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多伦多的公寓还有值得投资的吗?
送交者: jli270 2018年05月23日20:39:59 于 [焦点房谈] 发送悄悄话

多伦多的公寓还有值得投资的吗?

 

在目前的形势下,我个人认为多伦多的公寓没有投资价值。其理由如下;

1. 多伦多湖滨的公寓投资回报率也就3%左右 比如60万左右的公寓,月平均租金按2000加币计算(因为难免有空置期),地税和管理费每月500加币。值得注意的是,地税和公寓管理费还是变量,通常来讲,公寓管理费是随着楼龄的老化不断上升的。有的公寓管理费竟然可以上涨到每月高达1000多加币。而且一旦家庭经济发生困难,不按时付管理费的后果,比不按时付银行房贷的后果要严重的多!


即便静态来讲,在没有贷款的情况下,投资回报率为;(2000-500)*12/600000=3%

目前,与房贷利率几乎3%差不多。所以,杠杆是中性的,增加杠杆不会提高投资回报率。


2.投资公寓的机会成本分析

当前的美国国债收益率近乎3%,众所周知,美国国债的流动性要比公寓的流动性好的多,流动性几乎与现钞差不多。再有,美国国债的风险近乎于零,但投资公寓是有一定风险的。


3.未来发展趋势,按目前的经济形势发展,随着美联储进一步缩表,美国国债的收益率还有进一步上升的趋势;而随着利率的逐渐上升,公寓的回报率会逐渐下降。


4.多伦多公寓的价格上升空间几乎到了尽头,但价格下行压力却不断增加。通常上讲,房价是与房贷利率逆向而行的,如图所示


tu.jpg




(该图没有考虑通胀对房价的影响。需要说明的是,房价和利率也不可能按图的正玄曲线变化,只做趋势定性分析)

当前,房贷利率正随着央行不断加息而上升,理论上,必将导致公寓价格下行。当然公寓价格下降不会与利率变化同步,而是有个时间滞后,但下降的趋势是应该确定的。




5.物业投资要注意考虑经济大周期变化。理论上讲,一个经济大周期是10年左右。选择正确的投资时机是非常关键的。通常物业投资的最佳时机是在一个经济大周期利率最高,房价最低的时间段投资公寓,如上图所示的“A”点附近,此时利率最高,此时投资公寓,房价较低。随着时间的推移,随着利率不断走低,公寓价格不断上升,直到“B”点,此时利率最低,房价最。“B”点是卖房的最好时机。从“A”买房,到“B”点卖房。是一个完整投资周期。在多伦多,如果一个人有两个房子都在“A”点买的,再在“B”卖出,那生活就轻松多了!

 

6.2008年美国金融危机以来,全球各国经济体,不断通过量化货币政策,伴随逐渐降低利率的办法发展社会经济;但到2017年以后,情况发生反转,以美国为主,各国都开始重视发展实体经济,开始减税,开始加息缩表。导致商业银行的房贷利率逐渐上升,此时的“拐点”应该是图中的“B”点。也是公寓价格最高点。随着利率的不断上升,公寓价格应有所下降。所以,此时不是投资公寓的好时机。

 

7.投资的时机是非常重要的,如果一个人投资选点经常选择“A”点附近买公寓,选择“B”附近卖房。那投资的效益一定会好一些;反之,如果一个人投资总是选择“B”买公寓,而在“A”卖房,那结果是相当可怕的。


8.投资最大的忌惮是就一哄而上。历史不断反复证明凡是大规模群众运动,其结果都挺可怕。“久利之事勿为 众争之地勿往”。回顾过去的一年,真正投资回报比较好的区域,通常是被人们忽略的区域。而整宿排队成群结队抢到的楼花,现在反而亏得一塌糊涂。


9.当前利率上升,首先影响的是房价较高的物业,如独立房,和FREE TOWNHOUSE。 这类物业的价格已经下降很多了。相同价格情况下,独立房的投资价值是高于公寓的。价格大幅度下降的独立房,限定了多伦多公寓价格进一步上升的势头。(本文纯属学术探讨,不做任何人房屋买卖依据!).

 


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