漫談買房

金融街地產 BROKER李軍

前幾日，有一位客戶對我說，對於我們新移民來說，買房這件事太重要了！房子買的合適，移民生活就會很輕鬆。反之，在多倫多的生活壓力就會很大。但如何才能買到適合自己的房子呢？以下是我經紀朋友談的一些買房的體會。僅供大家探討.

有一點宏觀經濟常識，很可能對買合適的房有一定幫助

社會經濟不是呈現直線上漲的，房地產也一樣。長遠來講，房價是以貨幣形式體現，一定是上漲的。但絕對不是直線上漲，而是短期時而上漲，時而下降，時而供過於求，時而供不應求。也就是上下波動地上漲。現實生活人們也能對此有切身體會。房屋市場不是長期處於供不應求，長期單邊上漲狀態；也不是長期供過於求，長期單邊下降狀態。而是有時清淡一些，很少有人買房；也有的時期，很多人一起搶房。而且房價越高，上漲越快，買房人越多。我的的地產經紀朋友說，發生這種現象的主要原因，就是一些人沒有基本宏觀經濟運行知識。如果人們腦海里有一張房屋周期變化簡圖就會好很多，就不會發生一大群人嘴裡喊着口號“一路向北”搶着買房這種現象。事實上，當大家都在搶房子的時候，慢半拍，等一下，可能是一個好的策略。買房人在波谷處買房，要比在波峰處買房，房屋的性價比就會好很多。

圖1，房屋市場周期變化簡易圖示

有可能情況下，在利率高點買房比較好

利率低的時候買房人很多，但這並不意味利率低的時候買房最合適。眾所周知（如圖所示），房價與利率走向相反，一般來說，利率往高走，房價往低走；反之，利率往低走，房價往高走（有一個延時）。利率最高時，房價應處於低點；利率最低時，房價應高處於高位（有延時）。價值100萬的房子，在利率上升到最高時，價格可能降到80多萬（有延時）；反之，當利率降到最低時，房價可能上升到120萬左右（有延時）。顯然，如果我們有100萬，我們會選擇在利率最高點買房。但有人會說，我們貸款買房，低利率可以每月少付一些房貸。但別忘了，人們與金融機構簽的房貸合同都是有Term的，或3年，或5年。一旦到期，新Term的利率還是要隨行就市的。節省3年，或5年的房貸，與利率最高點和最低點時的房價差額比，那時微不足道的。所以，雖然利率低時買房人較多，但並不意味着低利率時買房合適。理論上說，對於一個房屋投資人，應該在利率最高點買房（有延時），在利率最低點賣房才獲利最理想。（有延時），延時的原因是房屋市場變化一般比社會整體經濟變化慢半拍，即社會經濟已經恢復最高點了，但房市還在恢復中；當社會經濟已經到最差了，房屋市場還在未體現出來，還需要一段時間跟上社會經濟變化。

圖2，利率變化與房價之間關係簡易圖示

買房時，多少要有一點遷就精神

市場的房屋基本都是標準化設計和建造的，換一句說是針對大眾普遍需求建造的。作為一名特定買房人，大多數市場房屋不會十全十美。市場的房子或多或少都有一點不那麼滿意。如果真的發現完美的房子，那價格可能也不會完美。買房人有時需要對房屋的小問題遷就一下，才能及時買到房子。我一位地產經紀朋友對我說，大多數客戶都有遷就精神，這些客戶都能買成自己基本滿意的房子。但也有很少數客戶，由於房屋很小的問題，錯失一次次買房好時機。他說，有一位客戶，20年前就移民多倫多了，本來可以買到北約克的獨立房，但由於發現房子有一點小問題，買有買成。後來發現北約克的獨立房房子漲價，超出預算，買不成了。之後，轉戰士嘉堡，同樣問題，士嘉堡也沒買成。轉戰OSHAWA，最後，OSHAWA也沒有買成。以後的情況了，他就不知道了。他還說，7年前左右，還有的客戶在萬錦買房，Offer都打好了。但買房人親屬參與進來說，門前的道路有一點小問題。於是買方放棄了！過兩個星期，發現這個房子被別人僅以低於打好Offer價格2000買走。之後，此類房子一路上漲，當時60多萬的房子，到現在已經漲到150多萬了。這樣的現象是非常令人痛心的。

