多倫多的房價高嗎？

多倫多的房價目前有些偏高，理由如下；

在西方，當平均房價/平均年租金=10倍到20倍之間時，房價處於合理區間。目前，多倫多的平均房價/平均年租金是大於20倍的，尤其在華人集中的社區，這個比率已經超過30.  所以，目前多倫多的房價有些偏高。

換個角度說，在目前美國國債收益率3%，而且還有上漲空間。面對流動性非常好，風險近乎零，非常易於管理的美國國債，一個人投資流動性很差，風險很高，管理非常複雜的多倫多物業，投資人的投資回報期望值應該至少為5%。即，平均年租金/平均房價=1/20=5%。

持幣待購的買家多嗎？

這個問題，我回答不了。我無法統計多倫多有多少人在持幣待購。但我身邊確實有一些人在持幣待購。在2016年至2017年初，多倫多房市火熱的時期，我有幾個客戶，在多倫多地區看房子。這期間，在美國已經傳來加息，縮表的消息。我就對客戶說，房價在這種貨幣政策下，很難維持這種火熱的狀態。咱們搶OFFER得謹慎一些。但有的客戶信，到現在還沒有買成房子；但有的客戶根本不信，一看在我這裡得不到確切房子將要升值的信心，而且還對房市繼續不斷上漲心存疑惑，客戶怕失去這輪房屋投資機會，因此，轉向其他對房市繼續上漲有堅定信心的經紀買成房子。所以根據我身邊發生的故事，我只能告訴你確實存在持幣待購的買家。但這樣人多不多，我就沒法統計了。

什麼時候抄底是比較合適的呢？

這個問題讓我定量分析，得出一個具體合適買房時間。我沒有這個資格預測這個時間，我相信，這個世界上，沒有幾個人能準確預測這具體入市時間。如果我有這個大本領，大能耐，我就不做地產經紀了，成天開車帶客人看房子，多辛苦！

但定性分析房市的發展趨勢，我還是有點專業背景，和自己的偏愛思考這方面問題，也有一點心得願與大家分享。但先聲明，本文純屬學術探討，不做任何人房屋買賣，和物業投資依據。

1.       在央行加息通道，商業銀行房貸利率不斷上升時，一般來說手持資金比投資物業要可靠

投資房屋有二重性

（1）      在利率不斷下調時，投資房屋起家庭資產放大器作用，即藉助於槓桿，將家庭有限資金投資物業，物業隨着利率不斷下調而逐漸升值。從而使家庭財產快速增值。

（2）      在利率不斷上調時，投資房屋則起家庭資產縮小器作用，這時槓桿越大，家庭財產縮水的速度就越快！投資房屋的風險就越大！

（3）      在量化，寬鬆貨幣政策期間，投資房屋起家庭資產放大器作用，即藉助於槓桿，將家庭有限資金投資物業，物業隨着央行的貨幣量化寬鬆政策而逐漸升值。從而使家庭財產快速增值。

（4）      在加息，縮表，緊縮貨幣政策下，投資房屋則起家庭資產縮小器作用，這時隨着緊縮政策的不斷推進，家庭財產縮水的速度就快！投資房屋的泡沫破滅的可能性就越大！

（5）      此外，海外投資的規模大幅度萎縮，和政府的壓力測試，房貸的嚴格監管都對當今的房市有不利的影響。

（6）      加元對國際貨幣大幅度貶值確實對多倫多房市有一點益處。

總結，當前，對多倫多房市的不利因數是，央行處於加息通道，而且美聯儲，加拿大央行都已申明要繼續加息；美國國債收益率不但上漲，將不斷抬高房屋的貸款利率；中國的海外投資的嚴加管控；及加拿大對房貸強化監管都對當今多倫多房市不利。而且這些政策層面的不利因數，近期沒有看到有任何鬆動的跡象。外加技術層面，多倫多房市一年來成交價不斷下調，成交量低迷，庫存高企，而且這現象已是常態。這種情況，你自己判斷一下，應該什麼抄底合適呢？