笔者前段发表的关于房屋分建、扩建与改建的文章引来了不少朋友的关注、询问与合作，而同时也有一些意想不到的收获，引发了另一类需求群体的关注、询问与合作，那就是有一些受周边房屋建设的负面影响（NEGATIVE IMPACT）和贬值冲击（DEVALUE）而求告无门的华人群体，他们希望利用笔者对规划法规和申请流程的了解，向有关部门提起申诉，保护他们原有和应有的利益。这里已经处理和正在处理的案例有不少，比如包括前文＜一起建设纠纷与两家受害人＞中讲过那个新建房屋遮挡原有房屋的案例，但那只不过是一个小CASE，虽然案情比较复杂，但一经理清历史背景和发展脉络，只要把它们以专业的术语和清晰的逻辑写好申诉信，并交给有关部门，再到听证会上做个口头演讲就胜利了，一封信和一次出庭就能解决问题。

而有的CASE就级别更高、任务更艰巨，特别是在面对有势力、有名头的大开发商时，就更需要花费很多的精力和很大技巧，当然，一旦成功也更有成就感。这里一个更典型的案例就是笔者刚刚取得阶段性胜利的，某项因＂路冲＂而引发的房地产开发纠纷。为保护朋友的个人信息，这里以＇A市、B马路和C公司＇替代有关城市、有关街道，以及我针锋相对的那家房地产开发公司。

话说在A市的B马路的南段，那有一片比较隐秘而宁静的住宅小区，由于历史原因，每块房屋土地（LOT）的面积都比其他区域的LOT要大很多（２－４倍），纵深很长，后院悠深。因为年代比较久远，该区的房屋多数已经比较老旧了，所以市政府暗地里有意推动那里的房屋改造，当然是由私人业主和私家公司来搞改建，而政府对现有的规划法规，在破格申请时有一定松动。于是有人就申请推倒旧屋搞扩建，很快得到了A市政府的批准。接着有人胆子大了，就尝试突破法规，申请分建，结果也很快得到了调整委员会的批准了。于是这就引来了一些大型开发商的注意，有家C公司在B马路（南北走向）的东侧一口气收购了五个独立屋LOT，全部坐东朝西，分别为南区三个LOT一组，北区两个LOT一组。开发商的建设计划大胆而贪婪，严重违反现有的规划法规（ZONING BY－LAW）。他们的计划是，在南区的三个LOT上推倒原有的三个老旧的独立屋，建设２０个很小的半独立屋（１０对），同时在北区的两个LOT上推倒原有的两间老旧的独立屋，建设１８个很小的半独立屋（９对），因为两片地块区域都是纵深很长而正面较窄，就必须要修建新的东西走向的小马路（LOCAL ROAD），以连接新建的半独立屋群落到B马路。南区地块的新马路叫南路，北区地块的新马路叫北路。而北路与B马路的未来丁字路口的西侧，坐西朝东有一家华人住宅，刚刚翻建扩建了宽敞的大豪宅，可从图纸上看，那个北区地块的新马路（北路）将直对华人住宅的大门前庭和客厅，形成很煞风水的丁字＇路冲＇。不但该家门前的街道景观、他们的生活隐私和交通安全都会大受影响，而且将来如要卖房，几乎很难找到华人买家，老外买家也会顾虑，因此价格会大打折扣，就是严重地DEVALUE。

这家华人房主在自己抗议无果后，没有选择忍气吞声，而是找到了笔者，寻求专业性的帮助，要以正式方式向政府申诉，请求否决、缓建或改建该地产开发项目，以消除或至少缓解＇路冲＇对其房屋的负面影响。

笔者拿到这类案子一般要先做以下三个要素的基本评估，然后再采取具体行动。第一要素是：该客户的诉求是不是合理？第二要素是：如果客户的诉求合理，那么如何才能替客户做最有力的申诉，以最大力度阻击该项开发？第三要素是：如何在后面的谈判中为客户谋取最大的权益。

关于第一个要素，无意那家华人的诉求是十分合理的，因为新建地产对原有房屋的负面冲击是既全面，又直接的。说到全面性的冲击，是指在一片每个LOT很大的老旧独立屋社区，忽然盖起一大堆又小又密又新又便宜的半独立屋，对于旁边原有的独立屋是很不公平的，对原来LOT上翻建的宽大半新的独立屋的房价打压是十分明显的，所谓＂宁买凤尾，不买鸡头＂，现在等于是要在凤尾后面再接鸡尾（小的半独立屋），去卖凤尾房的好价钱，而原来的凤头房，即大独立屋，就连鸡头的价格都卖不上去了，又小又密又新的半独立屋的价格会因该高尚社区而拉升，而原来的宽大的独立屋的价格反将被半独立屋的便宜价格严重挤压，被人家占了大便宜，这当然是不合理的，这对当地所有的房主都是很不公平的。

