设万维读者为首页 广告服务 技术服务 联系我们 关于万维
简体 繁体 手机版
分类广告
版主:
万维读者网 > 焦点房谈 > 帖子
文先生:购房选址和房屋扩建中的坡堤基础和挡土墙问题
送交者: 文先生 2016年10月31日12:45:20 于 [焦点房谈] 发送悄悄话

我在帮朋友选择划用于自住、投建的房屋各种各类被买家、买方经纪和验房师忽视的特殊问题经常出现,这里只介绍一类特殊问题,就是如果存在,坡堤或陡峭坡面,那么其量如何,是否有断裂和垮塌隐患,这虽然不属于房屋本身的问题,但如果被忽,其面影响甚至超房屋本身的一般性问题

 

比如在GTA某地有一街角房,去年刚刚交易,今年很快就又在挂牌出售。从表面看,房屋非常漂亮,而且地高企,野开,后院毗森林公园,街是一条小路盲路,伸向幽静的公园,么好的房屋的价格十分公道。但在我根据自己的特殊检查单行逐项实地考察中却很快发现问题,如一所示。

Article Figure 1.jpg

图一可以清楚看到,该街角房的长边一侧,就是那条小路的一侧,有一个陡峭的高坡,随着常年雨水冲刷造成的水土流失,其坡体顶端已经开始塌陷,基础垮塌造成挡土墙出现明显断裂,其下方甚至还出现了悬空。这么严重的基础问题,肯定不是最近才出现的,那么为何没有被及时发现,及时处理,而且在上一次的转卖过程中没有被新的买家及时发现呢?带着这个问题,笔者调阅了该地点过去连续几年的历史照片,结果发现了图二所示的原因。

Article Figure 2.jpg

图二

历史图片 (图二) 显示,那里的土坡,基础和挡土墙曾经被一大片茂密的灌木所遮挡。不经过有目的的专门检查,很难发现隐藏的基础问题。所以,无论是当时帮客户选房买房的经纪,还是验房师,都仅仅局限于对房屋本身的考察和检验,而忽视了对周边环境的考察。直到有一天,市政部门要更新路边的市政管线,就砍伐了那些灌木,结果问题才暴露出来,但问题造成的损失已经不可挽回了。该垮塌位置距离房屋的侧墙仅有两米不到的间隔,如果持续发展,必然影响房屋本身的安全,更不要说未来可能的扩建了,这就是为什么新买房的房主要着急再次卖房的迫切原因。但既然问题已经暴露,其他人就很难冒险接盘了。

 

而要补救这个问题,仅仅修补该房盘上的基础和挡土墙是远远不够的,必须还要加固小街到房盘之间的整个坡体,这个花费是十分不菲的,而且需要非常专业的设计人员和施工人员经历较长时间和较复杂的手续才能完成。后来经过房主与市政府的反复交涉,并恳请本地议员直接介入,才达成如下分摊成本的方案: 由市政府负责该小路一侧公共地段的固坡工程,列入下一年的工程预算;而由房主自己找人加固坡顶以及挡土墙,但仅仅这一项也要花费房主至少5到10万元现金,而将来的稳定效果还要具体看市政府那边的固坡工程,如果固坡效果不好,土壤流失问题没有得到彻底解决,那么还是治标不治本。

 

类似的问题还有可能存在于溪边房/沟谷房(RAVINE LOT)、河堤房、湖景房和其他任何地表存在高差的房盘,这些都要非常注意检查。

 

而同样是类似的问题,由于笔者的介入,强力阻止了一宗湖景房的收购。那座景房豪宅不但风格现代、外观漂亮,而且可以从客厅、卧室直视辽阔的安大略湖,让我的要购买的朋友心旷神怡,欲罢不能。但我经过对周围环境的检查,发现那间房的后面,正对大湖的方向,建在一座土质疏松的沙堤之上,上面的木制挡土墙已经腐烂损坏,下面的基础已经悬空,坡面上的部分树木已经因水土流失而要么失去,要么根系裸露几尽死亡。经过查询有关政府报告,发现随着雨水的不断冲刷和侵蚀,沙堤边缘正在向房子以每年半米的速度推进。向有关工程公司咨询,他们需要至少40万元左右方能加固坡体,而即便如此,我还向该朋友另外指出,即使将来你花40多万元让该后院的正面得到加固,但两边邻居的后院仍然得不到加固,那么侵蚀塌方就会从两边邻居那里左右包抄过来,还是让该房屋成为孤岛般的危房。人家邻居的房子离悬崖远,不着急,难道你还要再化两个40万元为左右邻居也做坡堤加固吗?经过我的强烈反对,并用自己的专业知识说明隐患的严重性与不确定性,让朋友打消了购买的念头。

