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经济大周期与房屋买卖时机
送交者: jli270 2017年11月30日16:12:53 于 [焦点房谈] 发送悄悄话

经济大周期与房屋买卖时机

大多伦多地区地产经纪 李 



经常有人问,投资买房是在央行利率低的时候买好?还是在央行利率高的时候投资房好?在回答这个问题之前,我们首先要央行利率与房屋市场价格之间的关系。在西方成熟的市场经济环境下,社会经济的总供给和总的供求,和社会资源的配置主要是通过央行利率进行调节。比如说,利率上升,加元就会升值。此时,加元国际购买力加强。这种情况,非常有利于在加拿大从事进口贸易的生意发展,但不利于加拿大的产品出口到国际市场,尤其当人们使用外币在多伦多买房子时,随着加拿大央行利率的不断上升,加元不断升值,会感到多伦多的房子越来越贵;反之,当加元利率不断下降时,加元也会相应贬值,此时,加元兑换其它国际国币的汇率就会下降。同样多的外币,可以兑换更多的加币,可以在加拿大购买更多的产品或房屋。那么,经济周期与多伦多房屋投资时机又有什么关系?其实,经济周期也就是央行的利率变化周期,就是货币宽松到紧缩的周期。理论上说,每当央行利率由宽松到紧缩运行一个周期,都会对房屋投资者产生重大影响。这影响主要体现在如下几个方面;房屋市场的供求关系,房屋的市场价格,和社会财富的重新分配。


首先,央行利率周期变化,对多伦多房屋的供求会产生很大影响。这点很简单,人们会从自身的体验感受到,自从2008年美国金融危机以来,全球央行利率进入下降通道,利率不断走低,有的国家甚至实行负利率政策。在这种政策情况下,商业银行的房屋贷款利率也不断走低。人们感到即便从银行贷到一定额度的钱,由于利息很低,买到房屋后,每月还贷的压力小。所以,在这十年间,在多伦多投资买房的人也越来越多,有一些的家庭买了2,3套房子,甚至更多!但如果央行的利率进入加息通道,人们的感受就会完全相反,相同额度的贷款,人们就会感到财务压力很大,不但投资买房的欲望降低,而且还会有人卖掉自己的房子。再有,当央行利率变化时,也同时影响在多伦多海外房屋投资者。当加拿大央行提高利率时,加元对外币升值,等于变相给海外投资者提价。从而降低海外投资者对多伦多房屋的需求。但如果加拿大央行降利率,那正好相反,会增强海外投资者对多伦多房屋的需求。因此,可以说,央行利率的变化周期就是多伦多房屋市场的供需周期。


其次,央行利率周期变化,对多伦多市场的房屋价格产生很大影响。说白了,一次央行利率变化周期,就是房屋市场价格变化周期。利率进入下降通道,利率不断走低,房价就会进入上升通道高,房价不断走高;反之,如果央行利率进入上升通道,利率不断走高,那么,多伦多的房价理应当不断走低,这是一般人的常识。每一次利率周期变化都有两个拐点,这两个拐点对投资人非常重要。能否正确认识和把握这两个拐点,理论上说,决定一个投资人的投资成功与否。第一个利率变化拐点,是利率由上升通道拐向下降通道,此时,房屋的价格应该是处于一个经济周期的低位。理论上讲,此时是买房的最好时机。一旦投资者,在此时投资买房,就像2009年那时买房的,随着央行利率进入下降通道,利率不断降低,房价会不断上升。再到下一个拐点,即央行利率由下降通道拐向上升通道,利率不断上升。此时,是投资者卖掉房屋的最好时机。因为,按照上述道理,这次拐点后,随着利率的不断上升,房屋价格会不断下降。在这次拐点卖房,显然收益最大!正确地认识一个利率周期两个拐点,和把握好在两个拐点买卖好房子,才能在一个经济周期实现房屋投资的较好收益;反之,就会向过去一些人投资国内A股一样,像做过山车一样,错过一次次经济周期,错过一次次投资收益机会。更有甚者,把两个利率拐点用反了,该卖房时,错误地买一个,或几个房子。这种房屋投资非常危险。总所周知,房屋投资带杠杆,一旦在房价最高位接盘。随着利率进入上升通道,房价很可能下降30%左右,这意味着带杠杆投资房屋的家庭有可能形成负资产。所以,也有人说,一个利率变化周期也是社会财产重新分配,也是一次社会财富的大洗牌,一个千万富翁,由于选择错误的经济周期节点过度投资物业,很可能被洗的一干二净!


