徐東華

調控政策接連出台，所謂的“2010年初樓市交易慘澹”的新聞又充斥耳膜，一批消費者現在又在考慮是不是該保持觀望情緒。

 

2010年，預期之中的營業稅恢復至“滿5年徵收”到底是如期而至了，緊接着“國四條”、“國十一條”又相繼出台，“逢新政、必觀望”的消費慣例在1月份這個傳統淡季再度抬頭。

 

但是，2010年究竟該不該買房？似乎又眾說紛紜。在我看來，政策層面上並沒有打壓房地產行業的動作，房地產市場還是要健康發展的，雖然使用了前所未有的“遏制”用詞，但是“遏制”的終究是“房價快速上漲”，而不是“遏制”購房行為、“遏制”房價的合理上漲。

 

首先，對於房地產市場來說，2009年的“癲狂”狀態無疑對2010年的房地產市場會產生影響，2009年釋放了一大批房地產需求，尤其是2009年末搶搭營業稅末班車，必然會對今年1季度的房地產交易量產生一定的“透支”作用，而在1、2月份，歷來是樓市的傳統淡季，受春節、元旦雙節的影響，交易量走低也是正常現象；

 

其次，從目前出現的新政來看，國務院以及相關部門並沒有更為嚴厲的措辭出台，銀監會也一再對坊間流傳的“二套房貸首付將提至5成”的說法進行闢謠，可見政策走向相對還是趨於溫和的。

 

第三，樓市出現大跌局面，第一個做出動作的必然是商業銀行，屆時銀行勢必為防範金融信貸風險而一再提高房貸門檻並收緊銀根，這很可能導致自主性需求購房人由於不能取得信貸支持而無力購房。泡沫擠出去了、房價降下來了，那麼房子就一定唾手可得了？怕也未必。

 

畢竟中國2010年的宏觀經濟還是以保為主，刺激消費拉動內需依舊是主基調。而對於房地產市場的消費者，不妨區分看待：

 

第一類是剛性需求：政策層面也在合理引導，事實上各地興建的保障住房（經濟適用房、限價房）在性價比方面還是很不錯的，公積金貸款的扶持加上低息、低首付，可以解決相當一批中低收入家庭的住房困難，而公共租賃住房、廉租房又可顧及中低收入家庭的住房需求，國務院幾番調控中也一再強調“增加保障住房供給”以及“允許公積金賬戶資金進入保障房建設領域”，相信保障住房的供給擴大還是可以滿足較大範圍內的剛性需求的，或許有人會埋怨保障房位置較遠、保障房品質不高，那很遺憾，一分價錢一分貨，高地價推動的高房價，怕是很難讓人人都滿意了。“居者有其屋，絕對不等於人人都買商品房”；

 

第二類是投機型購房人，人們所說的“XX炒房團”可歸入此類，民間游資追逐高利潤是正常的，老百姓手中的錢也不可能是純粹做公益事業的，而這一批就屬於政策一再明確要“遏制”的投機型購房行為，短線炒買炒賣、聯手抬高房價，如果大範圍蔓延的話，確實會對樓市帶來極大打擊，這不僅是購房人不願看到的，也是決策層和房地產從業者不願看到的；

 

第三類為投資型購房人。投資型購房人和投機性購房人有很大不同，投機者追求快速資本增值，房產持有周期短，而投資性購房人大多有較長的持有周期，民間的中產階層或是富裕階層，手裡有了閒置資金後，股市基金不敢投、儲蓄獲利空間又太小，選來選去，似乎只有不動產是適合的投資對象。而隨着民間對通貨膨脹的預期不斷加大，不動產也成為了避風港。這一類型的消費行為，事實上是很正常的市場行為，不僅不該管控，實際上也無法管控。

 

由此看來，2010年的房地產市場，在很多城市並不會出現大的風波，較好的局面，恐怕也就是維持在2009年的水平線。而老百姓，似乎也只有將眼睛擦亮，儘可能的做出精明的抉擇，將有限的資金用在刀刃上。