這或許是一篇技術性很強的知識小文，對於一個不熟悉領域，在這麼短的時間內，別說找出解決問題的方法，光是把這些法律條款搞清楚，就夠你喝一壺的。如果你不是這種 Case，可以稍微稍泛泛地了解一下，將來有一天你或你的朋友遇到這樣的情況，你也許依稀記得在WillyRong的博客上看到過，到博客上去查找。

我們還是以講故事的方式來敘述事情的來龍去脈。

我上市的一棟房產，在即將Closing （過戶）的前三天，接到Closing Attorney （過戶律師）的查詢，問賣房人的身份問題，即是Green card holder （綠卡持有者）還是U.S. Citizen （美國公民）?

出乎我們意外的是，我的賣房人由於換工作，雖然在美多年，仍然是H1B visa （工作簽證），這下麻煩就來了，過戶律師說，根據美國FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act外國投資房地產稅法案)，當賣方是外籍人士時，要求（Withhold）扣留總銷售價格的10％作為交稅的稅金。

哇，這也太扯了！一個近$35萬的房產，意味着近$3.5萬塊美元因要用來交稅而扣押，而且還很可能要不回來了，認栽不認栽? 攤上你，這也是個“十萬火急”的事，如何解決？

人們常說“智慧”，“智慧”是什麼？用一句既簡單又好記的話來形容，“智慧”就是解決問題的能力。

天大的事情來了不慌張，你能找到解決的方向，按照正確的思路，一步一步地把問題解決了，你有這個能力，你就是有個“ 智慧”的人。

說實話，我是做房地產的，以前沒有遇到過這類問題，也不知如何解決，感謝上帝，我的客戶還真找到了這樣一位“智多星”- 人稱“才女”，她告訴我的客戶，先不要急，讓她看看和上網查一下。

在查找了大量信息後，果然找到了破題的方向。基本思路是這樣的，按照這個法律，If the Seller is a US Citizen or a US Resident then FIRPTA does not apply.  這個意思換句話說，雖然你不是綠卡持有者，也不是美國公民，但只要你能證明你是美國的居民（US Resident），這個“外國投資房地產稅法案”  就不適用。關鍵是如何定義什麼是US Resident？如果你滿足了Substantial Presence Test，你就可視為US Resident，這個邏輯成立吧？

下面的步驟就是一步步地去證明，具體的做法是，我的客戶給過戶律師發郵件，“聰明”地向律師說是找了一個 “CPA” （註冊會計師）諮詢過了，申訴自己是屬於美國的居民，並把IRS 的網頁鏈接發給律師，律師看後也同意按US Resident 去做，只是要求我的客戶按網頁所指的地址做一個test 並把測試結果返給律師做憑證。

Substantial Presence Test

（要求在美住滿183 days，你就會被認為是美國居民US Resident，pass 這個test.）

http://www.irs.gov/Individuals/International-Taxpayers/Substantial-Presence-Test

下面就是我的客戶給律師的結果：As to the Substantial Presence Test:

A. Current year days in United States x 1 = 129 days

B. First preceding year days in United States x 1/3 = 365 x 1/3 = 121 days

C. Second preceding year days in United States x 1/6 = 334 x 1/6 = 55 days

D. Total Days in United States = 305 days (add lines A, B, and C)

I'm affirmatively sure that I meet the substantial presence test.

我的客戶毫無疑問地通過了這項測試，其他的芝麻細節就不囉嗦了，在提全了各種文件手續後，房子順利地在05/01/2015 Closing （過戶）了，這真是一件讓人值得慶幸的事，各方大喜過望。

俗話說，“ 遇事學事”，沒遇到事恐怕也不想去研究，但有好的經驗我們總是喜歡借鑑。看官們別以為我現在寫的輕鬆，你若是當事人在遇到“無解”的情況下，邁不過這個坎，會急得你眼淚都掉下來的。這好比做一道數學難題，在你抓耳撓腮不知如何下手時，經人提示，解出了答案，就豁然開朗了，如今這個Case看起來就簡單多了。

再多說一句，人的“智慧”是小“智慧”，來自上天的“智慧”才是大“智慧”。

下面就是這些網頁的鏈接地址，方便有興趣的朋友們查找。

FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act)

http://www.irsvideos.gov/Individual/education/FIRPTA

FIRPTA Withholding of Tax on Dispositions of United States Real Property Interests

http://www.irs.gov/Individuals/International-Taxpayers/FIRPTA-Withholding

According to the US Resident's definition in IRS website: Foreign Persons

http://www.irs.gov/Individuals/International-Taxpayers/Foreign-Persons

Substantial Presence Test