彭澎

 

08年底在写年终稿时，被多家媒体要求预测09年楼价，在各种悲观的判断中（有人甚至说了几次有开发商要倒闭了），我认为09年将是冰火两重天，楼价在上半年会见底。事态发展果然不出所料（有关内容附后参考）。

09年底又被各家媒体要求预测，我的基本判断是“前高后低”，即上半年继续维持高位，下半年步入调整。虽然之前已经在多篇文章中说明了理由，在这里再补充一下：

首先，政策拐点已经形成是确定无疑的。“国四条”为代表的一系列政策不用多说，连被认为与开发商有共同利益的地方政府也在出台一些抑制楼价的政策就更值得关注了。如广州市政府宣布，土地闲置费不再按月计收，而是按出让土地价款20%或划拨土地价款20%一次性征收。显然，一方面，通过亚运城出让创出255亿元天价的“中国大地王”享有巨额土地出让金的同时，另一方面也绝不容许囤地牟取暴利，显示政府在开发商与居民之间寻求平衡。中央政策与地方政策结合起来将对开发商形成较大的压力，而我认为二三季度之间中国将开始新一轮加息周期。当然，07年六次加息也没能把楼价打压下来，还是托金融危机加压使市场出现拐点。因此，上半年楼价还可能挺一阵子。

其次，市场拐点在上半年拉锯博弈中形成。政策面转向，但开发商在09年大喜过望，收获了没有预料到的惊喜，大多不差钱，有本钱与政策博弈，起码可以抵挡好一阵子，因此，哪怕是成交量减，房价是一时半会降不下来的。所谓“百年一遇”的金融危机都熬过来了，经济刚刚开始回升，房价岂有下降之理？但中央政策还有另一面，即大量兴建保障性住房，如广州市宣布开建经济租赁房，门槛下降到“夹心层”和大学毕业生都可租住；限价房也可能重出江湖，对中等收入群体也是一种分流。如此，即使房价不调，也只能是抵抗。

再次，泡沫论重新引起各方重视形成舆论压力。国际上有观点认为中国楼市泡沫可能导致美式房地产崩盘，认为中国贷款买房创下历史新高，开发商拼命地抢占地盘，在荒无人烟的地方也造出了新城，许多有经济实力的人都会购买两套房子。虽然中国市场对中高档房的需求很大，但房租已经开始下降表明真实需求已与供应有了差距，这是泡沫形成的标志之一。更可怕的是制造业者都开始不务正业，转而进军房地产了，图的是赚钱比干实业快，这是泡沫形成的标志之二。据最新数据，09年11月金融机构外汇占款增加372亿美元，比当月贸易盈余和FDI数额之和多出160亿美元。这笔外汇初步判断与热钱有关，而热钱主要流向股市和楼市，这是泡沫形成的标志之三。加上原先我分析提到的房价收入比等，房地产泡沫已经比较明显。虽然有一些开发商和房地产业界人士一厢情愿地（也可能是不负责任地）吹高房价，但也有王石等较为清醒的开发商已经感受到泡沫的出现。

由于中国的特定情况，估计在政府的调控之下，通货膨胀预期可能管理得较好，前提是楼市和股市疯涨受到抑制，实现软着陆，如此，下半年有所调整，也可能是温和型的调整。毕竟元旦行情已经看到有开发商重新玩上了打扣的把戏，甚至在广州有半价销售别墅之举，多少有应景的味道，但也可能是顺势而为。更重要的是，半年前有“半价销售”的楼盘吗？