毗鄰水邊（湖邊、河邊、小溪、溝渠邊）的房屋和地產往往具有很大的土地面積，這是吸引很多華人朋友的一個重要因素。現在安省和BC省的民房地產的價格連續上漲，往往造成買家追漲急購，往往無暇顧及房屋本身的情況，買來以後發現該土地上的房屋往往很是陳舊窄小，無法滿足購買者的居住需要，同時其長久的利用價值和長遠的投資收益也讓購買者比較擔心，所以一個增加該土地使用價值和投資收益的重要途徑是擴建、改建，甚至試圖分建該地盤。因此，土地面積較大的地產就更具有吸引力，這也是很多華人朋友對地盤面積較大的水邊房屋很感興趣的一個重要原因，但這裡一個必須要調查和分析的問題是該房屋附近的水體情況。具體說，是在洪水爆發時（以百年一遇為標準），其洪水區的位置和邊界對現有房屋，對計劃擴建、改建，甚至分建的房屋的法規影響和設計應對。

很多水邊房屋的購買者往往忽視甚至完全無視房屋周圍的水體和潛在水體的重大影響，因為那些水體，是小溪也好，是溝渠也好，是池塘也好，有的看上去很小，甚至是乾涸的，因此就認為是無所謂的，反正離我的房屋還遠得很，何必擔心呢？直到有一天，當他們想要擴建房屋，改建房屋，甚至感覺地盤大到可以分建房屋的時候，當他們去政府問詢時，被告知此地盤屬於TRCA－Toronto and Region Conservation Authority，或者HRCA － Conservation Halton，或者其他Conservation Authority專門管轄的地界，因此必須得到Conservation Authority（大約相當於中國的環保部門，但權力卻大得多）的特殊的許可，才能按與其他房屋一樣的政策標準來繼續審查，而如果得不到Conservation Authority的特殊許可，該建設申請就被一票否決了。

說到這個Conservation Authority有多大的權力，我先講一個真實的故事。大家在幾年前放映的＜珍珠港＞影片裡可能記得一個情節，就是珍珠港的遠程預警雷達本來應該建在一座海拔更高的荒山之上，但因為軍方拿不到Conservation Authority對荒山建設的審批許可，所以只能轉移他所，為此其預警距離和反應時間就大打折扣了，成為珍珠港受襲的一個重要原因。所以說明這個Conservation Authority是一個連軍方都很難啃動的硬骨頭，我們普通百姓和當地政府又怎麼能不重視呢？

說到Conservation Authority對民房建設的關注和限制，一個重要方面就是洪水區的影響。說到洪水，大家往往忽視其具有的兩個重要特點，用兩個大家都十分熟悉的詞彙來形容：就是＇洪水猛獸＇和＇水無常形＇。

洪水如猛獸，平時不見蹤影，或者安靜溫柔，而一旦發了脾氣，猛衝過來就可能傷害人們的財產和安全。而水又沒有固定的形狀，平時看起來很小的小溪，甚至乾涸的溝渠，在特大洪水時卻可能暴漲得十分寬闊和洶湧。這裡再給大家講一個真實的歷史故事。

話說當年太平軍的著名將領石達開率領數萬大軍轉戰西南，準備渡過大渡河攻入四川去開拓嶄新的局面，當時的大渡河看上去水面並不寬闊，水勢也很平穩，可以很輕鬆就渡過去，因此石達開決定在河邊休整三天再行渡河。可沒有想到大渡河的汛期突然提前，幾十年不遇的洪峰突然到來，水勢洶湧難擋，水面也擴大數倍，徹底阻擋住了石達開，造成其數萬大軍全軍覆沒，石達開本人也被俘身死了。

如果說石達開當年遭遇到的是幾十年一遇的洪峰的話，那麼Conservation Authority要求每一位房屋的建設者必須考慮和對付多大的洪水呢？答案是有過之而不無及：百年一遇。就是說不管你是擴建房屋，改建房屋，還是分建房屋，都必須以抵禦百年一遇的洪水為法規分析的基礎，其具體的分析是用專業和科學的電腦洪水模型來模擬演示，分析出在該地區的百年一遇的洪水面前，各個相連的河流、湖泊、小溪、溝渠和地下涵道等一切水體，其水面會外溢到哪裡？其水深會是多少？並以此為基礎來繪製具有詳細邊界和等深線的洪水區圖。這個時候在你家的後面，側面或前面的那條涓涓小溪，乾涸的溝渠，甚至暗渠上的街道，就很可能會是一條寬大的河流了，而你家地盤所剩餘的面積就可能極大縮水，也就沒有平時看到的那麼寬大誘人了。

然後，Conservation Authority會根據洪水區的邊界來提出具體的審查要求，比如要求申請擴建的房屋，改建的房屋，或分建的房屋必須具有與洪水區邊界１０米以上的有效保護距離等等。如果再考慮這些法規限制，你家地盤所剩餘的用來再建設的土地面積就很可能比其他地盤還更窄小了。

而如果洪水已經蓋過前面的公共道路，那麼不管你的房屋地盤有多大，也是很難拿到＇分建＇房屋的許可了，只能根據要求進行改建或擴建了。

至於變通的手段，要根據水體相對房屋前後左右的位置，其地勢的平緩陡峭程度和洪水區的面積來具體分析和具體應對，比如，一個主要的應對手段是抬高並加固待建房屋的地基，使其遠離百年洪水的水面至少３０公分，但這只是一個可以討論的方案，不代表 Conservation Authority會一定同意你的方案，需要規劃專家和設計專家來密切配合，與Conservation Authority據理周旋，維護客戶的最大利益。

在這方面如果您有什麼具體問題或具體需求，不管是在加拿大的安省，BC省或者其他省市，還是在美國的各州各地，都歡迎直接聯繫筆者：henryh128@gmail.com , 416-272-9678長途（1-416-272-9678）,

同時，筆者因工作繁忙而尋找分工合作者（多名），希望合作者具有建築設計經驗、快速繪圖能力和一定的英語能力，來共同開拓民用和商業地產的建設市場。

文先生－HENRY