上一期講了些一些投資的題外話，下面接着講我在奧蘭多的房地產投資見聞。我們參觀完迪斯尼邊上的Townhouse後就直接驅車前往Apopka，一個位於奧蘭多市中心西北大約30分鐘車程的一個城市。我們從迪斯尼沿着429收費高速公路向北前行。美國的收費高速公路似乎比多倫多的407要合理多了，走了那麼長的路也就收5元美金左右。高速公路兩邊風景優美，綠色植被和湖泊交相輝映。如果能住在這樣的一個花園城市裡的一個好社區，生活還是很愜意的。

　　在我們抵達目的地之前，我們經過了Apopka的市中心。一眼看過去印象不太好，街道兩邊建築十分老舊，感覺周圍的社區是那種藍領聚居的社區。好在我們要去看的Condo離市中心有段距離，似乎影響不大。這個Condo開出的條件十分吸引人，售價從接近7萬美金起，保證兩年出租，免兩年物業管理費，算下來現金流非常好，建築本身也才十年新。目前投資回報可以達到8%到9%。和多倫多昂貴的Condo相比買這幾萬美金的Condo對於不少中國人來說還是輕而易舉的。這樣的物業對海外買家吸引力很大，甚至在前兩年本人開始涉足美國地產投資是也想買這樣的物業。

　　不過就這些年的房地產市場表現說明購買此類二手Condo未必是收益率較高的投資。對於普通購買幾套二手Condo的投資者，想靠現金流來積累的財富非常有限。這樣的Condo未來升值空間很有限，並且隨着時間的推移，管理費和維修費會越來越高，對於外國投資者很不利。誰都不想自己時不時被物業管理公司送上個幾百美金的維修發票，誰也不想自己被物業管理公司告知租住這種幾萬塊錢左右的Condo藍領租客突然消失了，留下一堆爛攤子。不但要花錢重新找過租客還要花錢重新刷牆換地毯等。很不幸的是這就是已經投資那些二手Condo的很多外國投資者身上正在發生的事情。

　　就目前在多倫多投資美國地產的人當中，到現在還抱着買幾萬美金的Condo想法的還大有人在。不少人期待奇蹟的發生。算一下這類物業在前兩年也就是高峰時價格的30%左右。如果是在2009年到2011年上半年期間或許是個時機，畢竟買入價還算便宜，只要不嫌棄買這類Condo物業管理上的麻煩和日益增長的維修費用。現在那裡的房地產發生了很大變化，一方面二手Condo的價格不象以前那麼便宜，另一方面投資其他類型的物業更有回報。

　　在我們看完Apopka的Condo後我們接着去Daytona Beach看了一個海邊的Condo樓盤。下一期講講這個樓盤。

（吳鵬）