筆者前段發表的關於房屋分建、擴建與改建的文章引來了不少朋友的關注、詢問與合作，而同時也有一些意想不到的收穫，引發了另一類需求群體的關注、詢問與合作，那就是有一些受周邊房屋建設的負面影響（NEGATIVE IMPACT）和貶值衝擊（DEVALUE）而求告無門的華人群體，他們希望利用筆者對規劃法規和申請流程的了解，向有關部門提起申訴，保護他們原有和應有的利益。這裡已經處理和正在處理的案例有不少，比如包括前文＜一起建設糾紛與兩家受害人＞中講過那個新建房屋遮擋原有房屋的案例，但那只不過是一個小CASE，雖然案情比較複雜，但一經理清歷史背景和發展脈絡，只要把它們以專業的術語和清晰的邏輯寫好申訴信，並交給有關部門，再到聽證會上做個口頭演講就勝利了，一封信和一次出庭就能解決問題。

而有的CASE就級別更高、任務更艱巨，特別是在面對有勢力、有名頭的大開發商時，就更需要花費很多的精力和很大技巧，當然，一旦成功也更有成就感。這裡一個更典型的案例就是筆者剛剛取得階段性勝利的，某項因＂路沖＂而引發的房地產開發糾紛。為保護朋友的個人信息，這裡以＇A市、B馬路和C公司＇替代有關城市、有關街道，以及我針鋒相對的那家房地產開發公司。

話說在A市的B馬路的南段，那有一片比較隱秘而寧靜的住宅小區，由於歷史原因，每塊房屋土地（LOT）的面積都比其他區域的LOT要大很多（２－４倍），縱深很長，後院悠深。因為年代比較久遠，該區的房屋多數已經比較老舊了，所以市政府暗地裡有意推動那裡的房屋改造，當然是由私人業主和私家公司來搞改建，而政府對現有的規劃法規，在破格申請時有一定鬆動。於是有人就申請推倒舊屋搞擴建，很快得到了A市政府的批准。接着有人膽子大了，就嘗試突破法規，申請分建，結果也很快得到了調整委員會的批准了。於是這就引來了一些大型開發商的注意，有家C公司在B馬路（南北走向）的東側一口氣收購了五個獨立屋LOT，全部坐東朝西，分別為南區三個LOT一組，北區兩個LOT一組。開發商的建設計劃大膽而貪婪，嚴重違反現有的規劃法規（ZONING BY－LAW）。他們的計劃是，在南區的三個LOT上推倒原有的三個老舊的獨立屋，建設２０個很小的半獨立屋（１０對），同時在北區的兩個LOT上推倒原有的兩間老舊的獨立屋，建設１８個很小的半獨立屋（９對），因為兩片地塊區域都是縱深很長而正面較窄，就必須要修建新的東西走向的小馬路（LOCAL ROAD），以連接新建的半獨立屋群落到B馬路。南區地塊的新馬路叫南路，北區地塊的新馬路叫北路。而北路與B馬路的未來丁字路口的西側，坐西朝東有一家華人住宅，剛剛翻建擴建了寬敞的大豪宅，可從圖紙上看，那個北區地塊的新馬路（北路）將直對華人住宅的大門前庭和客廳，形成很煞風水的丁字＇路沖＇。不但該家門前的街道景觀、他們的生活隱私和交通安全都會大受影響，而且將來如要賣房，幾乎很難找到華人買家，老外買家也會顧慮，因此價格會大打折扣，就是嚴重地DEVALUE。

這家華人房主在自己抗議無果後，沒有選擇忍氣吞聲，而是找到了筆者，尋求專業性的幫助，要以正式方式向政府申訴，請求否決、緩建或改建該地產開發項目，以消除或至少緩解＇路沖＇對其房屋的負面影響。

筆者拿到這類案子一般要先做以下三個要素的基本評估，然後再採取具體行動。第一要素是：該客戶的訴求是不是合理？第二要素是：如果客戶的訴求合理，那麼如何才能替客戶做最有力的申訴，以最大力度阻擊該項開發？第三要素是：如何在後面的談判中為客戶謀取最大的權益。

關於第一個要素，無意那家華人的訴求是十分合理的，因為新建地產對原有房屋的負面衝擊是既全面，又直接的。說到全面性的衝擊，是指在一片每個LOT很大的老舊獨立屋社區，忽然蓋起一大堆又小又密又新又便宜的半獨立屋，對於旁邊原有的獨立屋是很不公平的，對原來LOT上翻建的寬大半新的獨立屋的房價打壓是十分明顯的，所謂＂寧買鳳尾，不買雞頭＂，現在等於是要在鳳尾後面再接雞尾（小的半獨立屋），去賣鳳尾房的好價錢，而原來的鳳頭房，即大獨立屋，就連雞頭的價格都賣不上去了，又小又密又新的半獨立屋的價格會因該高尚社區而拉升，而原來的寬大的獨立屋的價格反將被半獨立屋的便宜價格嚴重擠壓，被人家占了大便宜，這當然是不合理的，這對當地所有的房主都是很不公平的。

