在前面幾篇文章中，筆者介紹了關於小型地產的修改規劃法規（zoning by-law）進行分建、擴建或改建的目的與意義、申請流程、申請要求和申請技巧。這裡所謂的小型一般是指從一家一戶的地產，到相鄰若干戶的地產，在不改變用途的前提下，即，該規劃地帶(zone)內原來已經允許的地產用途（如獨立屋、半獨立屋）維持不變，但突破原有法規的限定參數（如最小總面積、最小lot寬度、最小前後縱深、最大容積率－index、最少停車位數量，等等）進行小型的修改調整的申請（minor variance application）；如果又要分建又要調整限定參數以蓋兩個或數個瘦長的新房屋，就要申請允許分建和允許小規模調整法規參數，即consent and minor variance applications。如果更進一步，象筆者舉辦的講座里不少投資客希望的，把幾個臨近獨立屋的地皮，或一大塊商業用途的地皮改變用途，新建連排鎮屋，或者公寓樓房，那麼就要通過另一個完全不同的申請手續和審批流程了，這叫zoning by-law amendment，簡稱rezoning，即正式修改該地皮的土地用途（land use type(s))。關於小型修法開發的項目，即minor variance application （擴建和改建）或者consent and minor variance applications（分建），其遞交申請的機構叫調查委員會（Committee of Adjustment），審批者是幾位由委員會聘請的資深專家，而他們參考的意見是市政府各個職能部門對該申請的審閱意見。
而關於正式修改該地皮的土地用途的申請，即rezoning申請的提交單位是市政府的規劃部門（City Planning 或叫Community Planning），其審批者是市議會（City Council），由市議會的議員們投票決定，因為他們有修改法律的權力，而作為很多專業問題和工程問題的外行，市議會的議員們在決定投票支持或反對該開發項目以前，必須參看市政府各個職能部門對該申請項目的審閱意見，特別是規劃部門在匯總各個職能部門的審閱意見，並加入自己方面關於市政規劃的專門意見後所提交的規劃報告書(Planning Report)。其他市府的職能部門一般還包括：交通規劃部門，工程服務部門，城市景觀部門，垃圾收集部門，消防部門，等等，如果該地皮位於某特殊的地界範圍內，還要由該地界的管轄者提供審閱意見，比如，如果該地皮的後部是位於高壓線的緩衝地帶，那麼就要由電力部門Hydro出意見；如果位於高速路的出口附近，就要由交通廳出意見；如果位於洪水區內，就要由環保局出意見，條條框框十分繁瑣。拋開特殊情況以後再講，一般來說，rezoning申請所需要的申請材料除了相關圖紙以外（也是以後再介紹），對Rezoning開發能否成功起至關重要的有以下幾個技術報告：
第一個報告，也是最重要的報告叫規劃合理性報告（planning rational report）。就是系統性地說明為什麼現有的土地用途不適用於新開發的項目類型，而新開發的土地類型在土地規劃原理上有什麼合理性？舉個例子，比如某業主兼開發商在某一片全是獨立屋的小區內臨街的地段連續收購了五個獨立屋的地皮，想在該地皮上面蓋一個十層的公寓，而當地zone的規範明確說明只能搞獨立屋或半獨立屋，那麼就必須要申請修改土地使用法規了，而怎麼才能說明其修改法規的合理性呢？其大方向是使用這麼幾種由高到低的反擊武器：一是要說明該種土地使用是符合既定的安省規劃政策(Provincial Planning Policy Statement - PPS) 的戰略指向的；二是要說明該種土地使用是符合既定的安省南部金馬靴地區的成長規劃（The Growth Plan for The Greater Golden Horseshoe）的方向；三是要說明該種土地使用是符合既定的市府官方規劃的（The Official Plan）方向；四是要說明對周圍鄰居和社區沒有嚴重的負面影響（Significant Negative Impacts)；等等。而市政府的審閱報告也基本是根據類似的套路一步一步進行說明，但結論則有可能與開發商的報告不同，甚至完全相反，所謂自說自話，自我論證，這就是英美習慣法（common law）體系下，官商之間攻守博弈的表現形式。