2018年租金漲幅數據早已公布，僅為1.8%。隨着2017-2018年，加拿大央行三次加息，每次雖只加0.25，但實際上銀行利率的上漲幅度要高不少，兩年固定利率也從去年的歷史低利率2.49漲到如今的3.19，5年固定利率更是攀升到3.59%。試想當初如果沒有使用固定利率，又借貸炒高價房的房東們，如今也許慢慢感覺一陣寒意了。同時，美聯儲加息的腳步，不會就此停息，加拿大今年跟進的幾率還是不小，據業內保守估計，央行還有兩次加息的可能。
政府的漲租幅度，有何依據？
利率水漲船高，持有投資物業的房東們，自然而然會關心是否可以合理合法地把運營成本轉嫁給房客。那麼租金漲幅多少，具體如何操作，是筆者今天要討論的一個話題。
首先先談談，漲租幅度數據每年大同小異，但卻都不同，這個數據政府相關部門是如何估算出來呢？據租賃法網站的解釋，這是加拿大統計局根據安省的CPI（物價消費指數）計算而來，需要注意的是，即使通貨膨脹率再高，但實際操作中guideline另行規定：房東們最大的租金漲幅不能超過2.5%！如果想要漲租超過guideline的規定，房東們要能證明他們的市政稅或水電費比guideline增加了50%以上，假如今年guideline的漲幅為1.8%，那麼這些運營成本必須增加2.7%以上。所以想要漲幅超過規定，需提供不少證明，耗時耗力，所以實際可操作性並不強。
合法漲租的程序，房東們是否都了解？
今年2018年，租金漲幅僅為1.8%，雖然難解燃眉之急，但總是廖勝於無吧。這1.8%的租金漲幅，房東們不需要向“Landlord and Tenant board”(房東房客委員會)申請，只要給90天的書面通知租客，就可以實施。
想要加租的房東們，我來舉個例子，如何計算，何時給notice的具體操作的步驟。
例如我的一位租客，從2017年3月入住簽訂一年合約，當時簽訂的租金為$1580（租客自付水、電、氣），如果我想要漲租，那麼需要把漲租的書面notice提早90天即2016年12月就要送達給她，通知她2018年3月1日需要漲房租。如果按照今年2018年的租金漲幅1.8%，上漲的金額為1580*1.8%=$28。那麼從2018年3月1日期，如果房客繼續和我續約，我可以收取1580+28=$1608的房租。
當然，這個加租需要在房客入住12個月之後，房東才可要求第一次漲房租。
漲租能否追加到租金市場價？
還有的房東朋友會問，在過去的幾年，我不了解Guideline可以讓房東漲租，現在我想把以前幾年的漲幅追加回來，即今年一次性多漲一些，超過guideline規定的1.8%的漲幅，這是否符合租賃法的規定？
答案是：No! 今年的漲幅用在今年，這是安省房東房客租賃官方網站給出的回答。
還有類似的問題，如能否對現有租客加租，而租金漲幅遠遠大於guildline, 漲至市場價？ 答案也是否定的。
不久前，一位房東朋友電話諮詢筆者，他在三年前出租了downtown的condo給一位國際留學生，當初的租金為$1700。但隨着這幾年市中心condo租金水漲船高，想要租下一室或一室加一書房，位置好的condo,在租房旺季，更是要通過搶offer才能租到。同類型的condo市場租金$2100, 當他問我是否可以對現有租客的租金調整為市場價時，我給出的答案是否定的，除非現有的租客搬走，新的租客搬入才可實施。
這裡要提醒廣大的房東朋友們，在出租物業時，最開始的租金不要定得太低。有的新手房東，擔心房子不容易出租，往往心急如焚，喜歡通過降價的形式快速吸引租客。這本無可厚非，但這種做法有個潛在問題。
如果租客搬入後一年後，你發現你出租的租金比市場價低不少，而實際情況是，租客已經入住，所以加租幅度只能依據guidline要求-----今年不超過1.8%加租。而後，房東想要較大幅度的加租趕上市場租賃價，只怕是痴心妄想。唯一可以大幅漲租的機會，是現有的租客搬走，新的租客搬入才可以重新設定租金價格。
遇到好租客，“且行且珍惜”
當然，還是那句話，如果遇到好的租客，房東也真的別惦記着那點加租的錢了，“且行且珍惜”吧。
就譬如筆者曾經經手的一位租客，租了3年，沒有給她漲過房租。雖然利率上漲，但由於房主和銀行簽的是固定利率，所以運營成本並沒有增加。反而是租客，把廚房洗手間為了自己住的更愜意，出錢做了簡單的upgrade，平時的小修小補，一般都不打擾房東。而當初房東出租物業的意圖，主要是想找個好的租客，幫忙照看和打理物業。所以她告訴我如果每月平均加租$28，但實際上租客給她節省下的時間和精力，性價比遠遠超過$300的租金漲幅。
所以說，好的租客，如果遇到，且行且珍惜。
最後附上官方網站的Ontario加租幅度，僅供各位房東朋友們參考：
2013-2018年租金漲幅
年 漲幅（%）
2018 1.8
2017 1.5
2016 2.0
2015 1.6
2014 0.8
2013 2.5
（ 本文只為互相交流之用，歡迎諮詢筆者七月@Lily 多倫多地產經紀:（微信：g4162766892）； 不做投資者投資之參考，具體領域更專業的知識，請諮詢相關專家的意見。）