再者,这次经济周期与以往不同。不同之处在于,此次经济周期的顺周期较长,就是低利率时间比较长,量化,宽松的货币政策比较长。长达近十年的经济顺周期,世界各国积累大量的问题,如产能严重过剩,政府高额债务,房屋库存严重,以至于大量闲置的楼房形成“鬼街”。更严重的问题是,由于信息不对称,和舆论严重误导,人们过度投资房地产业,造成房价高企,社会经济运行成本不断加大,最终形成对实体经济,和制造业的挤出效应,形成空壳经济。而且,日益上涨的房价造成发展中国家社会贫富两极严重分化,社会矛盾进一步激化。所有上述问题都在中,美两国金融界领袖眼里。前不久,中国央行行长,以异常严厉的措辞警告,“过度债务和投机性投资的风险,警告过长的经济顺周期可能面临明斯基时刻,而且周期性波动将放大”。当然,中国这些问题也被美联储长期密切关注着。这次,美国已经看准时机,开始实施加息,缩表同时进行。针对性很直接,就是对准中国的房屋市场泡沫。这次,美联储很谨慎,为了避免像2008年那样,在不断向上拉升央行利率时,注意先别将国内的经济先拉断。所以,人们看到,虽然美联储耶伦与加拿大央行都先后声称,即便未来经济发展不那么令人满意,但加息方向不变,但加息步伐不那么快,而是走一步,看一步,非常谨慎,先保自己不失。加拿大央行事先制定的压力测试,就是间接告诉国民,未来要加息的方向是确定的,利率要不断走高的,如果未来利率高,买房人就会负担不起,那就先别买房。这是政府爱护和保护投资者一种体现!

最后,中,美两国政府可以合作,两国人民也可以成为朋友,但美元和人民币可是水火不容,一山难容二虎的事情。不论过去日元,欧元,还是今天的人民币,一旦对美元国际储蓄货币地位形成挑战,那美联储,甚至美国政府就会联合击退这个挑战者。美元与人民币对决的战场,不是南海,也不是半岛,更不是中东,主战场就选择中国的房地产,及与房地产极其相关的金融业,和政府债务。其办法就像前些年对付俄罗斯一样的手段,俄罗斯政府是油气财政,俄罗斯政府的开支严重依赖俄罗斯的油气出口。那美国就来个釜底抽薪,将国际市场的原油价格从150美元一桶,降到40美元一桶,几乎将俄罗斯政府搞破产。当时,据说,中国政府预付原油款才使俄罗斯避免一劫。那这次轮到中国政府,中国政府财政不依赖石油,而是依赖房地产财政,是土地财政。这次,美联储出手的时机,和手段都是经过精心预演的,估计前期沙盘推演,大型计算机模拟实验已经结束。当前,结合美国政府大规模给企业减税,美联储开始连续加息,并声称将要开始缩表,通过缩表,使加息作用成倍放大。将全球市场的资金大量吸走。一旦全球房地产市场面临资金短缺现象,虚高的房价必将难以为继,资产泡沫破裂是必然的事情。


总之,当前是全球经济大周期正在经历一个拐点,即全球央行利率由下降通道拐向上升通道。这个拐点应该是房屋投资者及时卖掉手中房屋收获的时节。如果此时,还有人加大投资杠杆,继续过度投资,可能面临非常大的投资风险。前文谈过,每一次大的经济周期,每一次利率变化周期,也是一次全球大洗牌,一次全球利益大调整,和资产的重新分配。一次选错物业投资时节,大杠杆,逆经济大周期的投资物业,很可能由于全球物业泡沫破裂而倾其所有。更值得注意的是,这次经济周期恰逢中,美金融对决,美元与人民币之间的对决战场就是房地产业。经过美联储,和各国央行连续加息,缩表,一旦加拿大,美国,澳大利亚等国家优质的房地产开始大幅度降价。在这种情况下,如果中国继续维护高房价,同时人民币继续坚挺。这样,国内资产价格会虚高,国,内外房屋价格巨大落差会导致国内资本加速外逃,甚至会资本形成“管涌”外流。因此,中国只能面临两种选择,选择一,就是也加息,也缩表,降低国内房地产价格,同时保住人民币信誉,人民币不贬值,使人民币继续能国际化;第二个选择是通过贬值人民币,保房价,保护老百姓财产,保社会稳定。这两种选择都有弊端,前者,大规模降低房价,有可能诱发社会动乱;后者,大规模贬值人民币,人民币的国际信誉就会大损,人民币国际化的路就自然停止。这种左右为难的选择就是美联储希望的结果。结论,不论是经济大周期,还是美元与人民币对决,这事离我们生活较远。但我们能做的是,就像加拿大政府提醒我们那样,用压力测试,测试我们自己一下,如果不合格,别过度投资买房。在当前经济大周期转向时,在美元,人民币对决时,远离战场,远离危险,避免过度物业投资,从而保护好新移民的家庭财产!(本文纯属学术探讨,其中包含大量个人逻辑推测,难免有错误地方,请大家原谅。再有本文内容纯属个人观点,不做任何人买卖房屋依据,特此声明!作者,李 军, 大多伦多地产经纪 微信 junli64, tel: (647)824-6916 ).


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