同時，＂路沖＂對那家華人住宅的負面衝擊更是十分直接的，十分嚴重的，這一點不但對於講究風水的中國人是如此，就是很多當地老外也是如此，他們有的也不願購買道路正對門庭和客廳的住宅，他們的理由很直接，一是安全問題，怕長期以來有交通失事的司機會駕車衝進自己住宅造成危險；二是隱私和環境的問題，因為每一輛汽車在小路口的STOP SIGN前剎車時都能看到屋裡，同時汽車的頭燈會直接照到屋內，讓屋內的人會感到很不舒服，使居住環境大打折扣。

所以起來抗爭是合情合理的。那麼下面第二個問題就是，如何才能充分申訴，並最大限度地抗擊該地產項目？

從宏觀和總體上講，加拿大既是一個法治社會，也是一個法治與通融破例相併存的社會，不然那個地產申請根本就沒有被批準的可能，因為那個小區是位於市政區劃法規（ZONING BY－LAW）中的獨立屋地帶，本來是不允許有半獨立屋存在的。但那家開發商並沒有直接去政府的建築部門碰壁，而根據破例審批的流程，遞交了請求修改那五個LOT的區劃地帶（ZONE）的修法申請（ZONING BY－LAW AMENDMENT APPLICATION－ 簡稱REZONING APPLICATION），這就給該建設方案通過審批增加了很大概率。特別是在這塊地產的南邊稍遠的地方，有家開發商在幾年前申請要建設近百套連體鎮屋，在走REZONING的申請程序時，先是被市議會否決，可後來該開發商上訴到ONTARIO MUNICIPAL BOARD－OMB（安省市政法庭），居然在後來的OMB判決中勝訴了，只是鎮屋數目被削減了十幾套。這就給其他開發商＇得隴望蜀＇打了強心劑。

因為在房屋類型上，從獨立屋、半獨立屋、鎮屋、低層公寓、到中高層公寓，其密度依此是越來越高，而審批也依此越來越嚴格，所以如果那片鎮屋項目能被OMB批准，則這裡的半獨立屋項目最終也很可能被批准。這就是為什麼在筆者接手這個案子之前，那家要蓋半獨立屋的開發商在當地十分狂企，根本不把當地居民（多數也是白人）放在眼裡，更不要說那家華人朋友了。面對當地居民的激烈反對，開發商從沒試圖與他們有面對面的直接對話，而是一切走既定程序，按市政府的安排，召開過一兩次項目介紹會就連忙躲起來了，企圖矇混過關。而在介紹會面對眾人的口頭質疑時，開發商的代表也是十分不屑，話里話外都拿不遠處的那個已經被批準的鎮屋項目說事，意思是有此先例，他們的半獨立屋很快就能被市議會批准，即便市議會否決了也沒有任何意義，只要他們也上訴到OMB，也會穩操勝券，所以開發商完全視廣大當地居民為一群不懂規劃法規，不懂申請流程的土老冒，把他們的抗議嘟囔，當作是蚊子打噴涕，根本不當一回事。

直到後來筆者介入，憑着兩封抗議信，一聲當庭怒吼，一頓組合拳，才徹底扭轉了局面，讓那家曾經不可一視的有名開發商不但開始正視當地居民的合理訴求，更加主動地單獨找到筆者和那位華人朋友，走到了我們的談判桌旁，開始了激烈而精彩的雙邊談判。所謂想要談得好，必須打得好。而要了解筆者到底是怎麼申訴抗議和打擊該項開發申請的，詳情請看下集分解。

如果您家周圍有類似的新建申請，可能對您的房產造成負面影響和貶值衝擊，可以聯繫筆者，討論問題，保護您的利益。henryh128@gmail.com / 電話：416_272_9678

另外，有不少朋友希望筆者推薦有潛力的房產地塊，並希望了解和房地產開發建設有關的各種法規政策、戰略指向、申請流程、信息動態和具體實例，從而推動我們華人的事業發展，在整個房地產經濟的生態鏈中，從底層薄利又競爭激烈的二手房的買賣投資，向更高層次的自主開發，自主建設，自主行銷邁進，做大我們的房地產蛋糕。為滿足廣大華人朋友的願望，筆者正在組織一些關於促進房地產開發與建設的小型講座和研討會，每次邀請若干人到十幾人不等，並逐漸實現網絡化和社區化。邀請對以下幾個方面感興趣的華人朋友參加：第一類是有興趣投資和做開發業主的朋友；第二類是有興趣提供地產來源、投資融資和房屋行銷的信息與服務的房地產經紀人；第三類是從事民房的設計、建造和裝修工程的朋友。要了解講座和研討的具體情況，請與筆者聯繫：henryh128@gmail.com / 電話：416_272_9678

何安瑞／HENRY

２０１４年１１月２７日