闲磕牙:买Condo出租投资好吗? |
送交者: 阿九 2012年08月07日00:09:42 于 [焦点房谈] 发送悄悄话 |
House的土地属于不可再生资源,House长期升值潜力好。Condo的供应量弹性太大,价格波动风险高。 这是事实。 不过从投资来说,House投资需要的资金量大,收益是未来的增值,在买和卖之间你的现金流为负,如果你想装修再卖,又需要一定的钱。风险在于一旦市场放缓,你的投资周期就会延长。日常现金流的压力就会过大。你可以尽可能出租以增加现金流,不过你又多了一份工作,House的管理员。 Condo的投资,同样地区,起步要求大概只有House的三分之一到五分之一。Condo投资也关注投资卖出收益,不过长期来看,跑不过House。Condo投资的最大特点是可以在你通过出租获得每个月的正现金流,从而使这个投资成为你的定期存款。 投资中的一个重要规则之一:今天的钱比未来的钱重要,跟买便利店一样,买了就有钱入账,心中不慌。 所以买Condo投资,只看一点,扣掉你的Mortgage, 管理费,地税,是否每个月的现金流为正,或零。 和买店相比,投资回报率要少,因为风险小了,不需要你去经营。 比如你买了个房子27万, 首期付了8万,贷款19万,月供804,管理费是300,地税每个月150。租金$1400。那么每个月大概有150现金流。按照你8万的投资也就2.2%的年收益。 如果你付了全款,那么你每个月是950现金流,你的投资收益是4.2%。 现在贷款总是好的,为什么呢,比如你5年后卖掉这个房子,假如你的卖价和买价的差刚好支付销售成本,那么你就只能拿回你付的本金约2万块钱,加上租金,你总共获得29000块钱,你的投资是8万,5年投资回报是36.25%。 如果你付了全款,你的五年投资回报是21%。 36.25%的回报率和买一个好的基金差不多,不过这个钱的风险很小,也不需要过多的管理,所以相同风险的投资中,Condo投资的收益较高。 你还可以预期5年里你可以赚个净差价1万块,那么投资收益达到45%。 不是很吸引人,是吗?但是记住,投资者往往被短期内巨大的投资投资收益预期所吸引而忘记了风险。而规避风险才是投资中第一要考虑的。如果房市跌个五年,你拿什么保障你的投资? 找得到这样的Condo吗?答案很简单,找不到就不做。 另外一个优点是投资小,适合滚动投资。 多伦多正在变化,未来的GTA将会从6百万人增加到9百万人,一个超级都市正在形成。 (魏宇) |
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