据说赌场里最可能赢钱的游戏是21点. 我曾经在小赌城Reno, 听一个老赌徒讲, 他的21点赌博口诀: “一对一, 13点不拉牌, 三把就走.” 他专找只有庄家一人的牌桌玩, 理由是, 如果有别人玩,也要牌, 就会影响出牌的变化规律. 只要点数达到或超过13点, 就不再要牌了, 赢等庄家爆牌超过21点, 而且只赌三把. 假定你今天拿$100块去赌,下注的方法, 第一次$10, 赢了走人, 输了下二注$20, 如赢走人, 又输了, 把余下的$70全压上三注, 无论输赢必须走人!!!!!!!!! 千万不能恋战贪心!!!!!!!!! 他认为庄家连着三把都是好牌的几率不大, 如果三把全输, 只能说明你今天手气太背. 听起来满有意思的, 可我从来没有试过. .  .(笑)

在我们买房下Offer 时, 我们姑且把Seller 称为庄家, 把Buyer 叫做玩客. 我在房地产心得 2提出, “第一次报价往往是最好的报价”. 就是指一对一, 只有庄家和玩客的情况, 没有其他Offer. 这是最理想的情况, 你可以按理出牌, 先给出一个试探价, 然后双方Counter Offer, 一步步趋近, 最终达到双方都可接受的价格, 这也叫做Arm's Length Transaction 即公平交易. 房地产销售不像法庭案件, 应该没有Loser. Agents可以为买方和卖方协商一个双赢的局面 (win-win situation).

当一对多, 就像现在有Multiple Offers搅局时, 情况就不太妙了, 这时的庄家Seller处于有利地位,高高在上, 他可以看所有玩客Buyers的底牌, 而Buyers则两眼一抹黑, 不知道别家出什么牌.  这种情况下, 你的Offer就要根据实际情况进行调整, 提出你High and Best Offer. 我们假定一个房子的满意度为100. 你对这个房子的满意度是多少呢? 80 表示不尽如意, 100表示适中, 120表示非常满意. 要根据你的满意度, 去定下Offer 的策略, 和玩21点一样, 要让自己的Offer胜出, 但不能 “爆牌”- Over Price.

什么样的Offer 是好Offer? 越简单的Offer, 就是好Offer. 如果你对一栋房产比较满意, 在Multiple Offers情况下, 你的条件越少越好, 这些条件如果是和钱有关的, 那就用Offer 的价位去摆平. 比如说, 要不要Closing Cost, 显然No Closing Cost要比有Closing Cost的具有竞争力. 再比如, $5,000 的诚意金Earnest Money 要比$2,000 或$3,000 的给力.

假定一个房产的Listing Price 是$176,900 Listing Agent 告诉你, 已经有8, 9 个Offers 在手上了, 而且还不断地加进新的Offers. 如果你对这个房子的满意度是100%, 你的心里价位认为这房子值 $180,000 你会这样想, 别人也会这样看. 你的出价, 我建议$182,000 因为大多数人喜欢出整数, 这实际是一个心理学战术的问题. 你多出$2,000 很可能让你在$180,000 这一组人群中胜出. 那你会问我, 为什么不是$181,000 呢? 因为$180,000和$181,000 在Listing Agent (庄家Seller) 的眼里相差不大, 可能你价位上占一点优先, 但也许别人Offer 的其他综合条件比你好, 反而别人会被选中. 多出$2,000差别就明显了, 既使别人的条件不错, 但$2,000的诱惑还是满大的. 同理, 如果你的心里价位是 $185,000 你出价$186,000 你就有可能胜过出$185,000价位的这一组人.

如果你对这个房子的满意度是120%, 志在必得, 应该加价10%, 即$176,900 X 110% = 194590 或者干脆$195,000 你会打败$190,000 或者更多一点的那一组人. 我们出Offer 的目的是什么? 就是在自己满意又能承受的情况下胜出. 你想, 花了多少人力, 精力, 财力, 还有时间, 去考察去研究, 跑了多少路才看上这么一栋房, 怎么能让别人轻易地拿去呢? 而且你还不知要等多久,才能在碰上这样一套的理想房啊! 据权威的房地产资讯网站CoreLogic最新公布的报告显示, 今年美国房价劲升6.3% 增幅6年最高. 现在听说的好房子, 好房价, 加价$2万在50个Multiple Offers 中胜出的事, 已经不让人惊奇了. .  .

Winner, Winner, Chicken Dinner让我们<决胜21点> 在Atlanta. . . (笑)