同时，＂路冲＂对那家华人住宅的负面冲击更是十分直接的，十分严重的，这一点不但对于讲究风水的中国人是如此，就是很多当地老外也是如此，他们有的也不愿购买道路正对门庭和客厅的住宅，他们的理由很直接，一是安全问题，怕长期以来有交通失事的司机会驾车冲进自己住宅造成危险；二是隐私和环境的问题，因为每一辆汽车在小路口的STOP SIGN前刹车时都能看到屋里，同时汽车的头灯会直接照到屋内，让屋内的人会感到很不舒服，使居住环境大打折扣。

所以起来抗争是合情合理的。那么下面第二个问题就是，如何才能充分申诉，并最大限度地抗击该地产项目？

从宏观和总体上讲，加拿大既是一个法治社会，也是一个法治与通融破例相并存的社会，不然那个地产申请根本就没有被批准的可能，因为那个小区是位于市政区划法规（ZONING BY－LAW）中的独立屋地带，本来是不允许有半独立屋存在的。但那家开发商并没有直接去政府的建筑部门碰壁，而根据破例审批的流程，递交了请求修改那五个LOT的区划地带（ZONE）的修法申请（ZONING BY－LAW AMENDMENT APPLICATION－ 简称REZONING APPLICATION），这就给该建设方案通过审批增加了很大概率。特别是在这块地产的南边稍远的地方，有家开发商在几年前申请要建设近百套连体镇屋，在走REZONING的申请程序时，先是被市议会否决，可后来该开发商上诉到ONTARIO MUNICIPAL BOARD－OMB（安省市政法庭），居然在后来的OMB判决中胜诉了，只是镇屋数目被削减了十几套。这就给其他开发商＇得陇望蜀＇打了强心剂。

因为在房屋类型上，从独立屋、半独立屋、镇屋、低层公寓、到中高层公寓，其密度依此是越来越高，而审批也依此越来越严格，所以如果那片镇屋项目能被OMB批准，则这里的半独立屋项目最终也很可能被批准。这就是为什么在笔者接手这个案子之前，那家要盖半独立屋的开发商在当地十分狂企，根本不把当地居民（多数也是白人）放在眼里，更不要说那家华人朋友了。面对当地居民的激烈反对，开发商从没试图与他们有面对面的直接对话，而是一切走既定程序，按市政府的安排，召开过一两次项目介绍会就连忙躲起来了，企图蒙混过关。而在介绍会面对众人的口头质疑时，开发商的代表也是十分不屑，话里话外都拿不远处的那个已经被批准的镇屋项目说事，意思是有此先例，他们的半独立屋很快就能被市议会批准，即便市议会否决了也没有任何意义，只要他们也上诉到OMB，也会稳操胜券，所以开发商完全视广大当地居民为一群不懂规划法规，不懂申请流程的土老冒，把他们的抗议嘟囔，当作是蚊子打喷涕，根本不当一回事。

直到后来笔者介入，凭着两封抗议信，一声当庭怒吼，一顿组合拳，才彻底扭转了局面，让那家曾经不可一视的有名开发商不但开始正视当地居民的合理诉求，更加主动地单独找到笔者和那位华人朋友，走到了我们的谈判桌旁，开始了激烈而精彩的双边谈判。所谓想要谈得好，必须打得好。而要了解笔者到底是怎么申诉抗议和打击该项开发申请的，详情请看下集分解。

如果您家周围有类似的新建申请，可能对您的房产造成负面影响和贬值冲击，可以联系笔者，讨论问题，保护您的利益。henryh128@gmail.com / 电话：416_272_9678

另外，有不少朋友希望笔者推荐有潜力的房产地块，并希望了解和房地产开发建设有关的各种法规政策、战略指向、申请流程、信息动态和具体实例，从而推动我们华人的事业发展，在整个房地产经济的生态链中，从底层薄利又竞争激烈的二手房的买卖投资，向更高层次的自主开发，自主建设，自主行销迈进，做大我们的房地产蛋糕。为满足广大华人朋友的愿望，笔者正在组织一些关于促进房地产开发与建设的小型讲座和研讨会，每次邀请若干人到十几人不等，并逐渐实现网络化和社区化。邀请对以下几个方面感兴趣的华人朋友参加：第一类是有兴趣投资和做开发业主的朋友；第二类是有兴趣提供地产来源、投资融资和房屋行销的信息与服务的房地产经纪人；第三类是从事民房的设计、建造和装修工程的朋友。要了解讲座和研讨的具体情况，请与笔者联系：henryh128@gmail.com / 电话：416_272_9678

何安瑞／HENRY

２０１４年１１月２７日