　申請人員要向州政府提供證明文件證明自己從事了某項估價工作和所起作用的比重。如果申請人所完成的工作比重占該估價項目工作量的75%以上，則可以取得計分表所規定的分數，如果所占比重低於75%但高於25%，則按比例計分，如果比重低於25%，則不算分數。估價項目的覆核人員按25%的比例計分。 牌照更新 　　房地產估價牌照有效期兩年，兩年後要申請更新，申請人要參加20個小時的繼續教育（或者重新參加考試），並重新繳交牌照費250元。 （五）房地產估價理事會 1、估價理事會的組成 　　房地產估價理事會是房地產估價從業人員的行業管理組織。紐約州房地產估價理事會由9名成員組成，6名為房地產估價師，3名為公眾人士。9名成員中，3名由州長任命，其中包括1名公眾人士；2名由參議院主席任命，其中包括1名公眾人士；2名由眾議院議長任命，其中也包括1名公眾人士；最後2名成員由公議院和參議院少數派領袖各任命1名。理事會理事任期5年。 2、房地產估價理事會的職責 執行《房地產估價牌照法》，制定有關房地產估價的條例和行業規則。 制定有關估價師的教育水準、實踐經驗等資質要求和考試規則等。 審查房地產估價師資質考試的教學內容和考試內容。 審查估價申請人的資格。 制定有關指導規則，統一規範估價報告的內容和格式。 制定有關房地產估價的技術標準。