WillyRong:如何在亞特蘭大買投資房 |
送交者: WillyRong 2016年08月05日09:52:39 於 [焦點房談] 發送悄悄話 |
如何在亞特蘭大買投資房?這可能是一個引人入勝的話題,見仁見智。 人民幣持續貶值催生中國投資者境外投資房產保值,美國房地產市場被視為“安全避風港”。 (圖1:人民幣持續貶值催生中國投資者境外投資房產保值) 中國公民在美國買房,首先要把你的買房款事先存好在美國的銀行里,如何把你的資金轉到美國?具體的細節運作,我已在《中國公民如何在美國買房地產》一文中敘述,這裡就不浪費筆墨了,一句話“兵馬未動,糧草先行。”你的錢在美國存好了,找房買房就“水到渠成”了。 外州或國內的朋友來信說想在亞特蘭大買投資房,但往往不易成功,最後不了了之,什麼原因?歸根結底是市場的供求關係,即你的買房條件要與市場行情相符合。 如何使你的買房條件與市場行情相符?即你要對當地的市場行情有所了解。 投資房有三要素: 1. 交通方便。2. 學區好。3. 房子不必太大。滿足了這三要素,房子就不用擔心租不出去。 買投資房,第一步就是檢查有沒有HOA Rent Restrictions(出租限制)。 亞特蘭大城中心,佐治亞理工學院(GA Tech)附近很多房產,特別是聯排房Townhouse、普通公寓Condo、高層公寓High-Rise都有出租限制。 一個朋友自己在城中心看中了一個高層公寓,想買下來做出租,幾乎要簽合同了,跑過來諮詢我,我一查,這棟房產有HOA Rent Restrictions: Yes,這時他才明白,這公寓房只能用於自住,不許出租。 還有艾默里大學(Emory University)周邊的房產有極強的出租限制。如果有允許出租的房產上市,在那裡工作的買房客天天盯着,“守株待兔”,一出來就搶掉,一年上市幾乎也沒有一個。這好理解,對於房主來說,能讓出租,幹嘛要賣掉? 外地人說,他們那裡房產很少有出租限制,為什麼亞特蘭大房產有出租限制? 因為住在該小區的房主不希望有太多不知根底的外來人員,“走馬燈似的”住在自己的周圍,不安全,小區的價值也會受影響。再說,如果沒有出租限制,亞特蘭大的房價可能早被外地買房客炒上了天,好還是不好?不同的人有不同的解讀。 買投資房產,我會對那些在Listing 上即使寫HOA Rent Restrictions: No, 也要讓他們提供Covenant or Bylaw (小區公約或章程),查看裡面的Leasing Policy 是否允許出租,還要讓客戶再自查一遍(Double Check)。 下面講講學區房,好學區意味着好出租,好學區也意味着安全,可以說你遇到的多是“奉公守法”的居民,但交通方便學區好的房價也不便宜,所以你買房條件要符合當地的市場價。 外地人想買低價優質的房產不容易,與本地買投資房的人相比,沒有“近水樓台先得月”的優勢,我們還是通過下面的例子來敘述。 比如某外地人想在John Creek / Alpharetta areas 買年代新一些的 $27萬以下獨棟優質房產,這可是亞特蘭大最好學區,交通方便,工作機會也多,看得上眼的Single Family House 在$400K,$500K以上,Townhouses 都上$300K 了,顯而易見,不容易。 我和我們KW 的同事聊天,她去年有5個投資人,都是Listing 一出來還沒看房就下了Offers,成功地幫他們買到了投資房。他們不看是因為心中有數,買過或看過太多相似的房,一看Listing的描述和照片就知道八九不離十,先搶到手再說。 對於外地人來說,你敢在沒有看房的情況下,就下Offer 一搏嗎? 這樣說吧,好學區的優質低價房產,都是First Time Home Buyer 和投資人追捧的,你看着好,大家也看着好,要動作快,剛上市就看,“兵貴神速”,馬上出手下Offer。換句話說,很可能要和人競爭,很可能是Multiple Offers,很可能會上到或超過Listing Price。 