二手楼市成交突然井喷 反价切勿张狂

送交者: 索姆林 2010年09月06日05:37:40 于 [焦点房谈] 发送悄悄话

广州二手楼市8月成交量大幅回升 供求关系再显紧张 部分区域楼价回升迅猛 何为“盘客比”？ 在二手楼市，业主委托中介公司放盘的盘源和购房的客户比例，简称“盘客比”。 广州日报9月6日讯 8月刚刚过去，广州市各中介行都录得不错的业绩，有市场人士甚至用“市场突然井喷，成交量大幅回升，部分地区的楼价甚至重回上涨通道”来形容8月份的广州二手楼市。据满堂红统计数据显示，广州二手楼市的盘源与客源比例（盘客比）达到1：6，比7月大幅上涨，供求关系再显紧张。 不过，伴随着盘源消化而来的是业主反价。兴业地产有关人士透露，业主大幅反价，成交并不容易撮合。满堂红广州公司副总经理孔少石表示，广州楼价向下的概率较大，业界不应低估政府调控楼市的决心，8月的数据是否就意味着市场回暖，尚不得而知。 大市分析 8月“盘客比”达到1：6 过去3年，楼价最疯狂的时候，据满堂红统计，市场“盘客比”接近1：11，而楼市最低迷的时候，盘客比接近1：4。今年8月“盘客比”接近1：6，因此楼价重新向上就不难理解了。 今年以来，广州地区二手楼盘成交活跃区域主要集中于天河区、海珠区、白云区及越秀区。盘源与客源相比最为悬殊的区域路段有：天河区的天河北板块、东圃板块；海珠区的工业大道板块、新港西板块、江南大道南板块以及赤岗板块；荔湾区富力广场（资料、团购、论坛、二手）和芳村大道西一带；白云区则集中在机场路板块、白云大道板块以及广州大道北板块；越秀区集中在北京路板块、东风东板块；而番禺区则以华南板块及洛溪板块最明显。 上述“盘客比”相对悬殊的区域板块中，一般都是盘少客多，因此市场成交总量及成交速度都较其他板块更优越，只要符合买家心理价位的盘源一推出，约3~7天时间即可被市场消化。 “盘客比”较为平衡的区域一般是一些供需平稳的区域，如员村板块、天河公园板块、小北路板块、淘金路板块、广州大道南板块、南洲路板块和滨江东板块。其中滨江东虽然市场需求一直旺盛，但因均价长期高于买家心理预期，所以二手成交活跃度比起周边区域始终不显优势。 专家点评 反弹不代表就此回暖 满堂红副总经理孔少石表示，今年4月份，政府开始新一轮的房地产宏观调控，市场成交量应声下跌，广州二手成交量下滑五至六成。虽然成交量大幅减少，但成交价格一直维持小幅震荡，成交量从7月开始小幅回升。8月开始，市场突然井喷，成交量大幅回升，部分地区的楼价甚至重回上涨通道。 8月份突然出现的成交反弹，似乎与政府调控的方向背道而驰，这当中的综合因素很多，如需求面、资金面、客户的心理预期等方面，其中值得关注的一个因素是“盘客比”，这个简单的数据反映着供求关系的变化。 合富置业中山八分行林小姐介绍，目前中山八一带最为热销的盘源是富力广场，两房南向带主套的单位受到买家追捧，优质的盘源“盘客比”达到1：5，因而出现供不应求的现象。 政府对楼市的态度和政策影响着购房者对楼价的心理预期，但供求关系仍然是决定商品价格的核心因素。广州刚性需求的客户数量非常庞大，在经历了数月的观望，部分客户终于失去了耐心，重新出手了。不过业内人士对前景依然持有谨慎态度，认为业界不应低估政府调控楼市的决心，市场是否因为8月的数据重新回暖，尚不得而知。若一手楼的定价在第四季度能稍作让步，二手楼市还能维持8月的成交气氛，楼价降幅越大，成交量会越活跃。 四大“盘客比”悬殊板块 天河北：芳草园全面缺货 中原地产天河区高级营业经理苏新晴表示，商业氛围浓厚的天河区域，以天河北板块的芳草园和富力天河华庭（资料、团购、论坛、二手），以及后天河北板块的金燕花园（资料、团购、论坛、二手）、侨源山庄、富力院士庭（资料、团购、论坛、二手）等二手楼盘的脱销情况最为显著。旧盘源早被市场消化，新盘源只是零星入市，买家往往需对盘源情况掌握及时，果断出手才能淘得心头好。 满堂红金海分店赵玮介绍，天河北目前盘源最缺而需求最大的是100万元左右的两房，比较缺货的是芳草园1、2期，二手均价在16000~17000元/m2，一些房产证满5年的业主心态最强硬，不断反价。 工业大道：光大花园价高货少 满堂红经纪梁先生表示，受到地铁即将通车的带动，工业大道板块“盘源少消化快”的现象相当明显。但目前同类型素质的楼梯楼小区，工业大道的二手均价要比江南西一带每平方米低3000元左右，例如凤凰新村二手均价仅9000元/m2，这也是成交趋旺的原因之一。 该板块知名大盘光大花园是中介必争之地，但缺盘严重，有些中介持有的盘源“十指都能数全”。盘源价格也明显高出区域成交价每平方米1000元左右，但买家也开始逐步接受这种高价放出的盘源。 天河公园：业主认为“未到价” 天河公园板块缺盘比较多的主要集中在东方都会广场、东方新世界、东逸花园等，目前不少业主都因为未到理想价格，不肯放盘。东方都会广场的二手均价16000~17000元/m2，东方新世界18000~20000元/m2。业主反价的现象增加，东方新世界44平方米的单位原来成交价多在72万~75万元，现在业主大多要放80万元，但买家多数认为单价太高无法接受。 广园中：40万小两房最缺货 广园中的二手楼交投活跃，稍为比市场价笋1万~2万元的盘源基本上不用一个星期就能顺利出货。 该板块首次置业者集中，都会找50多平方米、总价40万元左右的小两房，这类盘源也是板块内最缺货的产品。目前放盘价都会高出市场价1000~2000元/m2左右。

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