從房子裡提款是好事還是壞事，不同的人有看法。有人認為把房子當成提款機，容易造成家庭負債難以控制，為炒房、炒股推波助瀾，滿世界地給中國人丟臉。而另一些人則認為，從自己的房子裡取錢是我的個人權利，提款做地產投資還是其他投資也是我的權利，每個都有追求財富的自由，應該鼓勵房主從房子裡提款用於改善生活和積累財富。不同國家的銀行和政府部門對此的態度也不一樣。

　　在中國，幾個民營的股份制商業銀行率先推出了“循環貸”業務，即，以房產淨值為抵押，可循環使用的授信額度。此項業務受到了消費者廣泛歡迎，尤其是房貸壓力較大，現金周轉困難的家庭。2010年開始，中國銀監會開始干預此項業務，名目是防止貸款資金流入股市，並要求商業銀行監控“循環貸”款項發出後首3次轉賬交易，從而確保資金沒有流入股市。由於政府為銀行設置障礙，所以各家銀行的此項業務難以順利開展，大多數銀行已經知難而退，不再推廣和承辦此項業務了。與中國銀監會形成鮮明對比的是，加拿大的政府部門在其官方機構FCAC網站上公布了該機構的出版物Borrowing On Home Equity，任何人都可以免費下載PDF版的該讀物。這份出版物的主要目的就是告訴消費者，如何從自己的房子中取錢，網址：

　　http://www.fcac-acfc.gc.ca/eng/publications/mortgageloan/homeequity/homeequity-2-eng.asp

　　把房子變成提款機，是一件利國利民的好事。正確教育和引導消費者是政府監管部門該做的事。參照上述出版物，向大家介紹一下，如何使房子成為你自己的提款機。

　　房屋淨值的意思是房屋市場價與按揭貸款只差，房屋淨值會根據房產市值，以及按揭貸款本金下降而發生變化。如果房主需要做房屋裝修，重組個人債務，或是投資，都可以用房屋淨值作為抵押進行借貸。由於是以房屋淨值做抵押，因此利率比其他消費信貸產品更低。

　　從房屋淨值中提款主要有四種方式：重做貸款(re-finance),將提前還款的本金再取出來(borrowing any amount you prepaid on your mortgage)，申請房屋淨值額度(home equity line of credit)，以及申請二貸(second mortgage)。申請上述貸款或信用額度，要量力而行，如果還不上貸款或信用額度，銀行是有權拍賣房產的。

　　重做貸款：借款人按照當下的借款能力和房價，重新申請按揭貸款。按照最新的政策，重做貸款的最高貸款比例為房價的85%。所需要的手續包括：重新評估房價，驗證當前的還款能力(如，收入狀況)，調閱最新信用記錄，重新抵押和註冊。費用包括估價費和律師費。一句話，重新審批一遍。如果需要用錢的時候，恰好趕上房價下跌或失業，重做貸款所要達到的目的則很難實現。

　　將提前還款的部分取出：對於封閉式按揭貸款，銀行通常允許借款人每年有一定比例的提前還款，例如，每個日曆年可以償還原貸款本金的20%。當借款人利用這個額度加速還款後，又想取出來時，大多數銀行都不會同意，但BMO(滿地可銀行)允許按揭貸款客戶將加速還款的金額再次取出。該銀行會為借款人設置一個mortgage cash account，記錄客戶累計提前加速償還了多少本金，取出的金額會按照貸款利率計息，無需辦理任何法律手續。詳情見http://www4.bmo.com/personal/0,2273,35649_36715,00.html

　　房屋淨值額度：將房屋的淨值作為抵押，申請到的個人信用額度比無抵押的個人信用額度利率低很多。在信用額度項下隨時可以提出貸款，隨時可以歸還，銀行按照占用額計算利息，額度可以循環使用，不提款時，沒有利息發生。房屋淨值額度與按揭貸款餘額之和通常在房價的80%以內。加拿大的主流商業銀行都有此類產品，而多數中小金融機構則沒有。

　　二貸：即，在不取消原有按揭貸款的情況下，以房屋淨值為抵押向其他金融機構或私人進行借貸。由於房屋拍賣時會按照債務抵押註冊的時間順序清償，因此，二貸的風險很大，所以利率較高。

　　為了方便消費者比較各類方法的優缺點，這份出版物還以列表的形式進行了說明和分析。

　　筆者認為，房屋作為提款機的功能最便利方式的是房屋淨值額度，我們不妨把這種方式稱之為“自動取款機”——存取自由。按照抵押註冊方式的不同，房屋淨值額度分為兩種：一種是將按揭貸款與信用度組合在一起，在首次辦理按揭貸款申請時一次完成，按揭貸款本金降低的同時，信用額度自動增加，此類信用額度最為方便，例如BMO(滿地可銀行)的Homeowner Readiline產品和RBC(皇家銀行的)Homeline Plan產品，其特點是與貸款同時審批，不需要額外的評估費和註冊費，解除抵押(discharge)時也只有一次;另一種信用額則是與按揭貸款分開，單獨抵押註冊，即，抵押兩次(一次是按揭貸款，一次是淨值額度)，還清貸款後解除抵押兩次，例如，在A金融機構做了按揭貸款之後，需要從房屋淨值中借貸時去B銀行申請信用額度，屆時，B銀行會審核申請人的收入狀況，重新評估房價，按照收入和淨值的多少批覆額度，此類額度無法與按揭貸款混合，因此不會隨着按揭貸款本金下降而額度自然增加。兩種額度相比，後者的缺點是，遇到失業或房價下跌時難以申請到需要的信用額度。

　　淨值額度方便了消費者隨時從房屋中取用現金，尤其是在房價下跌和借款人遇到財務危機時，顯得尤為重要。房產畢竟是固定資產，作為房主應該考慮到變現問題。《多倫多星報》最近的一篇文章，題目是House Rich and Cash Poor，講的就是這個道理。房價上漲了，地稅就會升高，對於退休的老人來說，只有房子沒有現金，而且收入不變的情況下支出上升，這種情形下，恐怕只能賣房子，不斷地down size。

　　很多第一次買房的朋友，只關心利率，沒有考慮到房產變現的問題，選擇了一些金融產品不夠豐富的金融機構，待家庭出現財務問題時被迫賣房，導致繳納貸款罰金，實際上是得不償失的。

　　Cash is King，這個道理無論在經濟情況好或不好的時候都適用。住房和按揭貸款是一個長期計劃和重要的財務安排，消費者如果為了一些眼前利益，而不做長遠打算，不為失業或房價下跌的那一天做好準備，是不明智的。加拿大政府之所以花大力氣輔導消費者如何從自己的房子裡提款，就是不想看到個人破產的情況發生。善用自己的資產和負債是幸福家庭與與諧社會的基礎。

　　當聽取別人按揭貸款建議的時候，消費者最好多問一句“這家金融機構的按揭貸款是否同時附帶房屋淨值額度?”如果對方說：“等用的時候你自己去銀行申請就來得及。”，這個建議，應該是一個最不負責任的建議。

　　作者：王紅雨