理財產品“包租房”，不用操心不用忙！-焦點房談-萬維論壇-萬維讀者網（電腦版）

送交者: WillyRong 2018年05月28日14:25:45 於 [焦點房談] 發送悄悄話

隨着房價的高企，買到好的投資房產是越來越難了！

在經濟發展好的年頭，房價上升的速度往往快於租金上漲的速度。這個道理很簡單，房價可以$1萬$2萬$3萬甚至更多的上漲，但租金從原來的租價每上漲$100美元，都會引起租戶的不滿，也會因此刷掉一批潛在的租戶。

比如說，我給自己定找出租房的上限是 $1500/每月，結果房東把原來這棟出租房上市的租金從$1500/每月提高到了$1600/每月，那房東你這棟的出租房就不在我搜房的指標之內了，換句話說，想租這棟房子的人減少了。

相對應的是，買到好的投資回報率的房子不容易了，往往算下來的投資回報率不足以3%，2%，甚至更低！有些人買這樣低回報率的出租房，除了看回報率外，另外還考慮其潛在的保值和升值空間不錯，才下手買的。也就是說，“矬子裡面拔將軍”，是一種不得已而為之的舉措！

算投資回報率，有人給出了現金買投資房計算回報率的公式：

（現金買投資房產）投資回報率 = （10月的租金 – 1年的各種花費）/ 買房價。

我們華人的數學很好，都知道買房價（分母）越低，投資回報率就越高。如果是貸款買投資房產，因素多一些，計算複雜了，為了簡化文章，這裡就不討論了。

在我認識的一些華人當中，因為這幾年經濟好，工作穩定，手裡又積攢下了很多現金，有人高達$20萬，$30萬，甚至更多！他們急於為手中的錢找出路，將現金變實物！

人們喜歡買房子就像女人喜歡買衣服一樣，有了錢是一定要買的，不能讓錢躺在銀行里貶值！那怎麼才能解開“房價高企，投資回報率低”的這個死結呢？

據我所知，有“聰明”的開發商為大家找到了解決的途徑，提供了“買房-包租”一條龍的服務項目，低價的Townhouse $16萬~$20萬多一點，過戶後，空檔期算2個月，然後起算租金，保證淨回報6%/一年，如果是Single Family House, 過戶後，空檔期算2個月，然後起算租金，保證淨回報5%/一年。

你問我是買Townhouse好？還是買Single Family House好？這是“蘿蔔青菜各有所愛”的問題，我只能給你推薦房源，買哪種房產，你要自己拿主意，結果引出了下面的對話：

投資人: Willy，你好，我有一些閒錢，大約$28萬美元的存款，我該如何做？

Willy：可以考慮買投資房啊！

最近和我們合作的一個開發商推出了“一條龍的套餐”--“理財產品”性質的投資房，小區的獨棟2層小樓4房2.5衛均價在$25~$30萬左右，這個開發商可負責包租長達5年以上，淨回報率是5%一年，就像是一個 “理財產品” ，放在那裡，你不用操心不用管，自然回報，省心省力還賺錢！包租滿5年以後，如果你還想續包，你可以和開發商談續約之事。

投資人: 聽起來很有吸引力，我知道現在好學區的新房都是$45萬了，在哪裡？

Willy：在亞特蘭大南部，去機場很方便，離高速也近，交通發達，附近還有大型的Shopping Mall，很有發展潛力，看好將來。

投資人: $28萬的獨棟2層小樓（Single Family House）可以租多少錢？

Willy：據開發商估計在$1800~$1900美元/每月左右。

開發商是這樣估計的：

假如$28萬的獨棟2層小樓月租$1800美元，一年開發商返回給買房客的資金回報是：$280,000 x 5% = $14,000美元/一年。

你全額現金買房，開發商每月回報買房客是：$14000 / 12 = $1,167美元/每月。

即開發商賺取的費用是 $1800 - $1,167 = $633 美元/每月。

這費用中，開發商要付地稅、房屋保險、HOA Fee、維修保養等一切費用，當然前5年新房的維修保養費用不會很多，這和你買新車的道理一樣，每月分攤了這些費用，開發商每月的$633美元也不算多。

再說“有閒錢”的人，有2種情況：

1. 有全額現金能力的人，可以一次性用$28萬現金買$28萬的獨棟2層小樓4房2.5衛的房子。

2. 另一種“有閒錢”的人，不一定有全款買房的能力，但他們可以利用“銀行槓桿”買超過他們首付能力的房產。