這三四年，中國民眾對房地產市場的關注與日俱增。樓市在去年短暫下跌後，一直處於上升態勢，民眾的怨言也越積越深。

　　《蝸居》電視劇就反映了社會的不滿情緒。不少人看了電視劇後對城市生活相當灰心。為了回應民眾的需求，國務院出台了“國四條”，意圖通過土地、金融及稅收手段來遏制樓價升勢過急。此後，財政部、國土資源部、人民銀行、監察部、審計署等聯合發文，要求加強政府土地收支的管理。其中最有殺傷力的條款就是，開發商的首次付款比例不能低於全部土地出讓價款的一半，分期繳納全部款項的期限不得超過一年，特殊項目可以在二年內付清。

　　通知下發不足一周，上海和廣州地王相繼出現，因此人們無法相信上述政策的效力。甚至有人說，地王出現就是打了政策一記耳光。資金實力越來越雄厚的開發商之間，完全可以通過聯合的方式來增強付款能力。

　　房價與收入不成比例

　　2009年12月23日，國有企業中國建築的子公司中建地產，以37.2億人民幣買到上海新江灣城C6的住宅用地。當時起拍價是17億元，拍賣的溢價高達119％。無獨有偶，富力、碧桂園、雅居樂聯手以255億元人民購得廣州亞運城項目。這塊土地及地上建築物的拍賣底價是165億元，拍賣溢價幅度是55％。在內地，一個地王產生往往意味着整個城市的房地產市場價格更上一層樓。一萬元一平方米的房價現在內地的城市已不少見，但月入萬元的家庭卻在人口中占有極少的比例。

　　對內地樓市價格的走向，仁者見仁，智者見智，但有不少不正常的事情。比如深圳部分地區的樓價已經與香港相差不遠，而深圳市民的平均收入與香港相距甚遠。最近《福布斯》發布了亞洲租金最貴的城市，北京和上海的排名在第三和第五位。按購買力平價計算，香港的人均年收入是北京和上海的七倍有餘，但三地高檔房子的租金卻相差不大。《福布斯》列出全球七大金融泡沫，中國的房地產市場排行第二。

　　從房價上漲來看，經濟向上的預期是驅動力之一。中國的生產力在持續上升，相應的人均收入也在上漲，因此，許多開發商比較有信心：房價總體上不會大幅下跌。如果人們的收入繼續上升，購房欲望也會隨之回升，這樣房價可以再度上升。這種預期在這幾年也被證明是正確的。在深圳等地，雖然房價曾有短暫下降，但2009年的上漲遠超過下降的幅度。

　　香港也曾經出現類似的情況。在上世紀六十年代，香港商人爭先恐後地投資於房地產市場，原因就在於當時的香港經濟前景非常好。許多開發商的思路就是，既然後市很好，為何不多做些超前投資？因此，房地產市場價格上升也很快。不過，香港的房地產市場遇到了七十年代石油危機，很多公司因此倒閉，樓市價格也掉頭向下。

　　今天來看，香港的社會主要矛盾仍然是房地產市場。香港政府比較明智的做法就是引入了公共房屋制度，一半人口居住在公屋或者居屋中，房地產市場的矛盾局限於收入較好的人群中。而這些人群有一定的經濟基礎，發動大規模的動亂就不大可能。但是，內地的情況有些不同。

　　土地財政的結果

　　內地從2003年開始推行廉租房制度。之後，中央要求地方政府將土地出讓金中的一成用於廉租房建設。但是，廉租房建設的速度只是“蝸牛”級。之所以緩慢，原因在於土地財政。也就是地方政府的收入很大程度上靠賣地來維持。而這些收入對地方政府來說極其重要，不僅可以改善當地的基礎設施，還可以提高當地的醫療投入和教育投入，甚至還可能支援地方政府的各項娛樂開支。

　　中央的刺激經濟政策就是其一。在刺激經濟中，許多可能導致房地產過熱的政策在短時間內集中出台，直接推動了主要城市房地產價格的上漲。2009年全國9萬億元新增銀行貸款中，約有六分之一流到房地產市場。而且前11個月進入房產市場的信貸金額高達1.6萬億元，比去年的同期增加達60％。

　　此外，近年來為了解決農村問題，中央決策層就提出了城鎮化建設。城鎮化建設有一箭多雕的功能，其中之一就是拉動內需。城市居民的消費水平比農村高出許多，因此，只要能將農民轉為城鎮人口，內需的拉動就顯得輕鬆許多。問題是，把農民變成城市人就會製造大量的住房需要，城市房地產價格自然就降不下來。

　　再次，城鄉差距在近年來不斷拉大，對城市的房地產市場也產生了向上推動力。表面上看，內地近年的中央一號文件都是指向惠農，事實上城市的各項投入仍然遠遠高於農村。而城市居民與農民之間的收入差距也在不斷地擴大。城市生活的誘惑對農村來說是巨大的，這一切在《蝸居》電視劇中表現得淋漓盡致。因此，許多進城的人共同籌款購買城市住房，這些也會加大城市房地產市場的壓力。

　　在這種背景下，大量的熱錢、閒錢流入房地產市場。雖然一些新建社區十室九空，但房地產價格仍持續上升。近期的“國四條”強調打擊投機性購房，但數億人口的實際購房需要讓投機和投資均可找到光明前景。因此，若要有效調控房市，需要通盤考慮。（作者：吳木鑾）