“強制停貸”只是小菜，

中國房地產業會爆多大的雷？

雷歌 2022年7月15日

最近的熱點是一個接一個。河南村鎮銀行的風暴還沒過去，大量5萬以下的儲戶至今取不了款。爛尾樓業主集體“強制停貸”又一浪高過一浪，14日西安甚至出現了上千爛尾樓業主包圍陝西銀保監局的群體性事件，顯然是在學習河南村鎮銀行儲戶線下集結抗議示威的好榜樣。一鬧政府就開始解決問題，至少是裝着要解決問題。

相比于越來越多的爛尾樓，河南村鎮銀行的400億隻是小case。而爛尾樓業主的“強制停貸”，相比於中國房地產業的恐怖前景，又只是一碟小菜。

一

中國的房地產業自去年下半年以來頻頻爆雷，先是大型房地產企業接二連三地資金鍊斷裂，違約不斷。恆大、融創、綠地這些如雷貫耳的大公司開始垂死掙扎。更多的房企開始收縮戰線緊急裁員準備過冬。不到一年，房地產業就沉入一片死寂。

房地產業一死火不打緊，它的上下游產業鏈涉及至少三分之一的宏觀經濟領域，統統被拖下了水，開始連鎖反應。後果是：一方面房企謹慎拿地，各地方政府對賣地依賴性高達60-70%的土地財政即刻穿幫，許多地方公務員都發不出工資了，連沿海發達地區的公務員都開始大幅降薪。財政部剛公布的數據，今年上半年財政收入下降了28.4%，賣地同比下降31.4%。另一方面，房地產業的蕭條影響到大批中產階級的就業和收入，大家都開始預防性儲蓄，謹慎消費，有剛需的也不敢輕易買房，這反過來更加劇了房地產公司的危機。

房地產業進入了死循環，死亡螺旋就這樣開始了。

二

這個死循環始於2021年1月1日開始執行的要求房企降金融槓桿的“三道紅線”（即剔除預收款後的資產負債率不超過70%、淨負債率不超過100%、現金短債比不小於一），踩紅線的房企被限制融資。

痿大拎袖喊“房住不炒”喊了四五年，房價沒降下來，一些地方還漲勢挺猛。痿大拎袖不高興了。馬仔們秉承上意，一拍腦袋就出重手，往房企脖子上套了三根繩索使勁勒。這下果然有效，卻沒想用力過猛，一下把整個房地產業都勒進了ICU。

房地產是個高度依賴資金流的行業，政策一收緊，資金流一斷，房企立刻噼嚦啪啦此起彼伏地爆雷。

那個扛麥子出身的小學生壓根就不懂什麼宏觀經濟，無知所以無畏，有權更加任性。去年他不光把房地產業勒了個半死，還嚴打了以阿里、滴滴為首的互聯網巨頭，個個都罰款幾十上百億，把一個近二十年一直生機勃勃、蒸蒸日上的互聯網高科技領域打得個個收縮戰線，幾萬幾萬地裁員。此外他還一道“雙減”禁令，把教培幾乎全行業滅殺，一下就砸了上千萬人的飯碗。

到去年下半年，中國宏觀經濟就出現了斷崖式下跌，GDP從一季度的增長18.3%，逐季快速下滑到四季度的4%，跌落死亡螺旋的區間。

房地產業是近二十年中國宏觀經濟昂揚向上的核動力。房地產業對中國經濟有多重要呢？業內有個“三個三分之一”的說法，即房地產投資在固定資產投資中占比三分之一；住房消費占居民消費支出的三分之一；房地產相關行業對經濟增長的貢獻占了整個經濟增長的三分之一。這意味着，在中國非常畸形的經濟結構中，房地產業一直是宏觀經濟的頂梁柱。

房價畸高確實應該控制，但控制房價不是想當然地亂來，也得遵循經濟規律，不能一根筋。但痿大拎袖只相信權力，他滿懷“房住不炒”的道德感嚴打房地產企業，把宏觀經濟弄熄火了，還以為廣大人民群眾很擁護他的政策。他不知道宏觀經濟一熄火，大家關心的就不再是房價多高，而是怎麼吃飯的問題。

三

對房地產業的拯救，其實從去年九、十月份就開始了。“三道紅線”只執行了半年多，發現大事不妙，以李中堂為首的國務院就開始糾偏。主管部門開始鬆綁，開個會對企業吹風，說“三道紅線“可以延緩到2023年執行。去年12月份的中央經濟工作會議也全面否定了痿大拎袖在經濟領域的野蠻操作，開始扶持房地產企業和互聯網平台。

可惜為時已晚。

中國的宏觀經濟本來就很脆弱，加上今年上半年又大搞清零防疫瞎折騰，別說房地產了，整個經濟都死火了。房地產業當然更是一片死寂，巨型房企一個接一個爆雷。然後就是全國的爛尾樓盤層出不窮。

繼前幾天業內爆出全國已有近4000萬套住房斷供，1000萬套進入法拍的驚人數字後，這幾天，一批又一批爛尾樓的業主開始發布公開聲明“強制停貸”。

業主買了樓花（即還在建造中的住房），付完首期已經開始向銀行月供，但開發商卻因為資金鍊斷裂而停工。業主買的樓爛尾了不說，還得每月向銀行支付高額月供，這種事誰受得了？

