目前，加拿大房屋貸款利率的走勢，已經成了購房者、經濟學家、地產經紀、政府監管部門，以及各類媒體關注的焦點。尤其是五年浮動利率與五年固定利率之間的差距不斷加大，讓消費者在風險和實惠之間難以做出選擇。

　　浮動利率的結構是由最優惠貸款利率P加上或減掉一個百分數決定的。目前，貸款條件較好的申請人可以從大銀行得到P-0.3%至0.4%的5年浮動封閉折扣利率，即，1.95%至1.85%。從貸款的第一天開始，貸款本金最大的時候，就享受這樣的低利率，可以使消費者實實在在地得到實惠。但是，為什麼不是所有人都被這一低利率吸引，選擇浮動利率呢?道理很簡單，P隨時可能上漲，而且隨着通貨膨脹的加劇，P會不斷攀升。

　　二月份的時候，大銀行的浮動五年期封閉式按揭貸款利率大致在P-0.2%至0.3%之間，在不到一個月的時間裡，普遍下調了0.1%。回顧2009年4月至今，P值始終沒有變化——2.25%，但浮動利率的標價從P+1%一路降至P-0.3%至0.4%的水平，降幅達1.3%至1.4%。早在P+0.8%，0.6%，0.4%。。。的時候，很多消費者就沉不住氣，選擇了浮動利率按揭貸款。目前，這批消費者已經開始考慮趁利率未漲之前，轉為固定利率的問題了。筆者在以往的文章里反覆提醒消費者，P值低時，浮動利率的標價比較差，隨着P值的升高，標價會越來越好。2007年，P值達到6.25%時，很多銀行的浮動利率標價為P-1%。筆者的客戶中，二月份申請浮動利率的客戶幾乎都接受建議，選擇了固定一年的利率，待一年後再選擇浮動利率也不遲。目前的浮動利率標價已經具備了一定的價值，相信在未來一段時間內不會快速下調，風險承受能力較強的家庭可以適當考慮選擇浮動利率。過去5年中，P值多數情況下在4%至6%之間，一旦P值快速上漲，借款人如果能夠通過提前加速還款來降低本金，可以避免因支付能力不足造成貸款違約。但最好還是先選擇一年固定利率，明年再選浮動利率。

　　硬幣的另一面是五年固定利率按揭貸款。在過去一年中，五年期按揭貸款的折扣利率在3.3%至4.2%之間波動。據統計，五年期固定利率的折扣利率與銀行掛牌利率之間的差值平均為1.6%。每次銀行掛牌利率的調整都是由於加拿大政府債券收益率猛漲推動的。筆者曾在去年5月底和6月初兩次成功預測到了銀行加息，就是根據收益率的變化作出的判斷。去年第三次加息出現在感恩節前後，也是由於債券收益率的急升。加拿大政府債券收益率最近的一次急升發生在本月初，但結果出乎預料——大多數銀行沒有加息，BMO和RBC於3月9日還調低了利率。

　　從歷史數據上看，5年期按揭貸款固定利率，與加拿大政府5年期債券收益率是同步漲跌的。目前，由於競爭的關係，暫時出現了漲跌不一致的現象。債券收益率上漲，而貸款利率降低，銀行的收益率變小。

　　商業銀行是盈利機構，不可能長期背離成本效益原則打價格戰。因此，目前的五年期按揭貸款固定利率水平沒有真實反映銀行的資金成本情況。各家銀行在春季促銷戰之後，勢必調整貸款利率。

　　六、七月份應該是央行及商業銀行調整利率的機會。無論是固定還是浮動利率，都會發生變化。本周，印度央行在正式議息會議之前即突然宣布加息;澳大利亞聯儲和馬來西亞央行本月已經提高基準利率。與此同時，中國已分別在1月18日和2月25日兩度宣布提高金融機構的人民幣存款準備金率。全球加息浪潮勢不可擋。根據以往的規律，加拿大按揭貸款固定利率通常會在浮動利率上漲之前加息。去年選擇了浮動利率P+X%的朋友要特別留意。

作者: 王紅雨