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重庆房地产税不合理的地方
送交者: 回游的海归 2011年01月29日07:56:43 于 [教育学术] 发送悄悄话

中国的房价是绝大多数中国人、一些投资、投机中国的外国人都很关心的问题。过去的十多年,因为中国的经济发展,由于其独特的产业政策和投资环境,使得中国的房地产如日中天,房地产的价格更是像喝多了酒的王老二,或者是吸了毒的西皮阿三,兴奋得不能再兴奋,一直走高,以至于很多平常的老百姓都,不管已经有房子了还是没有房子,都在高喊买不起房子。连那些部长、厅长们也跟着凑热闹,跟着大家高叫:自己也买不起房子,是真是假又有谁知道?

在房地产这个大股民圈中,每个人都在后悔和抱怨。买到的,后悔当年没有多买,抱怨房价涨得太快,自己的资金无法跟上再次投机欲望的膨胀;没有买到的后悔当年没买,今天房价太高,抱怨自己当年辛苦存下来的钱,现在是越来没有作用。房价的高涨引起了大部分人的愤怒,威胁到国家执政体系的安全,当然就成了头等大事,于是各类调控的政策和方法相继出笼,不过至今还没有明显的效果,而房产税的出台则被称之为房价调控的最后的大棒,希望能够一步到位,调整房屋的价格,一是平息民怨,二是保障持续发展,三是增加国家收入,一箭三雕,所以这个方法很好。

从需求的角度看,房产税很重要,很需要,但是结合中国的现实,目前所流传的上海、重庆两地的房产税方案有很多不合理的地方。我们还是挑选几个来看看吧。

第一是名称。大家知道,世界上很多国家都有房产税,但是中国的特色是没有土地的拥有权。也就是说,从严格法律意义上说,中国的房地产是70年的租约,而不是财产的终身拥有权。那么,对租来的东西,收入产税,是否合理,可能需要法学专家好好界定的东西。与其叫做房产税,还不如叫做什么使用增值税什么的更加合理一点。或者更加精确一点,将房产分为两个部分,一个是土地的使用增值税,二是房屋本身的财产税,这样,才能从源头说清楚是什么回事,否则,70年以后,突然一直以为是自己的东西没有了,自己交了几十年房产税的财产突然不见了,那该是怎样的结果?

第二是征收范围。对于房产税这个和绝大多数中国人都相关的东西,应该在全国范围内有一个比较接近的认识。就目前新闻暴露出来的细节,上海的征收是增量部分,也就是说,从某天开始以后新买的房子要交;而重庆则是一竿子打死,存量增量一起来,所有的房子都纳入可能征收的范围。这样的政策更加加剧了区域的不平衡,可能和国家和谐发展的总体执政理念有冲突。

三是税率计算要合理,需要考虑一般居民的承受能力。就拿重庆的例子来说,假定一个郊县的农民在自己家的农宅上重建了一栋独栋楼,300平米,当年大概也就几万元的费用。N年以后,城市发展了,他那个地方突然变成了城市的一个部分,那个农户的房价提高了,每平米1万(即使在现在的重庆郊县,1万一米的独栋肯定没有了),按照现在所说的标准,有140万的超额部分需要交税,再按2%的税率计算(传说的高点),那么每年就是2.8万元。试想一想,对于一般的农户,这样的税率是否合理?

重庆房产税不合理的地方还有按价格分档收税,征收高档房屋的税赋。这个思路本身大概就来源于当年的“打土豪、分田地”的想法,对于貌似富裕的,再砍一刀。如果能够公正地做到合理地分档,大概也没有太大的问题,但是,分档的主要问题是作为房屋市场平均价格的计算问题。说到底,这里还是政府权力过大的问题。大家知道,中国目前房屋的市场价格统计基本没准,一家一个数,如果按照价格分档,问题是按照谁家的价格?这个问题不解决,最后最有可能导致的是,大多数房屋都纳入了高档房屋的范围,其结果就是住民承担的加大和政府额外收入的没有必要的高度增长。

重庆房产税不合理的来源,我觉得主要是当地领导的问题。我们来看看重庆市长的一个访谈(http://news.hexun.com/2011-01-26/127037306.html),就不难发现为什么重庆的政策与现实脱节了。

市长说,我们要和台北学。上面已经介绍了中国房地产的特色,市长,重庆的房子只有70年地租啊,你能跟人家台北比?

市长说,“根据经济学规律,大体房产税到了3%以上,没有人炒房。”市长,你的经济学规律是谁提出的,在哪个国家验证了?真正的经济学规律是,房价是供需关系和成本决定的。成本提高了,房价提高;想买的人多了,房价就提高了;购买人的可支配收入多了,房价就提高了。一般的经济学规律说,在供求均衡的状态下,房价的增长大约等于GDP增长加上通胀率,这里的假定是GDP增长和个人收入增长比例接近。房产税调整的投资者收益的预期,这个需要另外计算,不过按照目前的态势,就是调整到3%,投资房地产还是比投资股票市场要合适的。更进一步说,如果真的希望是抑制炒房,那么就应该区分第一套和其他的,第一套的税率应该免掉或者是很低,这样让人民生活安稳;第二套房子可以提高税率,以后逐步提高,来达到打击炒房的目的。现在是增量存量一起上,到底是为了增加政府的收入,还是其他目的,很难说的清楚。

目前的世界上,房产税超过3%的经济相对发达的国家中,大概只有新加坡了。不过人家新加坡是有两类房子,一是保障性房屋,这类房子难以交易,但是便宜,另一个才是4%房产税适用的商品房。重庆难道希望一步到位,进入房产税率的世界领先地位?

市长说,“炒房的资金成本大致6%左右,物业费大致每年1%左右,加上房产税,一年就是10%左右的持有成本,7年下来,你原来值100万的房子,即使你200万元卖出去,你也基本没有赚,因为你持有7年的成本也有100万元,等于是白买了。”市长,你的6%的成本是怎么算的?如果是银行利息,这个问题很好解决,不给大家贷款不就行了吗,或者说,禁止第二套及其以后房子的贷款,问题不就解决了?市长,你的10%怎么算出来的?6%+1%+?=10%?你希望重庆房产税的比率是3%?另外,你的1%的物业费是这么算出来的?重庆咱不熟,但是在北京(貌似物业费应该高点),能够平均达到1%的小区,你给大家举几个例子,看看能否超过所有小区的5%?

看来,重庆房产税不合理并不是偶然的因素。

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