2010年唯一不值得依賴的應該是房價拐點，因為保持發展的可持續性是決策層的共識。因此認識未來房價，必須從供求關係、產品、土地、非住宅物業投資、投機功能、不同區域城市發展階段性差異、槓桿程度、外圍環境變化幾個方面綜合判斷。

　　供求關係反映的是市場化的商品房部分的博弈結果。

　　在未來的一年，中國政府將着手啟動除家電下鄉、醫療保障、教育豁免之外的最大農村市場，這就是與樓市密切相關的住房建設，主要方向包括：宅基地面積控制、集體用地城鎮化並適當可流轉、集體用地開發建設成片住宅完成村鎮化、為進城的外來人口提供住房政策。這些方向的舉措將直接催生大量的買房需求。  

　　從未來產品供應看，今年消化存量已經差不多了，新增項目、閒置土地清理、打擊捂盤等將讓真正的買房市場提前到來，在此前提下，新增項目將根據政策方向進行適當修改，比如大量提供中小套型，通過規模開發降低成本的遠郊型物業。

　　這種跳出城市區域的供求變化帶來的是成交量上漲，為房價提供了上漲的慣性。

　　而在產品結構上看，政府提出的不變，是繼續貫徹9070方針，但不是強制措施，但限於需求變化，未來市場將主要圍繞更為低端的產品來形成有效供應。同時，我們應該看到投機消費已經由原來的中高端物業轉向了與普通消費分飯吃的狀態。

　　差異化政策恰好為普通消費提供了購買力補充，投機裹挾其中，因此指望房價下跌的拐點式論調是有害的。

　　而在房價源頭方面，未來的土地政策變化不外三個方面，一個是推行工業等非住宅用地市場化供應，二個是嚴格控制大盤，三個是允許地方政府依據城鎮管理法律建設安居工程與還建住宅小區。而後者是併入到政策性住宅領域，由政府主導實施，市場據此認為，保障房及政策性住宅的擴大建設會分割商品房供求，致房價下跌，事實上在歷史最奇特2007/2009年，引發瘋狂的都不是這類消費，是熱錢與投機。

　　鑑於房價高昂以及土地領域形成的壟斷，中小開發商甚至一些主流開發商將舉牌異地，圍繞綜合物業開發供應，這是未來二三線甚至四線城市的主要開發形態。因此下一年度，伴隨物價適當上漲，通脹壓力增加，綜合物業供應將補強，從而適當降低了住宅市場的有效供應，促進有限買方市場條件下，房價在量升價增的態勢下發展。

　　而從時間序列來分析，2010年為首的下一個十年，從城市運營角度亦即城市發展所處階段性特點看，中國將全面進行城市群建設、城鎮化同步的新時期，這一時期最主要特點就是低價地大量出讓、歷史存量地大量開發、拆遷還建提速、邊郊開發加劇、中心區域商業商務改造升級。與此伴生的是人口集中。因此房價成為新增需求、新產品、新城市公民共同角逐的主要內容，房價將在膠着狀態下上漲。如果說有波動，只是膠着狀態持續時間延長的一種表象。

　　種種跡象顯示，2010年房價兩位數上漲，基於了各城市發展的階段性特點，以及地方政府面臨的新一輪經濟發展周期中，對土地、產品、市場持同一預期，並配合着國家啟動新內需的大勢，因此理性看來，房價穩定上漲的根由已經俱備。

　　再看看外環境與槓桿作用。按照總理的指示，政府主要做好住宅保障的工作，市場規範的工作，用好槓桿工具來調整市場，促進中小套型與中低價位商品房價的理性回歸，打擊投機，保持適當合理投資。

　　槓桿作用總理表述的很清楚，那就是差異化政策，但差異化政策也會帶來一個不好的作用，就是中國以前市場的弱者現在通過炒房成為強者，而這些強者較大部分成為差異化優惠政策的受益者，他們通過二手交易釋放出購買力進入普通消費，與普通消費者博弈的結果將推漲房價。

　　而政府清理土地與規範市場，短期不會影響樓市大勢。

　　綜合看來，可以判斷2010年房價將呈兩位數上漲。