而最理想的情況是在申請的前期，開發商與官方就土地使用的類型進行有效溝通和充分諮詢，互相摸清對方的底線。比如如果市政府方面不希望開發商把獨立屋的土地用於搞中高層的公寓，那樣會使開發商一夜爆富，而周圍獨立屋的居民則大受影響，因此希望開發商用該土地來搞連排鎮屋，而如果開發商同意就範，修改方案為鎮屋，那麼以後的申請雖不敢說一定事事順利，因為還可能有其他問題的存在，但阻礙該項目前進的最重要的絆腳石已經搬開了，以後就是一步一個腳印地向前邁進了。而如果開發商不願意就範，硬要闖關，死磕市府，這樣的案例也是存在的，因為雖然這樣做，其方案被市議會否決的可能性很大，但開發商還留有一個大殺器，那就是上訴到安省市政法庭（Ontario Municipal Board)，而這個法庭從以往的案例判決看是更加有利於開發商的，經過在省府法庭內與市府進行討價還價，沒準開發商能獲得更多的收益，具體細節以後再表。
第二個報告叫交通影響分析報告（Traffic Impact Study)，是分析新建項目所產生的多模式交通（車輛、人流、公交和自行車）對周邊交通網絡的影響和解決方案的技術文件。一般是分成現有情況、未來自然增長情況、新生交通量和未來總合交通情況進行分析，使用專門的交通模擬軟件進行交通分析，如果發現未來的交通情況將因為新項目而嚴重惡化，那麼必須提出解決方案，比如擴寬道路，在路口加設左轉或右轉道，調整交通燈的相位，等等，而費用成本當然要由開發商提供。交通影響分析報告內往往還包括停車位數量分析（Parking Analysis) 和卸貨裝貨的場地和運行分析（Loading Analysis)。
第三個報告叫工程服務報告，主要分析現有的和規劃的供水系統、污水排放系統、洪水排放系統、消防系統、場地坡度、土壤侵蝕和沉積等工程服務上的問題。
第四個報告叫光影分析，就是看該建築因修改法律而陡然增長的高體部分是否會嚴重阻擋現有周邊住戶的陽光，要分春夏秋冬四個季節，以及早中晚幾個全面的時段，用三維模擬軟件進行分析和顯示。
第五個報告叫環境影響分析，主要是根據環保政策，對本場、周圍和地下的各種土壤、水體和其他環境因素進行影響評估。
第六個報告叫樹木保護分析，主要分析新的項目是否要為占地需要而砍樹，是否對不砍但靠近新建築的樹木有嚴重影響，以及如何補救和補償。
除此以外，還有一些特殊情況的特殊分析報告，比如如果該項目臨近某些被市府定為遺產的建築（heritage building），就要準備一份關於遺產建築的影響分析以及補救措施的報告，也是有整套完整的規定和政策需要遵守，往往也是有自說自話和討價還價的餘地的。還有可能被要求做噪音分析，振動分析等等。
這些分析都需要由有資質的專業諮詢公司來負責完成，但業主和開發商又不能盲目迷信諮詢公司的名氣和規模，而必須詳細了解該項目組的成員組成，特別是具體工作的核心技術人員的經驗和背景，因為一些諮詢公司為了招攬更多生意，往往由公司最有經驗的高級工程師、部門經理、甚至副總一級的人物四處拉項目，而一旦拿到項目，卻由年輕少經驗的技術人員具體完成，以節省成本，這是一個要十分注意的問題，就是：不是名頭越響，規模越大的公司的工作就一定越出色，而要看具體工作的人是誰？
另外，業主也不可以完全依仗開發公司的判斷和意見，特別是在工程籌備的前期，業主本身對地產開發的知識、經驗、判斷和決策十分重要，因為開發公司都以直接盈利為目的，都希望能儘快拿到項目並開始運作，因此他們反饋給業主的信息往往總是絕對正面的，仿佛沒有幹不成的事情，沒有申請不下來的項目，給業主的感覺仿佛很快就能馬到成功了，但實際在申請上的阻礙往往被掩蓋，這裡主要一方面是來自市府各部門的意見，另一方面是來自當地居民的意見，再有就是對流程和政策，以及設計規範的熟悉程度，儘量減少反覆修改方案的次數，因為一次修改往往要經歷幾個月的反饋、修改、再申請、再審查、再反饋的周期，這樣拖得越久，業主的資金壓力就越大，甚至有被引向漫長的釣魚工程、爛尾工程的危險。因此比較理想的情況應該是在工程籌備的前期，業主藉助獨立於開發公司的諮詢人士或諮詢機構，以及本身具有的地產開發知識和經驗對項目的發展有初步的判斷和決策，同時與市府的規劃人員進行有效共通，在有一定把握後再開始正式選擇開發公司和相關的技術和工程子公司。
Henry