有人說買了爛尾樓的業主應該去找開發商啊，跟銀行斷供就是自己主動違約，這是兩個合同關係啊。這說法看上去有理，但銀行並非無辜。因為許多銀行並未按規定把業主貸款的錢打進指定的監管賬戶，監管賬戶里的錢按規定只能用來建樓而不能挪作他用。現在錢都不見了，銀行能沒責任？讓買了爛尾樓的業主當冤大頭，世上沒這種道理。

這幾天，集體宣布“強制停貸”的樓盤數量每天都呈指數級增長，至今已近300個。專家初步估計，這些爛尾樓停貸的銀行壞賬將高達2萬億。各家銀行雖然急吼吼出來撇清，說自家銀行涉及爛尾樓的貸款占比很少，風險可控云云。但你放眼看看房地產業的大勢，今天占比很少，明天呢？後天呢？

四

比較搞笑的是，昨天國家統計局一本正經地發布了二季度和上半年宏觀經濟數據，二季度雞的屁依然正增長，充滿了“正能量“。雖然增長數字沒有清零，只有0.4%，那也是正的呀。革命形勢依然一片大好，不是小好。

這就是說，雖然以上海為龍頭的經濟中心因疫情封閉了兩個多月，全國許多城市也好長時間處於關停和半關停狀態，但還是比去年上半年一路高歌猛進的宏觀數據好，好到眾多韭菜們開始懷疑人生。

國家統計局的馬仔們也不容易，辛苦了！應該發個“特殊貢獻獎”吧？

但編個“正能量”數字並不能解決中國經濟的實際問題。5月下旬，李中堂已經開了個“十萬人大會”救經濟，但怎麼救？遠沒有開個會那麼容易。

單說這房地產業，如何重新起死回生？

該出的政策都出了，央媽貨幣放水，逆勢降息，銀行追着大家放貸，還要求一線金融部門提前發力。各地都開始出台樓市鬆綁政策，現在不僅首付降到了20%，連首付都可以分期付款了。一些地方的公務員都分到賣房指標還要納入考核，一些地方發通知不准房企降價超過15%。農民可以小麥換房、大蒜頂房，什麼怪招都出了，但房地產業依然紋絲不動。

這不僅是房地產業前景不良。宏觀經濟趨勢這麼恐怖，企業都在收縮戰線甚至開始躺平，居民在儲蓄過冬，誰也不想要貸款擴大負債。本人在銀行信用較好，去年收到的多家大銀行貸款促銷短信，額度大都是40-50萬。今年全面升級了，額度都翻到了80-100萬。說明錢太多沒人貸啊。

今年上半年的房地產業數據是慘澹到不能再慘澹了：

上半年房地產投資額度下降了5.4%，企業到位資金下降了25.3%。此前二十年，可一直是高速增長；

住宅開工面積，下降35.4%；

住宅銷售面積，下降26.6%；

住宅銷售金額，下降31.8%；

個人按揭貸款，下降25.7%

只有一項是正的，就是住宅待售面積增長了13.5%！商品房在積壓。

企業不買地、減投資、少建房；個人持幣觀望，不敢貿然入市，或期待房價再跌，加上宏觀經濟又這個熊樣，你說房地產業怎麼起死回生。

中央高層還在為要不要把清零堅持到底斗得不可開交。事實是，即使現在不搞清零防疫，馬上全力救經濟，這個經濟怎麼救，能不能救得活，也是個很大的問題。

大家過了二三十年的好日子，多數人從未想像過中國宏觀經濟崩潰、房地產業崩潰會是個什麼情景。在城市中產階層中，房產在資產中的占比高達70%左右，房地產業崩塌，將伴隨着當年日本式的房價暴跌多數城市中產將資產縮水過半。而銀行貸款的壞賬會迅速引發金融海嘯。這就不是一些村鎮銀行不能提款的事了，所有的銀行都會波及。想想2008年美國次貸危機引發的全球金融風暴和經濟衰退，中國離這還有多遠？

說實話，我至今看不到有什麼靈丹妙藥可以讓中國房地產業和宏觀經濟軟着陸。我不知道這個過程會有多長，是一年、三年還是能撐個五年、八年或十年，但那個萬劫不復的時刻一定會到來，這是刻在這種體制怪胎基因里的。

我對大家的勸告只有一個字，就是現在流行的“潤”。這個“潤”字之所以突然流行起來，是因為這種體制積重難返，敗相已現。而且那個把整個國家搞得一團糟的蠢貨還要霸位不走，國人的苦難何時是個頭？

前一陣有個老朋友說想移民美國，我立即稱讚他作了一個英明的決定。前幾天網上風傳張藝謀在急賣無錫的豪宅，要把老婆和孩子轉移到瑞士去。我看到這新聞的唯一反應，就是誇張藝謀到底還是個聰明人。危邦不居，亂邦不入。看得清大勢的人，才能拯救自己。（完）

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