我们知道，加拿大的法律系统属于“英美”法系，即普通法系统。普通法系统的是由 成文法典和不成文判例共同组成的。尤其是判例，即法官的既成判决，对后来发生的类似案件，都有极强的法律约束力。(这和中国很不一样。中国的法律体系属于 “大陆法系”，更强调成文法的作用)

　　而在这些林林总总的关于地产的法律判例中，直接关乎验房的经典判例，莫过于2002年由安省上诉 法庭做出的，关于Marshall vs. Bernard Corporation一案的判决。　这个案子的情况，简单地讲，就是买家A和卖家B达成了一个附带验房条件的购房合同。验房完毕后，发现了一些瑕疵。买 家A不满意，坚持要取消合同。理由是合同中明确表明，买家只有满意验房结果，才能取消条件。而卖家B则拒绝退还押金，B认为，这些瑕疵并非原则性的，结构 性的问题，可以弥补，买家退约是无理要求。于是乎，买卖双方各请律师，对簿公堂，非要讨个说法，且官司从小额法庭一直打到了中级上诉法庭。

　 　问题一：我们知道，在地产协会的标准合同条款中，对于验房条件描述，是基于“买家满意”的原则，那么是否可以说，这等于给了买家一个无条件随意取消合同 的机会和权力呢?如果问题一的答案是“YES”, 那么验房条款变成了类似于CONDO楼花的Cooling Period, 成了取消合同的随意出口了，问题二就不存在了。但如果问题一的回答是“NO”, 那么以下问题就需要做出回答。

　　问题二：对于买卖双方 而言，什么样的瑕疵和什么程度的瑕疵，是可以接受的(或不可接受)的呢?又该以什么标准来衡量呢?

　　显然的，这两个实务中经常碰到的问 题，困惑了许多人，也引起了司法界的关注。于是，安省上诉法庭在宣判Marshall vs. Bernard Corporation一案时，还附上了长长的指引(即司法解释)，不仅澄清了这些问题，而且明确了今后类似案例的宣判原则。对于问题一，法庭的回答是 “NO”, 即验房条款不是取消合同的随意出口，即买家在对待验房时，要“基于诚实信用原则，采取合乎情理的举措”。对于问题二，法庭在Marshall vs. Bernard orporation一案中支持了买家，做出的判决是：买家的举措，符合“基于诚实信用原则的合理举措”，买家有权取消合同，卖家应该退还押金。

　　房屋买卖的过程，本质上是买家和卖家的博弈过程。既是博弈，就必有规则。Marshall vs. Bernard Corporation一案虽尘埃落定，但它的判决和相关的指引，实际上是明确了买卖双方在验房环节上的博弈规则。

　　对买家而言，需要 认识到，法律保护买家验房后取消合同的权利，是基于《合同法》的诚实信用原则的。从法律的角度讲，一定要聘请一位态度中立，具备专业资格的验房师，并要有 符合专业标准的验房报告支持你的观点。从任何卖家而言，验房后退约，都将是极不愉快经历。它会拖延交易的时间，折损物业的价值。应该说，要规避这些风险， 寻找一位经验丰富的经纪人至关重要。他可以帮助你在谈判的初级阶段，就“滤掉”那些“三心二意”的买家，避免把矛盾带入验房阶段　当然，如果买家确已认真 验房，但对验房结果不满意，“去意已决”，且退约的法律文件齐备。我还是认为，卖家此时应该尽快集中精力去寻找更合适的买家，大可不必在验房条件的问题 上，与买家继续缠斗不休。

　　需要特别指出的是，房屋买卖合同中的验房条款并非一成不变的。地产协会虽有指导性的条款，但经验丰富的经纪 人会根据谈判的实际具体情况，起草不同的验房条款。比如说，可以在条款中明确，什么程度的瑕疵是需要卖家修复而买家不能退约的，什么情况下定金是不能退还 的。这些限制性的条款，能最大程度地减小法律条文的模糊空间，让买卖双方做到“有言在先”，避免把任何一方推入“买卖不成，定金不退，法庭相见”的尴尬境 地。zt