WillyRong:【小小說】稻草買家 |
送交者: WillyRong 2017年02月25日13:38:45 於 [焦點房談] 發送悄悄話 |
編者按:地產小說,內容杜撰。如有雷同,純屬巧合。 在學習房地產課程時,碰到過這樣一個詞,“Straw Buyer”,它的英文解釋是,“a person who buys something on behalf of someone else in order to circumvent legal restrictions or enable fraud.” 代表他人購買東西以規避法律限制或啟用欺詐的人。 當時學習只是泛泛一聽,從沒有往心裡去,沒想到現實房地產交易中,還真的碰上了這樣的“荒誕不經”案例,讓我慢慢道來。 一個在亞特蘭大學工程數學的人給我打電話,說他在加州有一棟出租房子,由於房客不交房租,搞得他很惱火,當地的一個經紀人找上他,說能替他解決這個問題,把賴租客通過法律手段趕出去,條件是他要答應把這個房子賣給這個經紀人。 這個經紀人以壓低於30%的市場價和他簽了Purchase and Sale Agreement (買賣合同),在Buyer的位置上,是這個經紀人的簽名,並且也沒有寫Earnest Money (誠意金)要求,換句話說,Earnest Money $0。 然後這個經紀人拿着這份合同,自己又在Zillow 做了Listing(沒有在我們Agent 用的付費網站FMLS上Listing),以高於該合同價$1萬多的價找到了一個Buyer,但房子並沒有過戶到他的名下,原P&S合同仍在進行中。 現在這個經紀人告訴賣家幾月幾號,要飛到加州去跟這個Buyer簽字過戶,並說如果他不飛過去,可能他拿不到錢(支票)。 他問我要不要飛過去? 我說,奇怪?!! 你和經紀人簽的P&S,你應該和這個經紀人過戶,而不是和所謂的另外的Buyer簽字過戶,你要趕快找P&S里寫明的Closing Attorney問問這是怎麼一回事? 你們說這樁交易正常不正常? 後來事情有了下文。 這個賣家給過戶律師打了電話,律師說,沒有過戶的房子是可以轉賣第三方的,因為這個經紀人和那個買家簽了一個補充協議(合同)聲明了這一點。 可是疑點出來了,這個補充協議,居然沒有當事賣家人的簽字,他們就這樣簽了一個“協議中”的協議。 我說,通常我們買房子都是找與我們合心意所熟悉的過戶律師,顯然這個過戶律師是這個經紀人找的,替他說話打圓場的,穿一條褲子的。 你現在問我怎麼辦?我也沒辦法。我不是你的合法經紀人,不能給你任何建議。 後來我把這個案子在我們亞特蘭大華人經紀聯盟群里分享,徵求大家的意見: 有人說, 這個經紀人叫“Straw Buyer”! 有人說, 三方同時過戶, 這個經紀人既是買方又是賣方。 有人說, 我覺得這裡至少有Ethic問題,不違法但違德。 有人說,這個Listing Agent,如果明明知道可以賣多$1萬,還從賣家低買高賣, 這就不對了。 有人說, 這個Agent至少沒盡到Fiduciary duty(受託責任)。 有人說,Willy,你說的三方過戶的事,我最近也碰到一個類似的。 賣方要搬去外州,所以他們把房子賣給Relocation Company,然後Relocation Company成為合同上的賣方,但Title還在原屋主名下,問了Broker,這種有Relocation Company三方過戶的事是正常過戶。 有人問,三方過戶是合法的吧? 有人回:聽我的Broker說這很常見。 有人說, 那不一樣,我認為,Relocation Company其實像個中介,臨時hold title。在我印象里,過戶律師也會臨時hold一下title。 Willy說,這麼看來,這個案子也是合法的?大家都學到了一個知識。 Willy說,好啊,我們聯盟群是個互相交流學習的大課堂,大家誰都不藏着掖着,都拿出來分享,長知識了,這很好啊! 總的來說,這個經紀人利用這個第一次賣房客不懂房地產知識的劣勢,做了一單看似合法,實際不道德的“稻草買家”交易。我們可謂這個經紀人真是“高明”,連戶都沒有過,甚至過戶費Closing Cost 都是由接盤買家來付,按通俗的話說,“空手套白狼”就賺了$1萬多美子。 我們不鼓勵這種損人利己的“稻草買家”交易,做經紀人還是要規規矩矩做事,老老實實做人,當然我們也不唱高調,也要生活,也要掙錢養家,但我們要遵守Real Estate License Law 和Ethic,沒有規矩不成方圓,不然大家惡性競爭,亂套了,房地產行業的規矩也破壞了。 林子大了,什麼鳥都有。故事多了,什麼奇葩都聞。 天下熙熙 皆為利來,天下壤壤 皆為利往。君子愛財,取之有道。 |
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