夕子:千萬別慌 |
送交者: 夕子 2012年08月22日21:37:58 於 [焦點房談] 發送悄悄話 |
市場冷卻,說中了大把的看跌派的心裡去,他們紛紛奔走相告,歡呼雀躍,只是因為他們知道市場冷卻之後,自己再入市,將會拿到一個好價錢,彌補自己那麼長時間以來的等待。 而賣家也被這個氛圍所干擾,掛牌的賣家往往看到周邊已經高企的房價,經不住誘惑而出售自己的房子,但是在市場冷卻下來以後,卻又不敢向3月4月份那樣期待搶offer,創造奇蹟。於是就出現了,掛牌數量增多,但是價格就再無力上行。 7月份成交數量依然維持較高水平,價格就回落比較明顯,成交量維持在7570間,平均價格在47萬7,比最高點的51萬6降低了4萬。 但是我們再看看最應該被關注的存貨和銷售比,7月的存貨並沒有上升,維持在2萬零三百間,比6月還略少。銷售比率下降到37.3% 那麼現在的掛牌數量,就可以明確地看出市場的端倪,從5月份市場掛牌數量超過2萬間以後,就沒有再大幅增加,這個數量甚至還不及2010年的7月份。而且從新掛牌的數量來看,也很明顯地看到,5月6月7月這個數字分別是19177,16679,13888,新掛牌數量的大幅下降,給市場價格平穩提供了足夠的支持。 其實市場冷卻,與新貸款政策有關係,更加和季節變化有關係。多倫多市場5月到8月的冷卻,已經持續了10多年,今年不例外,不能成為市場泡沫破滅的論調基礎。當買家在經歷了3,4,5月瘋狂之後,就自己會安靜下來,而今年大家最擔心的貸款新政,卻沒能給市場提供再多的存貨。新掛牌數量的下降,其實在最近的往後幾個月,將可能再次顯現出存貨不足的問題,市場價格將會再次回到50萬附近。 長期來看,夕子在之前的文章里提及的,對2011年和2012年市場存貨不足導致的價格上漲太快表示擔憂,現在終於看到了緩解的跡象。在2012年,平均價格維持在48到50萬,將是非常好的一個結局,因為每年5.8%到5.9%的漲幅,2012年的位置就在這裡。如果今年的最終平均價格上漲到50萬以上,那麼2013年的漲幅將被透支,持續兩三年,就會吹出泡沫。但是現在的48到49萬,將給2013年的上漲留夠空間,不會出現短期的飆升。
市中心的Condo,也有類似的問題。在磚家一片看空聲中,很多業主不願再對未來押上希望,急於將手頭的單位出售,但是他們沒有見到另外一個現象,就是市中心的租客一房難求的現象。從4月5月開始,市中心租房開始出現大量的搶offer現象,很多一房一廳的單位,都需要在原價上每個月加50塊才能租到,而新入市的租客,可以選擇的單位往往只有一到兩個,如果稍一猶豫,就被別人拿走。如果搜索待租的一室一廳,租客會發現,一般市場上有的單位,掛牌時間都不超過一個禮拜,一個禮拜還沒有租掉的,要麼是太髒,要麼是價格太高,沒有其他例外。 租房的房租上漲,成為了租客心頭之痛,但是笑煞了房東們。現在市中心落成的新大廈,往往一開始有極多的單位出租,但是一兩個月之後,租客發現剩下的就寥寥無幾了,要麼樓層不好,要麼房型不好,要麼價格太貴。一棟摩天大樓,很快就住滿了。 租客的瘋搶,就沒有各種金融產品,利率首付什麼的影響,這是最基礎的剛性需求。這個需求,推高的租金,將最終把市中心的房價,尤其是比較豪華的公寓的房價推向高位。 所以,千萬別慌。看房地產市場的走勢,我們關心了新掛牌數量,和現在正在掛牌的數量,就摸住了市場的脈搏。在9月10月的小高潮里,我們可能再一次看到存貨的缺失,價格會隨之上漲,什麼貸款新政,什麼利率,只要市場缺貨,就要搶offer,價格就會再次回到50萬附近。 |
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