2018年多倫多房屋市場展望
多倫多地產經紀 李 軍
2018年，全球經濟將進入新時代，即以美國為首的經濟實體開始實施大幅度減稅政策，給美國企業減負，吸引製造業，資金回流美國；同時美聯儲繼續沿承2017年連續加息，連續縮表政策。同時，其它很多國家也接連宣布緊跟美國之後，開始減稅，加息和縮表。減稅有利於國家發展製造業，有利於國家發展實體經濟，有利於國家經濟脫虛就實。國家實體經濟，製造業高度發達，國家整體實力自然得到提升。同時，經濟繁榮也有利於國民增加就業。加息縮表降低資產泡沫，降低社會房屋價格，就是降低家庭和整個社會運行成本。當然，全球經濟的發展是息息相關的，多倫多的房地產市場也不例外。多倫多的房地產市場與世界經濟形勢有着密不可分的內在聯繫。中東的政局動盪，國際石油市場的變化，各國政府債務，資產泡沫都會直接間接影響多倫多房市，其中對多倫多房市影響最大的因數還是美聯儲加息，美聯儲縮表，和中國的資金管控。
首先，央行利率變化對多倫多房屋市場影響非常大。央行利率是國家經濟變化的“調節器”，當然也是調整物業投資的“調節器”。當房屋市場的投資過熱時，央行通過提高利率，從而調高商業銀行的貸款利率，商業銀行的MORTGAGE利率會相應上漲。MORTGAGE利率上漲，買房人的供房負擔就會加大，加重。在多倫多，投資者就會減少投資房屋數量；反之，當房屋市場的投資不足時，央行通過降低利率，從而調低商業銀行的房屋貸款利率，降低房屋投資者的物業投資成本，以此促進多倫多的房屋市場投資。所以，一般來說，房屋市場的價格走勢與央行利率的走勢相反。當央行利率不斷上升過程，房屋市場的價格相應不斷下調；反之，但央行利率不斷下降的過程，房屋市場的價格走勢是不斷上升的。自從2008年全球經濟危機以來，世界各國央行的利率進入下降通道，期間加拿大的央行利率不斷下調，多倫多的房屋市場價格不斷上揚，2008年多倫多50幾萬的獨立房，到今天，已上漲到100多萬。但這形勢到2018年會發生更明顯的變化，在加拿大連續加息的政策下，多倫多的房屋價格理應繼續下行。
其次，美聯儲繼續連續縮表對多倫多的房價會有不利影響。美聯儲縮表就是回收市場流通的過多貨幣，也有人稱縮表為“抽水機”，說白了，縮表就是將2008年美聯儲為解救全球金融危機，緊急向市場注入的資金，現在開始回收，將注入的“水”再抽回來。根據歷次美聯儲縮表的方式和結果來看，美聯儲縮表會對多倫多房市有不利影響。美聯儲縮表的方式是以主動拋售短期資產，短期國債，票據貼現為主。其結果勢必改變資本市場的各種資產，國債等供求關係。隨着美聯儲不斷縮表，市場上的國債，和各種資產會越來越過剩，過剩就需降價。體現在國債方面，當國債市場過剩時，國債的收益率會變得越來越高，以吸引更多的人投資被拋售的大量國債。眾所周知，美國國債的風險幾乎為零，一旦美國國債的收益率攀升很高，勢必吸引更多的投資者投資美國國債，同時提高各國商業銀行的融資成本，自然提高多倫多投資物業的MORTGAGE利率，增加多倫多房屋投資者的日常財務負擔，從而降低多倫多的房屋市場價格。
最後，中國的資金嚴格管控也會對多倫多房市有很不利的影響。2018年，伴隨着美聯儲連續加息，縮表，和美國政府的大幅度減稅政策，全球資本和企業將逐漸回流美國。這將對新興的世界經濟實體起一個釜底抽薪作用。尤其是這些年來全球量化寬鬆的貨幣政策，很多熱錢流入這些新興經濟實體，形成超級資本泡沫，和房地產泡沫。一旦這些資金從這些經濟實體回流美國，會對這些國家的房地產，及金融業造成重大危害。所以，2017年的全國金融會議，習主席把防範金融危險作為2018年最重要工作之一。防範金融危險的主要措施就是嚴控資金外流。相信2018年，從中國往外匯錢，到國外投資物業，到多倫多買房會越來越難。這必將一定程度影響多倫多的房屋市場價格。此外，加拿大政府制定的各種對海外物業投資者的加稅政策，買房貸款的壓力測試，和各種有關MORTGAGE新政策也會對多倫多的房市有不利影響。
總之，2018年將是多倫多房屋市場極不尋常的一年。近十年的寬鬆貨幣政策，使全球資產泡沫越吹越大。在這種泡沫經濟環境下，整個社會運行成本越來越沉重。實體經濟發展困難重重，如果人們想做小生意，租個門市房，由於房租太高，小生意的收入還不足以付房租；如果人們想做個企業，連華為都想搬出深圳，原因是房價太高。具有一流員工華為這樣的企業，拼命幹活的員工，在深圳買房都感到困難。那就不是企業和員工問題，而是房地產出了問題，是社會出了問題。當今，全球政府的減稅政策，央行的加息縮表政策就是解決困擾實體經濟發展問題，就是解決房地產泡沫問題，就是解決社會，企業運行成本過高問題。可以這樣打個比喻，當今各國由於解決2008年的金融危機，都給本國經濟打大量的“強心劑”，注了很多“水”，身體膀腫，行動緩慢。為此，各國都開始加息縮表，開始做腎析“抽水”。這是個痛苦的過程，經過一輪一輪的加息縮表，資產泡沫會越來越小，社會，企業和，家庭的運行成本也會越來越低，經濟實體機能會越來越強。但有一利必有一弊，與此同時，家庭的房屋價格也會大幅度縮水，家庭財富也會遭受大幅度減損。所以，2018年，投資多倫多的房屋，仍需謹慎！（本文僅為學術探討，內容難免有誤，不做任何人房屋買賣依據，地產經紀 李軍(647)824-6916 or 微信 junli64）。