買房人最好懂一點房屋裝修，和維護知識

有人說，懂一些房屋維護和裝修知識的人，會為家庭買房節省很多錢。有人說，買100多萬的房子，懂裝修和維護知識的人可能節省10萬左右。其實，這些房屋維護和裝修知識並不高深，現在，人們可以通過“YouTube”學習房屋裝修知識。一旦懂得房屋維護和裝修知識，那對於選房，買房是非常重要的。內行人看的是門道，外行看的都是外表。買房前，最好用一點時間，多多研究一下房屋裝修知識，和房屋維護知識。我有一位過去在國內房屋開發的客戶。他對選房非常在行，他打的比喻對我影響非常深刻。他說，選房和選人有一比。比如，一個人長得五官端正，骨骼，輪廓，和面貌清秀，但穿一件很舊的衣服，和一個長相一般，但穿金帶銀，塗脂抹粉的人站在一起。人們還是選擇前者。衣服不好看，可以換一件新的，很簡單。他的比喻有一點俗，但易懂。選房也一樣，這位客戶買房就專選髒亂舊別人看不上眼的房子。只要房屋結構沒有問題，沒有環境問題就好。這樣的房子通常價格比較低，沒人搶。而那些已經裝修好的房子不但價格高，而且有可能用裝修掩蓋一些問題。但裝修好的房子確是大多數人競相槍Offer的房子。但懂裝修，懂房屋維護的人就會選擇那些沒有那麼多人搶的超值的髒亂舊房子。

買房切忌從眾追逐“黃金地段”

記得有一位經紀說過這樣一句話，他說，他非常不理解人山人海，日夜排隊搶購新開發樓盤。對此，我也有同感。新移民在多倫多買房時，由於房屋市場信息不對稱，往往做出“逆向選擇”。有人說“一瓶10000塊錢的名酒，其中這瓶酒的價值是1000，而有關這瓶酒”Story”值9000”。新移民在多倫多買房也有類似情況，也有很多新移民花錢買有關房屋的”Story”。其中，最值錢的”Story”就是所謂的“黃金地段”。其實，從居住角度來說，多倫多根本就不存在什麼”黃金地段”。“黃金地段”都只是商家的商業廣告上的語言包裝。其實，多倫多的城市規劃與東方是不同的。傳統上講，西方的城中心，地鐵沿線一般都是工人階級的集中居民地；而多倫多真正家有黃金的富貴家庭都住在遠離地鐵，遠離市中心的遠郊。多倫多是加拿大最大工商業城市，也是全球最適合人類生存與發展的城市。城市各個社區不可能完全一樣，有點差異是難免的，但這點差異對不同社區的房屋市場價格影響不大。最近一年來，過去的一些高價社區的房子已經被過去不被看好的社區房價追平，甚至超過。

校區比較好就可以了，不要強調最好和頂級

新移民在多倫多買房時，總是問哪個學校排名最好。在學校的選擇問題，應該是孩子適合在什麼樣的學校發展，就應該讓孩子在那樣的學校學習。有人說，真正好的學校，是適合孩子發展的學校。是讓孩子能發現自我，和有利於將來孩子實現自我的學校。這樣才是正確的選擇！眾所周知，人與人是不同的，有的孩子天生對醫學感興趣；有的孩子天生擅長數理；有的孩子對藝術有專長，等等。有人說，在加拿大，幾乎所有的工作都很辛苦，唯獨有一樣工作不辛苦，就是上天安排一個人該做的事情，也是一個人熱愛做的事情，一個人不知不覺都想幹的事業”。如果一個人及時找到了自己正確的發展方向，要遠比在錯誤方向耗費百倍千倍的付出要有效的多。正確和適合孩子的教育，是確定適合孩子天性的人生的發展方向，是以孩子最適合的職業為導向，使孩子將來一生都在從事自己擅長和熱愛的職業，使孩子一生都工作都在樂趣中。這樣，孩子的工作才會有機會體現自身的最大社會價值，和實現自身的價值。現實生活中，新移民不顧及自己孩子的感受，都爭先恐後地花高價買個校區房。把本來天性非常聰明，活潑可愛，很有發展的孩子，送到那些所謂“頂級學校”，到那些平均分數最高的學校。致使這些聰明貪玩的孩子學習成績長期墊底。日久天長，使本來很聰明樂觀自信的孩子產生自卑心理，低人一等的心理。當然，這不是家長的初衷，但卻實際效果確實這樣。所以，名校區並不一定適合每一個孩子的成長，盲目地花高價買頂級校區的房子，有時是對家庭發展不利的。