作者：曹盛洁

  “这几年，感觉像坐了趟过山车。”透过一根电话线，纽约大都会保险公司资深金融分析师何娅向本刊记者感叹。6年前，何娅在距曼哈顿市区不到20英里、有着全美首富之郡称号的Fairfax（费尔法克斯郡）买了一套价值41万美元的Townhouse（联排别墅）。这套房产在2006年年中时曾飙升至67万美元左右，然而在金融风暴的席卷下，何娅的别墅最低时跌至约37万美元，相距高点时跌幅超过40%。尽管最近美国楼市有所回暖，但仍未回升至她购买时的价位。
    如果放在全美范围来看，这套Townhouse的跌幅并不算大。纽约绿谷房地产公司资深地产经纪Roy Li表示：“美国一些旅游度假城市跌得更惨，如拉斯维加斯、迈阿密、奥兰多等城市，房价深幅下探了60%—70%。”
    就在邻居“山姆大叔”陷入泥潭中难以自拔时，加拿大楼市却呈现出截然不同的景象。全球金融危机爆发后，该国楼市在经历了短短半年的调整后旋即掉头向上，去年夏天以来，多伦多、温哥华等大城市的房价及成交量屡创新高。

    “简直就像一个是白天一个是黑夜。”加拿大房地产协会主席戴尔?瑞普林格（Dale Ripplinger）如此形容该国楼市发生的V形逆转。实际上，这句话用在反差巨大的美国楼市和加拿大楼市上也很贴切。

 

美国楼市：或将二次探底
    Roy Li告诉本刊记者，在金融危机的冲击下，美国房地产市场一度出现了恐慌性抛售，部分成为负资产的购房者宁愿舍弃已支付的首付款，也要将房子卖掉。在这种情绪的蔓延之下，很难找到房价不跌反涨的区域，只是跌多跌少的问题。
    “当然，好区相对抗跌，比如纽约东部一些区域，房价下跌幅度仅为20%左右，曼哈顿则跌幅更小。”Roy Li说。
    作为美国第一大都市，纽约市分为曼哈顿、布鲁克林、皇后区、布朗克斯(Bronx)和斯塔腾岛(Staten Island)等五个区。据富国银行与全美住房建商协会（NAHB）发布的研究报告，今年第一季度，纽约房价中位值为42.6万美元（约合290.5万人民币），远高于全美17.5万美元的房价中位值。即使如此，纽约每平方米房价中位值不足2。8万人民币，比北京四环内房价还低。
    而纽约市中心曼哈顿一向是世界上最昂贵的区域之一，该区域价格相对坚挺。数据显示，今年第一季度曼哈顿房价比去年同期下跌11%，中位值为86.8万美元（约合592万人民币），但这一区域的居民年均收入在10万美元以上。
    在美国已生活近7年的何娅，对此次美国房地产泡沫的破裂有着切身体会。2004年8月她购置那套面积达2500平方英尺（约合252平方米）的Townhouse时，仍在校读书，没有稳定的收入来源，但银行却告之她只需支付5%的首付。而她身边一些有工作的朋友，很轻松地以零首付从银行得到房屋贷款。
    过于宽松的信贷政策及金融衍生品的泛滥，最终导致美国房地产市场遭遇了自上世纪30年代大萧条以来最严重的危机。投资大师巴菲特曾戏称，美国楼市下滑是目前唯一的处境，除非美国决定炸掉大量房屋。
    为稳定住房市场，美国自2008年7月起推出一揽子救助计划，包括救助房利美和房地美、调整住房贷款担保等，其中面向首次购房者的8000美元税收优惠政策最引人注目。该项政策原计划在去年11月底截止，但由于房地产市场前景不乐观，税收优惠政策延长到了今年4月底。
    在购房退税计划及低利率的刺激下，今年一季度美国楼市出现了止跌回升的态势。5月底公布的标准普尔S&P/Case-Shiller住房价格指数显示，美国第一季度房价较上年同期上涨2%，为近几年来首次同比上涨。不过，房价较去年第四季度却下跌了3.2%。
    在购房退税政策退出的4月份，美国新屋销售量大增。据美国商务部最新数据，４月美国新屋销售量比上月增长14.8%，经季节调整按年率计算为50.4万套。
    标准普尔分析师David Blitzer认为，尽管美国楼市状况好于去年第一季度，但有迹象显示，房价又开始走软。今年3月份新屋销售和开工数量的反弹并未渗透到房价，这尤其让人失望。实际上，4月份的情况更是如此，新屋成交量的放大并未推动房价回升，当月全美住房中间价为每套19.8万美元，反而比前一个月前下降9.6%。
    “3、4月份成交量走高的主要原因是一些购房者想搭购房退税的末班车，需求得到集中释放。”Roy Li向本刊记者表示，在失业率仍居高不下的前提下，美国税收优惠政策的终结可能会导致楼市二次探底。“房价或许还有一跌，幅度大概在10%左右。”
    最近几个月，关于美国楼市是否已见底的争论一直不绝于耳。有观点认为，美国房地产市场已经走出低谷，正在缓慢复苏。然而，在美国经济依然存在下行风险，次贷平波未平、欧元债务危机又将来袭之际，美国楼市的反弹仍显脆弱。摩根大通美国首席经济师费洛里(Michael Feroli)不久前公开表示，“就长期走势来看，房价不太可能大幅回升。如果景气指数持续复苏，楼市销售将随劳动力市场一起升温。”