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多伦多市中心做短租有什么缺点?多伦多短租的需求大么?适合做短租还是做长租?
送交者: jli270 2018年10月04日09:57:47 于 [焦点房谈] 发送悄悄话

1.多伦多市中心短租需求


多伦多是加拿大最大城市,也是加拿大科教中心,金融中心,文化艺术中心,和经贸中心。在多伦多,及其周边金色马蹄形广大区域,汇聚世界一流的大学,科研单位,每年数以几十万几的来自世界各地留学生,新移民,和旅游参观的人士登陆多伦多,加之,加拿大每年吸收近3万国际难民。这些人员来到多伦多都需要房屋居住,这就形成巨大的房屋需求。尤其是每年的新学期开学之际,或是夏季旅游季节,多伦多的短租房屋供不应求。正是由于此原因,近年来,多伦多的短租租金一路攀升。所以,在多伦多市中心做短租生意,是一项不错的生意!



2.短租的缺点


1)无法查询一些租客的信誉报告

很多从发展中国家来的租客没有信用报告,很难判定客户的信誉等级。加拿大是高度发达的市场经济,200多年来,形成了完善的信誉体系。这个信誉体系是整个国家市场经济运行的最基础,最核心,最重要的基础。整个社会的经济活动,从个人,家庭,企业,和跨国公司都有自己的信誉。银行,保险公司,和其它经济实体都是根据这个信誉体系来运行的。在多伦多,不论租房,还是买房,查阅租客和买房人的信誉报告是一项不可省略的程序。只不过,查阅买房人的信誉等级是由信贷机构查阅,而查阅租客的信誉等级是由经纪和房东来负责。在多伦多,长租是指租期超过一年的成为长租;而租期少于一年的,成为短租。房子用来长租的房东,一般来说,都选择地产经纪为其找租客,为其筛选合适的租客。也就是说,房东代理为房东查阅潜在租客的个人或家庭的信誉报告。通常来说,地产经纪选择的租客,信誉等级分数都在700分以上,一般来说,这种信誉等级良好的客户,都能按时付房租。当然也会有例外,但常识上讲,信誉等级分越高的租客,违约率越低。但回头谈短租,短租的客户一般不同于长租客户,这些短租客户通常是旅游者,新登陆的移民,或是临时在多伦多暂留。这些人没有任何信誉报告可查,所以,也无法判定其信誉好坏。因此,一旦房子出租给无信誉可查的租客就是一种冒险。



2)无法查询一些租客的支付能力

多伦多不同于北京,在北京,如果租客不按时付房租,房东可以讲租客驱逐出去,但在多伦多,房东却没有这样权力。一般长租客户,地产经纪在帮助房东筛选租客时,特别注意潜在租客是否有工作,收入是否可以支付租金。但短租客,多数都是新登陆的旅游者,或是流动人员。没有固定工作,这样的租客一旦没有能力按时支付房租,那可真是令人感到头疼的事情。房客没有能力支付房租,但房东不能轻易驱逐房客,因为这里涉及人权问题,人权高于物权。即便到法庭大官司,这里的法庭虽然很公正,但还是稍稍偏向弱势群体。房客与房东打官司,房客属于弱势群体;职员与老板打官司;职员属于弱势群体;超速司机与警察打官司,司机属于弱势群体等等。所以,刚来多伦多时,一旦有警察告票,有朋友劝说,到法庭打官司,一定会减轻处罚的。事实是这样的,这点与国内还真不同!国内的警察好像和法院是一家的。但多伦多的情况与国内彻底不一样!反转180度!但长租客,由于有地产经纪给潜在租客的公司打电话查询,大幅度降低这种情况,租客无力按时支付房租的发生机率会很低的。



3)承担过多的风险

(a)短租客有时可能在房屋内从事一些非法活动,比如卖淫,和从事非法物质交易

(b)短租客,由于客户流量较大,难免有的客户私自配制钥锁,实施偷窃活动

(c)有的房东将独立房改造成家庭旅馆,这种情况,一定要考虑保险和安全问题。本人移民多伦多一晃15年了,有人问我,加拿大与中国最大的区别是什么,我回答,最大的区别就是,从某一角度来看,这个国家是一个专业国家,一个信誉国家,一个保险国家,一个法律国家;而中国是一个行政国家,是一个官员国家。在多伦多,处处有保险,而保险通常与法规和LICENCE联系在一起。换一句话说,几乎所有保险都是建立在合法为前提,或以LICENCE为前提。那回过头来,我们再谈将独立房改建成家庭旅馆之事。在多伦多,大多数房屋都属于SINGLEFAMILY RESIDENTIAL。一座独立房,法律上讲,只适合一家人居住。这里从建筑CORD讲,如果把这样的房子(SINGLEFAMILY RESIDENTIAL),改建成适合两家居住的房子,要到政府申请,要找专业涉及师设计,找专业施工队施工,最后,由审计部门审计通过才可以居住两家以上的。如果没有这些步骤,业主私自将房屋分租给两家,或更多家居住,或作商业用途,做家庭旅馆时,一定要及时通知保险公司。在获得保险公司认可后,再开始从事短租业务。否则,一旦发生事故,业主需个人承担损失。再有,如果房屋用来作为家庭旅馆,或是短租给多个人家。如果邻居举报,政府有时会勒令业主将已经私自改建房屋恢复原来状态。到加拿大感觉到,少数新移民在房屋投资方面,缺少风险意识,这是很危险的事情。尤其在全球地产行情下行时,投资房屋的风险意识尤为重要。风险意识就是文明意识,就是责任意识,就是现代意识,更是成功意识!在考虑房屋出租时,更要有风险意识。其实,现在买房出租,回报率非常低!有的房屋甚至出现负现金流!在这种情况下,如果再承担很大的风险,那就需要慎重了!

(特别声明! 本文纯属学术探讨,难免有错误,欢迎大家批评指正,本文不做任何人物业买卖依据 李军 微信 junli64)



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