舉個例子,我們KW 公司同事Listing 的好房產,星期五上的Listing,到星期一就收到了6個Offers. 最終賣家選了個最高/最好的Offer 在星期一簽了合同。 你們在外地,如何與本地的“職業”買房人搶好房產?等你請好假,飛來亞特蘭大看房,沒等出手,房子可能已經Under Contract了。這樣一來二去,飛機票加旅館費,你經的起幾回折騰? 如果你出價低於該地區市價很多,又遠在外地,時間也不充裕,想買到合適的好房產不容易,不如現實一點,“一分錢一分貨”,退而求其次,擴大搜索範圍,降低學區要求的標準,能接受房產狀況差一點等。 還有沒有其他的解決途徑?辦法是有的,好幾個外地的買房客,接受了我的建議,把目光放在了稍北一點的Forsyth County, Cumming / Suwannee areas. 這裡也是好學區,有大片的新房在建。新房(Lot)是一期一期地出來,一次數量較多,新舊程度一樣,只要小區在位置、價位能滿足你的要求,外地人買新房比買一個一個“跳出來”的二手好房要容易得多。 買新房也有三要素: 1. 能接受新建房的位置(因新房位置通常比二手房遠些)2. 要等的起(6 ~ 8 個月建成)3. 先下手為強(搶好的地段Lot )。 你可以根據你自己的需要,調整你買房的條件。比如在一個$30萬或$40萬起價的新小區,你可以在多種戶型中選它的小戶型房產,不要地下室,這樣就可減少購房價,選擇喜歡的房型外觀,選擇喜歡的floor plan 平面布局。這樣$30萬起價的小戶型房產,可能$35萬多一點就能買下,而且房屋設備都有一段時間的保修期,不用擔心像二手房那樣房頂漏雨或空調設備壞了要更新等。 一個買房客根據自己的需要,去年花了$40萬,買了一個三車庫帶地下室的新房,目前以出租為主,月租$2400 租了出去,打算過幾年退休養老搬來亞特蘭大就收回自己住,那時再重新油漆一遍,也會比10幾年20年的二手房還新,把出租和養老的目的結合在一起,這也是一個聰明的選項。 所以說,外地人和亞特蘭大人搶低價好房,不占“天時地利”,可能一年都搶不到,即要花時間精力,還要看運氣,畢竟時過境遷,二手房價也漲上來了,好的二手房不便宜。新建房容易買,有保值功能,位置好的新開發小區一期賣完後,往往二期三期眼見得漲,相差好幾萬,將來出手也會“水漲船高”。我發現,國內來的買房客,尤其喜愛買新房。錢少一點的買新Townhouse $30萬,錢多一點的買$40萬的Single Family House,絕對不比二手房差。 總之點到為止,“蘿蔔青菜各有所愛”,適合你的就是“好菜”。 (圖2:亞特蘭大佐治亞理工學院GA Tech北邊附近的仿凱旋門) (圖3:亞特蘭大佐治亞理工學院GA Tech校區鳥瞰) (圖4:亞特蘭大佐治亞理工學院GA Tech橄欖球場鳥瞰) (圖5:亞特蘭大佐治亞理工學院GA Tech橄欖球拉拉隊) (圖6:亞特蘭大佐治亞理工學院GA Tech奧林匹克游泳館) (圖7:亞特蘭大佐治亞理工學院GA Tech奧林匹克游泳館) (圖8:艾默里大學醫學院Emory University校區鳥瞰) (圖9:艾默里大學醫學院Emory University School of Medicine 全景) (圖10:艾默里大學醫學院Emory University School of Medicine 近影) (圖11:艾默里大學Emory University 入校新生) (圖12:艾默里大學城醫院Emory University Hospital midtown) (圖13:亞特蘭大Downtown 夜景) (圖14:亞特蘭大國王和皇后大樓King and Queen Towers Atlanta夜景) |
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