最近抢offer的情况愈演愈烈，很多消费者带着这样或那样的问题来咨询，如何能确保拿到住房贷款，以便在抢offer的时候不带融资条件。办法只有一个——申请预授信(Pre-approval)，这样才能提高最终拿到贷款的成功率。“35%首付的情况下一定能拿到贷款。”这句话是不负责的，切勿信以为真。
除了我们在《走出加拿大住房贷款误区(上)》中提到的一些常见误区，消费者对保持客户忠诚度、房屋净值额度的使用，以及加拿大住房贷款保险的作用，也还存在很多误解。
“贷款renew的时候，银行不会把你像新客户一样对待，所以你拿不到好利率，转到其他银行吧。”这种说法听上去似乎很有道理，甚至有人把住房贷款在银行间跳来跳去比喻成在Rogers和Bell之间选择电话和上网服务，换一次就享受一次新客户的待遇。事实并非如此。加拿大的电视和电话公司长期以来处于一种寡头垄断的状态，服务本身就差强人意，越来越多的声音呼吁引入美国的Verizon等竞争对手，促进服务质量。加拿大商业银行的情况则完全不同，充分竞争的环境，促使各银行提供全方位快捷优质的服务。最重要的是，银行是一个融通资金的中介机构，不是完全被动地被消费者选择。没有良好客户关系的情况下，银行有可能在你需要金融服务的时候说“不”。之所以有些消费者在贷款renew的时候没有得到好的利率，是因为与贷款银行间的关系不够紧密。上个周末，有对夫妇来申请住房贷款，非常关心在到期renew的时候能否拿到好的利率。他们以前的房屋贷款在renew的时候，遇到很多麻烦——贷款机构在到期前发来一封信，告知renew的利率，他们甚至找不到客户服务人员讨论利率问题。据了解，他们的贷款是通过中介做的，贷款机构在哪里，如何联系客户服务人员，都不知道;没有个人账户开在这家贷款机构，以前帮他们服务的中介找不到了。试想，这种情况下怎么可能拿到好的利率?笔者帮这对夫妇填写好申请表之后，介绍他们与客户经理认识，办理了开户和信用卡申请手续，他们还咨询了投资和报税等事宜。这种朋友式的客户关系对借款人尤为重要，家里有事无法如期还款，打个电话来申请跳期(skip payment)，就不至于造成违约和罚款。Renew的时候，银行不会轻易放弃任何一个有忠诚度的客户，所以没有理由给出一个不合理的利率。另外，一些非常优惠的银行产品，银行只提供个自己的客户。例如，楼花按揭贷款，长达36个月的锁定期，可以把现在的低利率锁住3年。非银行客户需要提供建筑商和楼盘信息，在银行合作名单上的发展商和楼盘才可以申请;如果是银行的客户，则无论什么楼盘都可以申请。很多华人消费者虽然看到一年期固定利率很低，但却不愿意申请，担心renew的时候拿不到好利率，这也反映出消费者对客户关系的建立与维护缺乏信心。“关系”在任何国家和行业都是生产力，尤其是在异国他乡。
房屋净值额度，对大多数华人来说是比较陌生的一个银行产品。根据笔者的经验，第一次买房的消费者当中，很少有人主动申请这一产品。但第二次购房的消费者80%都会提出申请房屋净值额度。个人消费贷款在北美非常受欢迎，最常见的产品是信用卡和个人信用额度。由于信用卡是一种无抵押的信用工具，通常情况下利率都比较高，年利率普遍在10%以上，利息计算方式是每日计算复利，因此华人用信用卡借贷的人非常少。个人信用额度也分有抵押和无抵押两种。无抵押的信用额度利率通常在P+3%至8%。以房屋净值为抵押的个人信用额度目前的利率在P+0.5%左右。房屋净值，指的是房屋市价减掉贷款余额后的净值，即，借款人自己拥有的房屋权益。《加拿大房屋净值抵押贷款(HELOC)应用技巧》一文中，我们介绍过房屋净值额度的使用，在这里就不在赘述。加拿大的主流商业银行都提供房屋净值贷款额度，但金融公司或没有分行的银行则很少提供此项产品。住房贷款在还本付息过程中，消费者逐步把自己的流动资产转换成了固定资产，如果缺少这一能使固定资产转为流动资产的工具，将会给生活带来很多不便。之所以第二次买房的消费者大多都申请房屋净值额度，主要就是这个原因——可以把投入房子里的资金随时拿出来。加拿大华人大多是小家庭，一旦财务上遇到困难，多数情况下要靠自己解决，亲戚朋友之间的借贷很少发生。因此，资产的流动性至关重要，房屋净值贷款不是可有可无，如果条件允许，最好申请一个作为备用。在选择贷款银行时，申请人还需要了解贷款银行房屋净值贷款额度的性质。一类是与按揭贷款合二为一的额度;另一个是与按揭贷款截然分开的额度。前者的优势不言而喻——随着按揭贷款余额的下降，额度随之增加;与贷款同时注册，注册费和解除注册费分别只有一笔。而后者则是固定金额的额度，额度不随按揭贷款余额的减少而增加;注册和解除注册时分别发生两次法律费用。在加拿大做一个精明的消费者并不是件容易的事。能有耐心读到这一段的人，是相当具有求知欲的读者。
“我工资收入不多，但我愿意买保险。”这是笔者常听说的一句话。加拿大住房贷款保险是CMHC或Genworth卖给银行的保险。银行购买保险后，在借款人发生违约的情况下，根据最终损失金额，可以向保险公司索赔。银行通常会将保费转嫁给借款人。根据现行法律，金融机构续作住房贷款时，如果借款人首付低于20%，金融机构必须购买住房贷款违约保险。由于保险公司是房屋贷款信用风险的最终承担者，因此，保险公司制定了非常细致的承保标准，只有可接受的风险才会成功获得保险公司的批准。保险公司的这些标准，间接地成了金融机构的贷款审批标准，详细情况见《加拿大住房贷款有没有统一的审批标准?》。保险公司承保的一个基本标准是：借款人有足够的偿债能力。因此，保险，无法帮助借款人解决偿债能力不足的问题，保险公司只帮助那些有足够偿债能力，但首付款不足的贷款申请人。这也体现的加拿大房屋贷款保险的宗旨——帮助有偿债能力的消费者早日圆住房梦。笔者曾在以前的文章中和大家分享过买房自住的一个经验，即，早买。去年4月，房地产市场四面楚歌的时候，一些悲观的人士断定房价还将再下跌一半。笔者的一位客户恰恰在这个时候，凭10%首付，通过购买住房贷款保险，在Bay街上购买了一处condo，不到一年升值了30%。当时这位客户只是一位刚刚毕业，持有工签的留学生，当然，工作非常好。区区2%的保险费与巨大的升值相比完全可以忽略不计。机会总是能被有准备，有知识，有眼光的人抓住，必备的常识和知识是最关键的。深入了解加拿大住房贷款政策，特别是贷款保险政策，是迈向成功的第一步。
留学生贷款，难民贷款，是不是很难，一定要找“偏方”才能解决问题?信用记录不好，或没有信用记录一定要找人“包装”吗?找贷款经纪申请贷款，只调阅一次信用记录，可以同时申请多家银行，所以可以避免因多次调阅信用报告而影响信用分数，是这样吗?一些听上去非常有道理，但却与事实不符的传言，给华人消费者带来了许多苦恼和困惑。我们会在下篇中揭示这些误解和谣传。
作者：王红雨
