為什麼美國沒有爛尾樓？

從恆大爆雷開啟的中國地產危機正在向金融銀行業蔓延，最近最引人注目的是爛尾樓引發的業主們拒付銀行貸款事件。

媒體報道： “周三（7月13日），彭博社（Bloomberg）引述美國花旗銀行（Citigroup Inc. ）最新公布的中國房地產價格報告稱，中國22個城市共35個房地產項目出現「爛尾」或房價大跌，購房者決定停止支付房貸。”

爛尾樓，就是久久不能完工，買房者不能入住的房子。可買房者沒有到手的房子居然也要向銀行付房貸？這事從我們的美國生活經驗來看，不可理喻。

微信群里與國內老同學們有一場關於國內爛尾樓引發業主拒付房貸的討論：

草芥：

真是應了那句話: 外面好的做法不學，專去學壞的。

《為什麼香港沒有爛尾樓》 https://mp.weixin.qq.com/s/pKT33mEt8ag5SCF8umUOhg

馬黑：

@草芥 美國情況與香港大致相同，沒有爛尾樓。房子買賣成交前，先交定金給Escrow，也就是第三方託管。定金數不是很高，買家如果反悔定金就拿不回來了。接下來買家買房子頭款和從銀行得到的貸款都進入第三方託管賬戶，賣家同時完成房產轉讓給買家的文件，交給第三方託管。第三方託管依據房子買賣合同，確認賣方提交的房產轉讓文件有效和買方付出的錢款無誤後，再把購房款交給賣方，把轉讓房產有關文件交給買房，房屋買賣交易由此完成。

房子沒有到手，不可能把頭款和銀行貸款就付給了賣方，當然也就不可能有付房貸的事。

和人：

馬黑：

@和人 期房=預售房，對吧？

草芥：

房子還沒蓋，先收買房錢，而且是全款。

和人：

@馬黑 習慣上就叫期房，來源於香港的“樓花”，即房屋開發項目獲得政府批准（規劃許可、動工許可、銷售許可），儘管房子剛剛開始建，就開始銷售。

草芥：

這是在賣圖紙上的房子，先預付20％的款，兩年後房子地基打好，交餘下的80％，再過兩年，才交了房。就是我現在住的[Grin]

這一批房子: 60套獨棟別墅、300套洋房，半天售罄[Terror]

視頻裡靠後的一片樓，爛尾了。

爛尾樓

據我所知, 美國房產交易都是通過第三方託管Escrow一手交錢一手交貨。國內這種賣樓花的房屋銷售方式，是從香港學來的，但是香港與美國一樣，第一，有第三方託管機制, 在香港是律師樓在美國是Escrow。第二，買房者沒有拿到房子就沒有房貸，不可能沒有收到房子就需要付房貸。

爛尾樓的原因有很多，但其中最多的一個原因是資金鍊斷裂，也就是沒有錢建房子了。這事非常奇怪。按理說，爛尾樓是已經被買家全額買斷的期房。目前買家也就是業主宣布停止向銀行支付房貸,說明建商已經收到買家的頭款和銀行發放給買家的貸款。可建商卻因為沒有資金建房而造成爛尾，這說明買家付出的買房款已經被挪為它用。國內房地產火熱時，各個地產商都在紛紛圈錢圈地，爛尾樓的資金一定是在地產商盲目擴張衝動之下，被挪為其它地產開發項目之用，當銀行收緊房貸政策和房地產開始下滑時，爛尾樓的問題就爆雷了。

國內有律師對業主拒付房貸一事做了法律分析，認為買賣房子與銀行借貸是兩件不同的事，以房子沒有到手拒付房貸是違法的。

將我在同學群里的微信討論轉給洛杉磯好友群里去，老朋友啟有如下評論：

“馬黑，你描述的是對的。在美國買房貸款是抵押貸款，抵押物是房子。而在國內，如果房貸也叫抵押貸款的話，那給銀行的抵押物是什麼？地產商，土地和地方政府？”

啟的這個評論抓住了一個關鍵點：國內銷售期房，銀行貸款給買房者的抵押物是什麼？如果是房子，房子還沒有建好，貸款就發出去了，銀行貸款就沒有抵押。銀行不要抵押就發貸款發出去，這個責任當然應該銀行自己負責。

美國的銀行在房貸放出去以前，不但要確定房子是真實的存在，還要僱傭專業的地產估價師對房子進行估價，確定抵押物的市場價值。中國的期房銷售房子還不存在時，房貸就放發出去了，肯定也就不會有估價師估值一事。

在美國，房子沒有蓋好，就沒有抵押物，買房子的銀行貸款就不可能發放出去, 所以國內的爛尾樓現象在美國就不可能發生。

做了一點研究，發現國內實際也有類似香港和美國的規定和機制來防止爛尾樓，問題是沒有人把規定當回事。

2003年的央行的121號文件規定：建築樓棟不封頂，銀行不允許發放貸款。

還有一個剛性規定是，房企收取的預售資金需按一定比例存入專門的監管賬戶，且必須用於有關的工程建設。這個預售金監管制度，就是為了確保項目不爛尾而設立的“防火牆”。

但實際情況卻是，很多房企的預售金很少或乾脆不進監管帳戶。所謂的監管制度形同虛設，買房者也不在乎房子不到手就開始付出房貸的負擔，都期待樓市的漲幅會大大補回多付的房貸，這在樓市上漲時淹沒在水下並不為人所關注，一旦下跌就連個遮羞的褲衩都沒有了。