 

另外还有一个相关的例子。多数人认为独立屋都是绝对FREEHOLD的,但这个认识是不全面的。房屋是否FREEHOLD,一个关键依据是看该房屋是否有与其他房屋共用的,非公家的设施或要素(NONPUBLIC COMMON ELEMENT),具体说,比如是否有几家共用的车道,人行道,挡土墙,等等。这些设施随着时间的推移,要进行维护,修补甚至大修,就需要几家分摊成本,或者各家分段负责。而关于挡土墙的责任问题,请看图三。

Article Figure 3.jpg

图三

 

图三显示的是一处新房开发项目,那里有一排十几间新的独立屋正在建设。原来,那里是一片商场,背后与相邻的居民区有几米的高差,因此建有一座连续的挡土墙,由该商场常年出钱找人维护。现在,经过REZONING SUBDIVISION的申请、审批和建设,将有十几间新的独立屋出现。那么将来由谁负责挡土墙的常年维护,和必要的定期检查和修补工作呢?购买者、地产经纪和部分验房师往往会忽视这个问题,以为由背后的邻居负责,或者至少是分担,但实际如果查看工程图纸就会发现,该挡土墙是位于己方边界范围以内的,与背后的邻居无关。而如果查看现场图协议(SITE PLAN AGREEMENT),就能发现,没有谁来负责的条款,那么自然就是由各家新住户集体分担的,墙体越老则维护成本越增加,这是一个必须要考虑的成本和安全因素,谁也不希望在自己后院,突然有石头掉落砸伤人。

 

另外,如果房屋的临街方面有挡土墙,就必须用现场勘察对照测绘图来详细检查是否属于私人地界范围,还是在公共地带范围。而哪怕是在公共地带,也要找政府有关部门明确核实,因为如果有相关协议规定,讲该公共地段的挡土墙是由临近的私人业主负责,那么也是要考虑长期成本的。比如下图(图四)所示的挡土墙就必须仔细核查,看看是否由私人业主负责维护,还是由市政府负责维护?

Article Figure 03.jpg

图四

笔者因为不参与房屋买卖,避免了利益相关性的冲突,所以可以更客观地为客户着想,用全面综合的专业知识为大家提供特殊和详细的咨询服务,服务范围包括:房盘现场勘察,用途范围调查,法规背景调查(遗产房、洪水区、绿化带、农业房、违规房等),以及扩建、翻建和分建,COMMITTEE OF ADJUSTMENT 申请,违法命令单-ORDER NOTICE的解决,等等。欢迎联系: Henry Ho (416-272-9678) (henryh128@gmail.com)


0%(0)
0%(0)
标 题 (必选项):
内 容 (选填项):
实用资讯
发龙药业大回馈!美国专利骨胶原、活心素、灯盏素、排毒养颜宝购买两疗程免费邮寄中国
天天养生,保健礼品,物超所值,疯狂现金折扣,直销美加,港台,大陆,东南亚
最劲爆,最给力美国专利产品<骨精华>消除关节痛、骨质疏松<心血通>预防心肌梗塞
免开通费,30天免费试用中文电视万花筒, 无捆绑服务,月费5.99
西洋参、羊胎盘、鱼油卵磷脂200多种送礼自用健康佳品,全部特价!由此进入
留美学生医疗保险$39/月,短期访美旅游保险,不需体检无年龄限制
一周点击热帖 更多>>
一周回复热帖
历史上的今天:回复热帖
2015: 东边不亮西边亮,金秋过户样板房。
2013: 豪宅买卖及翻建必读
2013: 最近关注的两个房子都卖了
2012: 八百伴:房叔是检验房价的唯一标准
2012: 买房和租房十五年后的区别:看了更加迷
2011: 美国房地产投资(5) 美东的城市(一)
2011: 美国房地产投资(6) 美东的城市二