土地財政在地方財政舉足輕重，占地方財政收入的半壁江山，這也是樓市調控屢屢失敗的主要原因。對此的解決之道十分簡單：實施房地產稅，（逐步）用房產稅取代土地出讓費。各界對此也有普遍共識，但政策遲遲不能落地。前財長樓繼偉似乎曾積極推動，但無疾而終。如今房地產稅政改似乎乏人問津。無疑占據房源最多的精英階層徹底杯葛了房地產稅這一重要財政改革。但從經濟政策角度看，要替代土地財政，房產稅到底要收多少？

根據《地王之謎：來自地方土地財政視角的解釋》一文，土地財政資料如下，

    "2014年在不考慮土地融資的情況下，土地財政貢獻了地方財政收入的35.63%。2015年國有土地使用權出讓收入達到4.26萬億，2003-2015年間土地轉讓金與地方一般預算收入之比平均為49.74%。2014年與土地、房地產關聯的稅收占地方一般預算收入已接近28%。2015年地方債務總和為18.4萬億，土地融資規模3.68萬億。"

依據2015年數據，“國有土地使用權出讓收入達到4.26萬億”，假設房產稅解決50%的土地財政，就要每年徵收2.13萬億元。中國人口13.5億左右，估計一半城鎮人口，假設每個家庭三個人，中國有2.25以城鎮家庭。也就是說每個家庭每年要徵收9467元，或每月789元。

根據《18省份2015年平均工資出爐 僅3地超全國平均水平》資料，2015年私營工作人員年收入在27,774元至44,838之間，國營工作人員年收入在45,403元至66,668元之間。如果取中值均數，人均年收入為46,170元。

基於上述數據，如果房產稅解決一半土地財政，家庭年稅負是9,467元，相比個人平均年收入46,170元，對家庭經濟影響不小，但可能還是可以接受，或承受的。如果徹底取代土地財政，家庭年稅負將是18,934元。這個可能就讓居民吃不消了。

當然上述計算過於簡單化，有諸多因素會影響居民對房產稅的承受力，譬如一線城市房價要高出平均價格很多，工資優勢或許無法彌補房價劣勢。但同時一線城市地方政府對土地出讓的依賴性相對較小，也許中和一些房產稅的負面因素。

其次，根據國內一些試點方案，房產稅可能有個起征點，比如第一套房的一定面積免徵房產稅。這樣無疑大大減少房產稅的衝擊面，但在總稅收不變的前提下，房產稅將落在少數人的肩上。假設80%的人豁免，那20%的人就要交五倍的房產稅，也就是平均每戶9,467x5 = 47,335

元。這可是一個很重的稅負了。

同時值得考慮的問題是房產稅對房價的影響，以及相關的金融風險。如果房產稅導致民眾對房地產投資熱情驟減，改變供需平衡，導致房市進入多年熊市，那麼由此引發的問題將是多方面的。首先低迷的房地產將嚴重打擊經濟，牽連很多相關行業，嚴重打擊就業。其次，很多債務均和房市關聯，房市逆轉或觸發金融風險，甚至雪崩風險。因此有效評估房產稅的金融效應，控制金融風險十分重要。但同時房產稅改革每拖一天，將來實施的風險就會多一分，因此拖延改革絕不是良策。如果拖到土地財政枯竭，非改不可的時候實施房產稅，後果必將是經濟災難。

作者：藿香子

時間：2017年3月23日

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